Ce trebuie să știi despre creditul de la dezvoltatorul imobiliar

Achiziționarea unui credit imobiliar direct de la dezvoltator poate fi uneori o soluție mai convenabilă pentru cumpărătorii interesați de achiziția unei locuințe. Fie că sunt atrași de ratele fixe, avansul mai mic ori de procesul simplificat de obținere a creditului, mulți optează pentru această soluție de finanțare. Evident, există și dezavantaje, cum ar fi dobânzile, de obicei mai mari ca la bănci, asumarea riscurilor legate de un eventual faliment al dezvoltatorului etc. Despre ceea ce poți face în eventualitatea întrării în insolvență a dezvoltatorului, poți citi aici.

Cei care optează pentru această formulă trebuie să țină cont de faptul că dezvoltatorii care oferă și servicii de creditare trebuie să se conformeze unei serii de reglementări, majoritatea dintre ele fiind cuprinse în OUG 52/2016 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile.

În primul rand, trebuie să știi că dezvoltatorul, în calitatea sa de creditor, este obligat să îți ofere, fără întârzieri nejustificate și în timp util (nu mai mult de 10 zile calendaristice), informaţiile necesare pentru compararea variantelor de credite disponibile pe piaţă, astfel încât să poți decide accesarea creditului în deplină cunoștință de cauză.

Neconformarea dezvoltatorului la această cerință îi poate aduce din partea Autorității Naționale pentru Protecția Consumatorului (ANPC) o amendă de până la 80.000 lei. Va putea fi sancționat cu aceeași amendă și dacă nu pune la dispoziţia consumatorului, pe propriul site web, un simulator care să calculeze DAE aferentă creditului în sumă și perioadă aleasă de consumator, în limita ofertei creditorului.

Contractele de credit trebuie să conțină în mod clar și concis toate informațiile specificate de art. 26 din OUG 52/2016, fără a face referire la condițiile generale de afaceri ale creditorului sau la alte documente. Aceste informații includ:

• tipul de credit,
• identitatea și adresa părților contractante,
• durata contractului,
• valoarea totală a creditului și condițiile de tragere a acestuia,
• rata dobânzii și tipul acesteia,
• condițiile de aplicare a ratei dobânzii,
• cursul de schimb în cazul creditelor în valută,
• dobânda anuală efectivă și valoarea totală plătibilă de către consumator,
• suma, numărul și frecvența plăților,
• dreptul consumatorului de a primi un tabel de amortizare/grafic de rambursare,
• costurile de administrare și altele.

Nerespectarea acestor cerințe încalcă art. 26 din OUG 52/2016 și este sancționată cu amendă de la 20.000 lei la 100.000 lei.

Conform art. 11 din OUG 52/2016, ”atât creditorii, cât și, atunci când este cazul, intermediarii de credite sau reprezentanții desemnați oferă consumatorului explicații adecvate cu privire la contractul sau contractele de credit propuse și la eventualele servicii accesorii, pentru a-i permite acestuia să evalueze dacă contractele de credit și serviciile accesorii propuse sunt adaptate la nevoile și la situația sa financiară”. În eventualitatea în care creditorul nu îți oferă explicaţii adecvate cu privire la contractele de credit propuse şi la eventualele servicii accesorii, ANPC îl poate sancționa cu o amendă cuprinsă între 10.000 și 80.000 lei.

Creditorii pot solicita consumatorilor să deschidă sau să mențină un cont de plăți sau un depozit colateral dacă acesta este destinat rambursării creditului, obținerii creditului sau furnizării unei garanții suplimentare. Un instrument care îți poate oferi siguranță este contul de tip escrow, despre care îți recomand să citești în acest articol.

În același timp, este interzis creditorilor să impună consumatorilor să încheie contracte de asigurare cu o societate anume. Creditorii trebuie să accepte polițe de asigurare de la orice furnizori, cu condiția ca acestea să aibă un nivel de garantare echivalent.

Dacă pe parcursul relației de creditare consumatorul nu reînnoiește polița de asigurare, creditorul poate încheia polița în numele și pe costul consumatorului, pentru cel mult un an, la prețurile pieței. Creditorul trebuie să notifice consumatorul cu cel puțin 15 zile înainte de expirarea poliței actuale și să furnizeze o copie a noii polițe în termen de 15 zile de la încheiere. Consumatorul trebuie să primească și să semneze toate documentele aferente, cu excepția situației în care polița este încheiată de creditor.

De asemenea, creditorii nu pot solicita consumatorilor să încheie contracte de asigurare care nu sunt utile pentru contractul de credit. Neconformarea dezvoltatorului la aceste prevederi se sancționează cu amendă care poate ajunge, de asemenea, la 80.000 lei.

În ceea ce privește redactarea contractului de creditare, art. 14 din aceeași ordonanță specifică foarte clar modul în care trebuie realizată: ”contractele de credit sunt redactate în scris, vizibil și ușor de citit, fontul utilizat fiind Times New Roman, mărimea de minimum 12p, pe hârtie sau pe un alt suport durabil. În cazul în care contractul este redactat pe hârtie, culoarea de fond a hârtiei pe care este redactat contractul trebuie să fie în contrast cu cea a fontului utilizat. Contractele de credit trebuie să conțină informații complete, clare și ușor de înțeles, în limba română”. Dacă dezvoltatorul tău nu se conformează acestor cerințe, este pasibil de amendă între 20.000 lei și 100.000 lei. Aceeași amendă îi va fi aplicată și dacă nu îți înmânează câte un exemplar original al contractului de credit, împreună cu anexele menţionate în acesta, semnate de toate părţile.

Trebuie să ai în vedere faptul că, după semnarea contractului, creditorul trebuie să te notifice în scris pentru orice modificare a costurilor creditului și să furnizeze un nou tabel de amortizare/grafic de rambursare, cu confirmare de primire. Foarte important, pe parcursul derulării contractului, creditorii nu au voie să:

• mărească nivelul comisioanelor, tarifelor și spezelor;
• introducă și perceapă noi comisioane, tarife sau speze, cu excepția celor pentru produse și servicii suplimentare solicitate de consumator, neprevăzute în contract, și doar pe baza unor acte adiționale acceptate de consumator;
• perceapă comision de depunere numerar pentru plata ratelor la credit;
• perceapă comision de retragere pentru sumele trase din credit;
• perceapă comision pentru rescadențarea ratelor, reeşalonarea ratelor sau acordarea unei perioade de grație;
• perceapă comisioane pentru schimbarea garanțiilor, dacă consumatorul plătește toate costurile aferente constituirii și evaluării noilor garanții;
• mărească marja de dobândă sau rata dobânzii fixe, introducă/majoreze comisioane, sau adauge noi costuri prin acte adiționale pentru rescadențări, reeşalonări sau perioade de grație solicitate de consumator;
• perceapă comision pentru eliberarea unui document necesar rambursării anticipate a creditului prin refinanțare.

Nerespectarea acestor rigori poate atrage creditorului o amendă de până la 100.000 lei.

Pentru creditul acordat, creditorul poate percepe doar: comision de analiză dosar, comision de administrare credit sau comision de administrare cont curent, costuri aferente contractelor de asigurare încheiate și, dacă este cazul, dobânda penalizatoare, alte costuri aferente creditului percepute de terți, precum și un comision unic pentru servicii prestate la cererea consumatorilor. Nerespectarea acestor cerințe, prevăzute la art. 17 din OUG 52/2016, se sancționează cu amendă de până la 100.000 lei.

În ceea ce privește dobânda, aceasta se calculează conform prevederilor art. 18 din norma menționată, ”fie pe baza anului calendaristic de 365 sau 366 de zile în cazul anului bisect, luând în calcul la numărătorul fracției formulei numărul efectiv de zile cuprins între scadențe, iar la numitorul aceleiași fracții 365 sau 366 de zile, după caz, fie luând în calcul la numărătorul fracției numărul 30 de zile, iar la numitorul fracției numărul 360”. În cazul în care creditorul nu respectă prevederile referitoare la modul de calcul al ratei lunare a dobânzii sau comisioanelor, pe baza anului calendaristic de 365/366 zile sau utilizând raportul 30/360, riscă o amendă cuprinsă între 20.000 și 100.000 lei.

Modificarea clauzelor contractuale

Creditorul trebuie să notifice consumatorii despre modificările clauzelor contractuale cu cel puțin 30 de zile înainte de aplicarea acestora, cu excepția modificărilor solicitate de consumator. Nerespectarea acestei obligații încalcă art. 20 alin. 1 din OUG 52/2016 și se sancționează cu amendă de la 20.000 lei la 100.000 lei.

De asemenea, creditorul nu poate modifica contractul pe baza acceptării tacite a consumatorului (dacă acesta nu răspunde în termen de 15 zile de la notificare), conform art. 20 alin. 3 din OUG 52/2016. Încălcarea acestei prevederi se sancționează cu aceeași amendă.

În plus, creditorul nu are voie să penalizeze consumatorul sau să declare creditul scadent dacă consumatorul nu acceptă noile condiții, conform art. 20 alin. 4 din OUG 52/2016. Încălcarea acestei prevederi este de asemenea sancționată cu amendă de la 20.000 lei la 100.000 lei.

Mai trebuie să știi că, potrivit art. 27 din OUG 52/2016, creditorul trebuie să pună la dispoziția consumatorului, gratuit și în orice moment, pe durata contractului de credit, un grafic de rambursare. Acest grafic trebuie să includă:

• valoarea fiecărei plăți datorate, cu indicarea separată a sumelor componente,
• termenele și condițiile de plată,
• valoarea totală a creditului rămasă de rambursat,
• dobânda calculată conform ratei dobânzii aferente creditului,
• orice costuri suplimentare.

Nerespectarea acestei obligații încalcă art. 27 din OUG 52/2016 și este sancționată conform art. 121 lit.c) cu amendă de la 20.000 lei la 100.000 lei.