Amânarea plății chiriei este o soluție temporară care poate avea efecte negative în lanț

Alexandra Smedoiu, partener servicii fiscale și lider al serviciilor de consultanță pentru sectorul imobiliar la Deloitte România, Irina Dimitriu, partener la Reff & Asociații, și Mihnea Galgoțiu-Săraru, senior managing associate la Reff & Asociații, au explicat că intervenția statului într-un anumit sector, concentrată pe o anumită obligație a uneia dintre părțile contractante, poate fi benefică pentru respectiva parte (în cazul de față, anumite categorii de chiriași) pe durata prevăzută de lege, dar riscă să producă dezechilibre majore pe întreg lanțul operațiunilor și jucătorilor din domeniul respectiv.

De exemplu, prin amânarea plății chiriei cu două luni, un chiriaș își rezolvă punctual, dar temporar, o posibilă lipsă de lichiditate, însă alte efecte apar în timp, cum ar fi acumularea de datorii, sau pe lanț, cum ar fi intrarea dezvoltatorilor/proprietarilor în incapacitate de plată a ratelor bancare, imposibilitatea lor de a respecta indicatorii financiari solicitați de finanțatori, lipsa finanțării pentru proiectele în derulare etc.

Astfel, este important ca atenția să se îndrepte mai puțin spre a determina cine suportă riscul contractual și mai mult spre găsirea echilibrului contractual. Prin urmare, părțile ar putea să folosească în mod constructiv această perioadă de distanțare socială pentru a gândi o strategie de renegociere a contractelor, astfel încât să ajungă la o soluție reciproc avantajoasă.

Cum se vor poziționa instanțele de judecată?

Având în vedere că activitatea justiţiei este foarte limitată pe durata stării de urgenţă, nu vom avea în perioada următoare testul instanţelor de judecată pe tema efectelor legislaţiei COVID-19 asupra contractelor de închiriere.

Dacă ne uităm la poziţia exprimată de instanţe după alte evenimente care au perturbat întreaga economie, precum criza începută în 2008, ne putem aştepta ca acestea să evite să ia măsuri care ar dezechilibra grav raporturile dintre categorii economice, scop în care eventuale neajunsuri legislative ar putea fi compensate în justiţie prin aplicarea principiilor echităţii (aşa cum permite şi Codul civil prin art. 1272).

Pentru aceleaşi raţiuni, ne putem aştepta ca instanţele să sancţioneze orice încercare de invocare în mod abuziv a unui caz de forţă majoră/impreviziune, adică tentative ale părţilor de a beneficia în mod artificial de prevederile legislaţiei aferente.

Pentru că disputele vor fi inevitabile în unele situaţii cauzate de contextul actual, este recomandabil ca părţile să-şi preconstituie probe cu privire la încercările de adaptare a contractului, pentru că instanțele vor ține cont probabil de obligația fiecărei părți de limitare a prejudiciilor cauzate de neexecutări contractuale, cu privire la efectele pandemiei asupra fiecărei părţi, precum şi privind încercările de compromis comercial. Nu în ultimul rând, în cazul în care se califică, părţile trebuie să aibă în vedere obţinerea certificatelor de situaţie de urgenţă şi/sau a avizelor de forţă majoră.

Impactul fiscal

Din punct de vedere fiscal, se pune problema dacă proprietarul trebuie să prefinanțeze plata TVA colectată la factura de chirie amânată la plată, respectiv dacă trebuie să achite statului TVA pentru suma pe care nu a încasat-o, precum și impozitul pe profit sau pe cifra de afaceri pentru veniturile înregistrate, dar neîncasate în această perioadă.

Aici, în funcție de echilibrul contractual realizat de către părți, există soluții care să exonereze fiecare parte de prefinanțarea unor impozite pe tranzacții a căror decontare este amânată.

Acestea sunt doar câteva aspecte care țin de problematica extrem de complexă a contractelor de închiriere și care se pot rezolva numai prin colaborarea dintre părți pentru a găsi cele mai bune variante, din punct de vedere comercial, dar și juridic și fiscal.