Dacă cumperi separat o locuință și un loc de parcare, pentru a beneficia de TVA redus, riști să plătești TVA întreg până la urmă

Recent, la un webinar organizat de avocatnet.ro, s-a discutat chiar despre o asemenea speță, în care o tranzacție unică ce implica o locuință și un loc de parcare a fost „spartă” intenționat în două. Astfel, deși totalul ar fi dus la depășirea valorii de 450.000 de lei și ar fi implicat plata unui TVA de 19%, părțile contractuale au evitat acest lucru - s-a plătit 5% pentru locuință și 19% pentru locul de parcare. Problema este că, ulterior, în instanță, Fiscul a demonstrat că dubla tranzacție a fost făcută numai pentru a evita plata unui TVA global de 19% și a avut câștig de cauză.

„În sensul în care autoritățile fiscale vin să găsească realitatea tranzacției, am aflat de o sentință definitivă la Cluj, unde un mare dezvoltator imobiliar a făcut celebrele spargeri de vânzări între apartamente și locuri de parcare, aplicând TVA-ul de 5% apartamentelor și adăugând 19% la vânzarea locurilor de parcare. A făcut tranzacțiile în aceeași zi, către aceleași persoane. Fiscul a reconsiderat tranzacțiile - a spus că, de fapt, s-a negociat un preț global, iar spargerea aceasta a avut doar un caracter de evitare a cotei de TVA de 19% asupra întregului. Și instanța se pare că a dat câștig de cauză Fiscului”, a spus Radu Berevoianu, notar public la Berevoianu și Asociații.

Cu alte cuvinte, Fiscul se uită la realitatea economică a tranzacțiilor și dă prioritate substanței economice, nu formei juridice. Dacă acel contract încheiat între părți nu reflectă ce s-a vrut în realitate, atunci autoritățile pot reclasifica o tranzacție și pot cere plata TVA-ului de 19%.

„Deci, în materie de impozitare, forma juridică trebuie să fie o reflexie corectă a scopului economic al tranzacției. Dacă nu este o reflexie corectă a scopului economic al tranzacției, atunci impozitarea se va face prin raportare la scopul economic real. Iar în cazul pe care Radu l-a descris sunt atâtea indicii că, de fapt, discutăm despre un artificiu pur fiscal, încât este foarte greu să vii să spui că aveai scopuri economice foarte clare - pentru a vinde imobilele, apartamentele către cumpărător la un anumit preț și a spune că de fapt acel loc de parcare nu era cumva inclus în oferta inițială. (...) Dacă cineva își închipuie că instanțele de judecată de la noi, care soluționează litigiile administrative și în special cele fiscale, nu înțeleg care este raționamentul fiscal din spate, se înșală”, a explicat, la același eveniment, Călin Stan, avocat la Radu și Asociații, societate ce ține de EY România.

Asta înseamnă că autoritățile văd locul de parcare ca fiind un element accesoriu la achiziția unei locuințe, acesta fiind inclus în valoarea totală de 450.000 de lei la care se aplică TVA redus de 5%. Însă, dacă prin adăugarea unui loc de parcare se depășește valoarea respectivă, atunci lucrurile sunt clare: trebuie plătit TVA de 19%.

„Există o adresă dată de Ministerul de Finanțe legată de vânzările de apartamente și locuri de parcare în care sunt tratate foarte specific și foarte clar aceste tipuri de vânzări - când sunt văzute accesorii locurile de parcare pentru apartamentele vândute și când nu. În măsura în care sunt accesorii, se vor include în plafon. În măsura în care ai depășit plafonul cu locul de parcare, nu mai intri pe cota de 5%”, a spus Costin Manta, director la EY.

Totuși, există situații în care achiziția locului de parcare poate fi „spartă”, în mod justificat, de achiziția locuinței. O soluție ar fi achiziția locului de parcare ulterior, la ceva timp după achiziția în sine a locuinței. Altă soluție ar fi scoaterea locului de parcare din discuție, dacă împrejurimile locuinței permit asta. În orice caz, specialistul spune că fiecare situație trebuie analizată în detaliu pentru a evita riscul ca Fiscul să ceară un TVA de 19%.

„Există și o soluție destul de simplă, și anume că [locurile de parcare] poți să le vinzi ulterior, dar la un termen, nu a doua zi. Pot fi vândute ulterior și speța asta e descrisă și în adresa Ministerului de Finanțe. (...) Dacă vorbim de un imobil nou, care se află într-o zonă în care sunt și parcări publice, pot încerca să desprind parcarea de apartament, pentru că beneficiarul are opțiuni - poate parca într-un spațiu al primăriei, poate parca într-o parcare privată. Deja crește caracterul independent al parcării.

Dacă vorbim, în schimb, de un cartier rezidențial care e cu barieră și e singurul loc în care poți să parchezi, atunci e o parcare cumpărată, proprietate privată. În acest caz, parcarea este mai degrabă accesorie apartamentului, pentru că nu poți beneficia de acel apartament dacă te duci cu mașina și n-ai unde s-o lași. E clar o legătură strictă între ele. Depinde de la caz la caz și trebuie analizat în funcție de circumstanțe”, a detaliat Costin Manta.

Potrivit Codului fiscal, cota de TVA de 5% se aplică la livrarea de locuințe (către persoanele fizice) care au o suprafață utilă maximă de 120 mp, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, este de maximum 450.000 lei (în jur de 90.000 de euro). Cota redusă se aplică numai în cazul locuințelor care la momentul vânzării pot fi locuite ca atare. Conform unor modificări recente, această prevedere urmează să se modifice în 2022, în sensul că valoarea maximă va fi de 140.000 de euro, echivalent în lei.