Interviu: La ce trebuie să fii atent în 2021 înainte să îţi pui semnătura pe un act de cumpărare a unui imobil

Avocata Mădălina Pascu explică, la solicitarea redacţiei noastre, faptul că parcurgerea cu atenţie a unui contract de vânzare-cumpărare este esenţială pentru evitarea unor probleme care pot duce la deschiderea unui proces în instanţă şi chiar pierderea investiţiei.

La fel de important este şi precontractul pe care cei mai mulţi cumpărători îl încheie fie cu dezvoltatorii imobiliari, fie cu persoane fizice pentru a se angaja în achiziţia unui imobil. 

„Probleme majore ridică recuperarea preţului după rezoluţiunea vânzării, mai ales în cazul unor vânzători deveniţi între timp insolvabili, răspunderea pentru viciile ascunse sau comparaţia de titluri în cazul vânzării imobilului către mai mulţi cumpărători.”

avocatnet.ro: Ce clauze aţi întâlnit în contractele de vânzare-cumpărare a imobilelor care ar putea să producă un prejudiciu/pierdere uneia dintre părţi?

Mădalina Pascu (MP): Clauzele contractuale ar trebui să reflecte voinţa părţilor şi să corespundă cerinţelor legale imperative în materia vânzării. Buna-credinţă a părţilor este prezumată în derularea raporturilor juridice în care se angrenează, însă prezumţia legală nu scuteşte părţile de necesitatea de a depune toate diligenţele în a se asigura că termenii şi condiţiile contractuale corespund atât exigenţelor legale, cât şi înţelegerii părţilor.

O serie de clauze contractuale ridică probleme în executarea contractului. Cele mai frecvente sunt cele legate de răspunderea părţii în culpă pentru nerespectarea uneia sau mai multor obligaţii contractuale. În această categorie se încadrează clauze precum cele ale răspunderii vânzătorului pentru viciile ascunse ale imobilului tranzacţionat, răspunderea cumpărătorului pentru neplata preţului ori pentru nerespectarea unei condiţii sau termen care afectează vânzarea. Spre exemplu, de multe ori se obişnuieşte ca persoana care urmează să cumpere să se oblige să plătească preţul vânzării în urma finanţării obţinute de la instituţii de credit. Nimic nu garantează însă vânzătorului exigibilitatea cumpărătorului la accesarea creditului. În această situaţie este necesar ca vânzătorul să îşi asigure contractual recuperarea prejudiciului, prin imputarea, în sarcina cumpărătorului, a unor daune-interese rezultate din această situaţie, alături de clauza privind restituirea avansului, dacă s-a achitat un astfel de avans.

De asemenea, răspunderea vânzătorului pentru viciile ascunse ale imobilului ori pentru evicţiune este o parte importantă a contractului de vânzare-cumpărare deoarece aceste obligaţii pot suferi modificări faţă de răspunderea clasică prevăzută de Codul Civil, părţile putând decide să agraveze, să diminueze sau chiar să înlăture această răspundere. Spre exemplu, în temeiul obligaţiei de evicţiune a vânzătorului, acesta este obligat să răspundă faţă de cumpărator, în anumite împrejurări, de tulburările aduse dreptului de proprietate al cumpărătorului de către un terţ, urmând ca în cazul atragerii răspunderii pentru evicţiune, vânzătorul să fie obligat faţă de cumpărător atât la plata daunelor-interese, a eventualelor fructe produse de imobil, a cheltuielilor utile şi de întreţinere efectuate asupra imobilului, cât şi la restituirea preţului vânzării. În situaţia în care clauzele contractuale prevăd că părţile exonerează vânzătorul de această obligaţie, cumpărătorul va putea obţine doar restituirea preţului.

Similar, în cazul răspunderii pentru viciile ascunse, există în sarcina vânzătorului obligaţia să aducă la cunoştinţa cumpărătorului orice neconformitate a imobilului de natură să micşoreze valoarea imobilului ori să îl facă neîntrebuinţabil, dacă respectivul viciu nu putea fi descoperit de cumpărător fără o asistenţă de specialitate. Şi acest tip de răspundere poate fi agravată ori diminuată conform înţelegerii părţilor cu consecinţe pecuniare care pot fi semnificative pentru partea prejudiciată de existenţa viciilor.

avocatnet.ro: Cum ar trebui citit un contract de vânzare-cumpărare pentru ca un cumpărător să aibă siguranţa că tot ce a citit este corect şi să fie sigur că îşi pune semnătura pe un contract făcut cu bună-credinţă? Cum să se ferească sau să identifice eventualele clauze abuzive ale vânzătorului, asta în situaţia în care contractul este înaintat de către vânzător.

MP: În primul rând, forma cerută de lege pentru încheierea valabilă a vânzării este contractul de vânzare-cumpărare autentificat de notar. Plecând de la această premisă, în mod cert, contractul, care va fi nu numai autentificat, dar şi redactat de notarul public ales de părţi, va cuprinde termeni tehnici de diverse specialităţi: construcţii, juridici, financiari, bancari etc. Din aceste motive este foarte important ca părţile să beneficieze de asistenţă de specialitate la încheierea contractului pentru a se asigura că cele convenite cu cocontractantul corespund cu ceea ce este redat în termeni tehnici în contract şi, de asemenea, pentru a se asigura că înţeleg consecinţele ce pot deriva din diverse situaţii ulterioare, dar reglementate deja contractual.

Cumpărătorul trebuie să fie atent la clauzele privind istoricul şi prezentul legal al imobilului: să cunoască datele foştilor proprietari ai imobilului dacă există, precum şi situaţia actuală a imobilului reiesită din extrasul de carte funciară (să observe dacă imobilul este grevat de sarcini, dacă are notate litigii cu privire la imobil etc.). Consultarea Cărţii Funciare a imobilului prezintă interes şi sub aspectul cunoaşterii unei eventuale promisiuni de vânzare-cumpărare încheiate de proprietar cu alte persoane, practică destul de întâlnită în cazul dezvoltatorilor imobiliari care perfectează astfel de promisiuni de vânzare pentru acelaşi imobil cu mai mulţi cumpărători, urmând să primească avansuri ale preţului din mai multe părţi. În egală măsură, cumpărătorul trebuie să fie atent ca detaliile tehnice stipulate în contract să corespundă realităţii (începând cu dimensiuni, compartimentari, materiale folosite, manoperă şi până la autorizaţii de construcţie, recepţie, certificat de urbanism, PUG/PUZ/PUD etc.). Nu în cele din urmă, cumpărătorul trebuie să fie atent la detalii legate de termenul de predare al imobilului, termenul şi modalitatea de plată, eventuale clauze penale inserate în contract care pot face ca răspunderea sa ori a vânzătorului să fie deosebit de oneroasă sau din contra, infimă, în cazul activării răspunderii contractuale şi stabilirii anticipate a prejudiciilor părţilor.

Concluzionând, părţile trebuie să fie atente şi să se asigure că au înţeles în integralitate clauzele contractuale, toate putând genera viitoare diferende pe teme juridice. Spre exemplu, în activitatea mea am întâlnit situaţia unei oferte de vânzare a unui imobil supus unui regim juridic special, terenul pe care urma să se realizeze construcţia fiind clasificat drept sit arheologic, ceea ce atrăgea după sine restricţii privind edificarea unor lucrări de construcţii, astfel că este necesară o cercetare amănunţită a tuturor detaliilor vânzării, atât a celor stipulate în contract, cât şi a documentelor care stau la baza vânzării.

Un indiciu, dar nu neapărat o dovadă a lipsei bunei-credinţe, îl poate reprezenta un preţ, deşi real şi serios, totuşi deosebit de avantajos pentru imobilul respectiv ori un termen scurt pentru perfectarea vânzării.

avocatnet.ro: Clauzele prevăzute de un precontract sunt la fel de importante ca şi cele din contractul final de vânzare-cumpărare?

MP: De regulă, în practică adesea părţile încheie în prealabil vânzării un antecontract de vânzare-cumpărare, situaţie generată de mai multe împrejurări: nefinalizarea construcţiei la momentul consimţirii vânzării-cumpărării, lipsa resurselor financiare pentru achitarea preţului în integralitate, lipsa unor documente necesare vânzării etc.

În situaţia în care anterior vânzării, părţile decid să încheie un antecontract, clauzele acestora din urmă sunt cel puţin la fel de importante ca şi conţinutul contractului de vânzare-cumpărare pentru că prefigurează condiţiile în care va avea loc vânzarea şi orice nerespectare a clauzelor antecontractului, fie chiar şi din cauza neînţelegerii termenilor juridici ori tehnici, pot duce atât la eşuarea vânzării, cât şi la prejudicierea părţii afectate prin nerespectarea antecontractului de către cocontractant.

Este important de precizat că legea nu prevede pentru încheierea valabilă a antecontractului, precum în cazul vânzării, forma sa autentică notarială. Cu toate acestea, este mai mult decât recomandabil ca promisiunea de vânzare-cumpărare să fie redactată de un avocat sau notar pentru ca părţile să se asigure că voinţa lor materializată în acest înscris corespunde imperativelor legale, dar şi intereselor şi bunei-credinţe a părţilor.

În practică, antecontractele de vânzare-cumpărare ridică cel puţin la fel de multe probleme ca vânzarea în sine pentru că, de multe ori, înţelegerea părţilor eşuează din diverse motive încă din aceasta fază precontractuală, situaţia litigioasă fiind născută de cele mai multe ori în această etapă.

În mod particular, în cazul antecontractului, pe lângă atenţia sporită care trebuie acordată aceloraşi tipuri de clauze ca şi în materia vânzării, se evidenţiază clauzele prin care cumpărătorul se poate răzgândi de la cumpărarea imobilului pentru motive neimputabile vânzătorului (de exemplu, banca nu aprobă creditul), precum și clauze prin care dacă vânzătorul se răzgândește la data vânzării să fie obligat să restituie avansul în întregime plus o sumă de bani (ex. dublul avansului plătit sau o sumă fixă).

avocatnet.ro: Din experienţa dumneavoastră, care sunt cele mai întâlnite clauze dintr-un contract de vânzare-cumpărare a unui imobil care stau la baza unor probleme ce pot fi rezolvate doar de instanţe?

MP: Din păcate, majoritatea situaţiilor de conflict juridic izvorâte din nerespectarea clauzelor contractuale sunt de natură litigioasă, astfel încât este necesar ca părţile să învestească instanţele de judecată competente cu soluţionarea diferendului apărut, soluţionarea amiabilă fiind o alternativă fără prea mari şanse de succes, părţile nefiind dispuse să facă concesii de bunăvoie.

De regulă, probleme majore ridică recuperarea preţului după rezoluţiunea vânzării, mai ales în cazul unor vânzători deveniţi între timp insolvabili, răspunderea pentru viciile ascunse sau comparaţia de titluri în cazul vânzării imobilului către mai mulţi cumpărători.

Inclusiv includerea unui pact comisoriu de cel mai înalt grad sau a unei clauze penale prin care părţile reglementează anticipat cuantumul contravalorii prejudiciului suferit implică pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să constate înţelegerea părţilor.