Cum se pot asigura cei care obțin venituri din chirii că nu vor datora cu mult mai mulți bani la stat, din 2023

La momentul actual - și până la finele acestui an - venitul net în cazul chiriilor, adică venitul căruia i se aplică impozitul se poate stabili astfel:

• prin regimul de impozitare pe baza cotelor forfetare - se aplică în toate cazurile dacă la data de 31 decembrie a anului anterior celui de impunere se aflau în derulare un număr de până la cinci contracte de închiriere, inclusiv, precum și în cazul în care contribuabilii nu au optat pentru determinarea venitului net în sistem real, pe baza datelor din contabilitate; aplicând acest regim de impozitare, contribuabilul determină venitul net anual prin deducerea din venitul brut (contravaloarea chiriilor) a cheltuielilor determinate prin aplicarea asupra venitului brut a cotei de 40%, reprezentând cheltuieli forfetare, pentru care nu trebuie să se prezinte documente justificative; adică, practic, plătește impozit pe 60% din veniturile din chirii, considerându-se că procentul de 40% sunt cheltuieli pentru uzura bunurilor închiriate, ocazionate de întreținerea și repararea acestora, impozitele și taxele pe proprietate, comisionul reținut de intermediar etc.;
• folosind regimul de impozitare în sistem real, pe baza datelor din contabilitate.

Notă: Aplicarea normelor de venit se face doar în cazul închirierilor în scop turistic (adică scurte, sub 30 de zile), iar nu și în cazul celor pe termen mediu și lung.

Guvernul nu a eliminat niciunul dintre aceste regimuri de impozitare, dar a umblat la primul astfel încât impozitul să se aplice la venitul brut, adică la contravaloarea chiriilor, fără posibilitatea de a mai scădea acel procent de 40%. Modificarea se aplică începând cu veniturile pe anul următor, așadar, va ajunge să se reflecte în declarația unică pe 2023, al cărei termen de depunere de către cei care obțin astfel de venituri la 1 ianuarie este 25 mai 2023 (plata impozitului, scadentă însă abia în mai 2024).

Modificarea a fost una dintre cele mai criticate, poate a doua cea mai criticată după modificările ce vizează regimul fiscal al microîntreprinderilor, întrucât vizează un număr destul de mare de contribuabili. „Această deducere avea un rost bine determinat, să acopere cheltuielile pe care un proprietar le are cu imobilul (amortizare, reparații, impozit pe clădire, dobânzi, etc.) și era una perfect rațională și atunci când a fost introdusă (anul 2000) și acum. Guvernul a ales să facă «o ciupeală» pentru a aduce ceva bani la buget… Bine, totuși, că s-a păstrat opțiunea contribuabilului de a calcula venitul net pe baza datelor din contabilitatea în partidă simplă, dar asta înseamnă costuri suplimentare și pentru contribuabil (cu ținerea registrelor) și pentru ANAF (cu verificarea acestora”, declara, de pildă, pe marginea subiectului, Gabriel Biriș, avocat partener- Biriș Goran.

Fiscaliștii spun că, în actualul context, de la 1 ianuarie cea mai bună opțiune pentru cei care închiriază este sistemul real de impozitare, dar pentru mulți asta e deja o bătaie de cap în sine - cineva trebuie să le țină contabilitatea.

La acest sistem de impozitare, venitul net anual se determină pe baza datelor din contabilitate ca diferență între venitul brut și cheltuielile deductibile efectuate în scopul realizării de venituri, în conformitate cu evidența contabilă. Dar, mai spune ghidul pe venituri al Fiscului, în cazul aplicării acestui regim de impozitare contribuabilii au obligația completării Registrului de evidență fiscală și pe cea de conducere a evidenței contabile. 

Opţiunea de a determina venitul net în sistem real este obligatorie, odată „bifată” pe o perioadă de doi ani fiscali consecutivi şi se consideră reînnoită pentru o nouă perioadă dacă contribuabilul nu solicită revenirea la sistemul anterior, prin declarația unică - cu alte cuvinte, dacă ai optat pentru sistemul real de impozitare, ești legat de el timp de doi ani cel puțin.

Cum anunți Fiscul că vrei să treci la acest regim de impozitare? Prin completarea declaraţiei unice şi depunerea formularului la până la data de 25 mai, inclusiv, în cazul contribuabililor care au desfăşurat activitate în anul precedent, respectiv în termen de 30 de zile de la începerea activităţii, în cazul contribuabililor care încep activitatea în cursul anului fiscal. Practic, cei care acum obțin venituri și le vor obține și anul viitor din închirieri pot face opțiunea prin completarea declarației, anul următor, referitor la venitul estimat pe 2023.

Oricum, cert e că cine nu va opta pentru sistemul real va plăti un impozit mai mare de la 1 ianuarie pentru aceste venituri pentru că procentul de impozit se va aplica fix valorii chiriei. Impozitul nu a fost modificat - a rămas 10%.

Și la contribuția la sănătate sunt modificări - în loc de plafonul de 12 salarii minime brute anual (chirii +/- alte venituri nesalariale), obligația de a plăti 10% contribuție apare de la nivelul de șase salarii minime încolo. În funcție de dimensiunea veniturilor obținute anual ( ), vor aplica procentul de 10% la unul ditre cele trei plafoane diferite de calcul, respectiv:

• nivelul a șase salarii minime brute pe ţară, în vigoare la termenul de depunere a declaraţiei unice, în cazul veniturilor realizate cuprinse între șase și 12 salarii minime brute pe ţară;
• nivelul de 12 salarii minime brute pe ţară - în cazul veniturilor realizate cuprinse între 12 și 24 salarii minime brute pe ţară;
• nivelul de 24 salarii minime brute pe ţară - în cazul veniturilor realizate de peste 24 salarii minime brute pe ţară.

Ce au mai schimbat cei din Guvern prin recenta OG 16/2022 este acea condiție referitoare la înregistrarea contractelor la Fisc. Deși înregistrarea se poate face și în acest moment, fiind necesară conform Codului civil pentru a putea obține astfel un titlu executoriu (contra chiriașilor rău-platnici, în special, ori a celor care refuză să mai plece din locație), ea nu mai era cerută de legea fiscală de ceva ani deja. Practic, Fiscul nu-ți mai cerea să ai contractul înregistrat, dar din 2023 se întoarce la vechiul obicei - așadar, mai întâi se înregistrează contractul (în maximum 30 de zile de la încheierea lui) și apoi decurg restul obligațiilor fiscale. În OG 16 scrie că obligația de a transmite contractele de închiriere la Fisc se va aplica începând cu contractele încheiate din 1 ianuarie 2023. 

Ce se întâmplă cu contractele încheiate anterior? Și ele vor trebui înregistrate la Fisc, iar dacă vorbim de prelungiri succesive, constatate prin alte acte între părți, toate vor trebui înregistrate, conform recentei ordonanțe: „În cazul contractelor de închiriere aflate în derulare la data de 1 ianuarie 2023, înregistrarea, la organul fiscal competent, a contractului încheiat între părţi şi a modificărilor survenite se efectuează în termen de cel mult 90 de zile de la data la care a intervenit obligaţia înregistrării acestora”.

Rectificare 29 iulie 2022 - într-o formă anterioară a articolului era precizat că obligația de înregistrare vizează doar contractele încheiate din ianuarie încolo.