Două cazuri recente în care ANAF a impus TVA suplimentar în contextul vânzării de locuințe

Raportul cu controalele terminate de ANAF în aprilie 2023 poate fi consultat integral la adresa de aici. Dintre cazurile descrise de autorități, am selectat două mai interesante, pe care le prezentăm în continuare.

1. Aplicarea greșită a cotei reduse a taxei de 5%

În perioada 1 ianuarie 2017 - 31 decembrie 2022, ANAF a verificat activitatea de dezvoltare imobiliară (codul CAEN 4110) a unei societăți, din perspectiva TVA. Inspectorii au găsit că aceasta a aplicat haotic cota redusă de TVA de 5% pentru vânzarea de locuințe, astfel că a făcut impuneri suplimentare pentru taxă.

Mai precis, au fost cazuri în care firma a aplicat cota de TVA de 5% atât locuinței, cât și locului de parcare aferent (când întreaga sumă se încadra în plafonul pentru cota redusă), dar și cazuri în care tranzacția a fost „spartă” artificial pentru a aplica TVA de 5% locuinței și TVA de 19% locului de parcare aferent (când întreaga sumă depășea plafonul pentru cota redusă).

„Din analiza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate și a modului de respectare a condițiilor legale pentru aplicarea cotei reduse de 5%, s-a constatat faptul că nu au fost respectate prevederile legale în ceea ce privește limita maximă a valorii locuințelor de 450.000 lei, respectiv 700.000 lei (începând cu ianuarie 2022), valoare fără TVA, în sensul că SC X SRL (numele, denumirile și sumele sunt anonimizate de ANAF - n. red.) nu a considerat tranzacția de vânzare-cumpărare a locuinței (compusă din apartament și loc de parcare) ca o operațiune complexă unică, ci a fragmentat unele tranzacții, reprezentând vânzare de apartamente și anexe aferente, către același client, prin emiterea de facturi cu cote diferite de TVA, respectiv cota redusă de TVA de 5% pentru apartamente și cota-standard de TVA de 19% pentru parcări, fragmentarea fiind operată numai în scop fiscal, pentru a evita aplicarea cotei-standard de TVA în cazul depășirii valorii-limită. (...)

Totodată, organele de inspecție fiscală au constatat că societatea verificată nu a fost consecventă în aplicarea aceluiași raționament privitor la cota de TVA, în sensul că au existat situații în care SC X SRL a aplicat aceeași cotă de TVA la vânzarea apartamentului și a locului de parcare către aceeași persoană fizică, considerând, astfel, ea însăși, operațiunile ca fiind complementare. Achiziționarea locului de parcare nu constituie pentru cumpărător un scop în sine, fără nicio legătură cu achiziționarea apartamentului, ci reprezintă mijlocul de a beneficia, în cele mai bune condiții, de apartamentul achiziționat. Cu alte cuvinte, operațiunea este considerată unică din punct de vedere al scopului urmărit de cumpărători (clienți), nu din punct de vedere al modului în care vânzătorul (furnizorul) înțelege să trateze comercial, investițional, tehnic etc. elementele ce compun operațiunea analizată”, scrie în raport.

Practic, inspectorii ANAF au concluzionat că „spargerea” unei operațiuni în două pentru a putea aplica TVA-ul redus locuinței are un caracter artificial. Firma ar fi trebuit să aplice TVA-ul de 19% atât locuinței, cât și locului de parcare, dacă se depășea plafonul ce permitea aplicarea cotei reduse de 5%. Așadar, ANAF a impus TVA suplimentar de plată în cazurile respective (plata diferenței de TVA de la 5% la 19%).

De altfel, redacția noastră a atras atenția în trecut, de mai multe ori, că „spargerea” artificială în două tranzacții diferite este o situație cu risc ridicat de impuneri suplimentare în caz de control al ANAF.

2. Depășirea plafonului de scutire de taxă

În urma unei inspecții fiscale la o persoană fizică ce activa pe codul CAEN 6810 (cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare proprii), ce a vizat perioada 1 ianuarie 2017 - 31 decembrie 2021, ANAF a impus suplimentar TVA. Concret, inspectorii au descoperit că persoana fizică respectivă a depășit plafonul de scutire de TVA în ianuarie 2018, astfel că trebuia să devină plătitoare de taxă, însă și-a ignorat obligația.

„Din verificarea efectuată, s-a constatat că, în cursul lunii ianuarie 2018, contribuabilul a depășit plafonul de scutire a taxei pe valoarea adăugată (...), realizând o cifră de afaceri anuală superioară plafonului (...). Astfel, organele de inspecție fiscală au stabilit TVA suplimentară în sumă de X lei. În perioada supusă inspecției fiscale, contribuabilul verificat a realizat venituri din tranzacții imobiliare cu terenuri construibile și construcții noi în scopul obținerii de venituri cu caracter de continuitate, acestea nefiind declarate în conformitate cu art. 68 din Codul fiscal”, scrie în raport.

Așa cum atenționam recent, persoanele fizice care derulează asemenea activități trebuie să se autorizeze ca PFA, să depună anual declarația unică și să plătească taxe (impozit pe venit și, dacă e cazul, contribuții pentru pensii și sănătate). În plus, dacă se depășește plafonul de scutire de TVA, intervin anumite obligații specifice plătitorilor de TVA.