Construiești și vinzi locuințe pentru a câștiga bani? Trebuie să te autorizezi ca PFA, să depui declarația unică și să achiți taxe

Practic, persoanele fizice care încadrează aceste operațiuni ca simple transferuri de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal, pentru care obligațiile fiscale sunt mult mai mici (se achită doar impozit pe venit în cotă de 1% / 3%) decât în cazul venituri independente, riscă recalificarea lor și impunerea de sume suplimentare de plată către ANAF. În acest sens, poate fi consultată practica de la controalele ANAF din ianuarie 2022 și până în martie 2023.

În primul rând, în vederea declarării veniturilor obținute în mod constant din vânzarea de locuințe și terenuri, persoanele fizice care desfășoară astfel de activități economice (1) au obligația de a se înregistra și autoriza ca PFA la Registrul Comerțului. Din punct de vedere fiscal, asemenea venituri sunt încadrate în categoria veniturilor obținute din activități independente.

Astfel, persoanele care obţin venituri din construirea și vânzarea de locuințe, precum și din vânzarea de terenuri, (2) au obligația legală de a declarara aceste venituri. Declararea se face prin completarea declaraţiei unice (formularul 212) cu informaţii privind determinarea venitului net anual în sistem real şi depunerea acesteia la organul fiscal competent până la data de 25 mai, inclusiv, în cazul contribuabililor care au desfăşurat activitate în anul precedent, respectiv în termen de 30 de zile de la începerea activităţii, în cazul contribuabililor care încep activitatea în cursul anului fiscal (la 25 mai se definitivează situația pe anul anterior și se achită taxele aferente și se estimează situația pe anul curent).

În privința (3) taxelor datorate pentru aceste activități independente, stabilirea impozitului pe venit anual datorat se va face, pe baza declaraţiei unice, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului impozabil. Pentru veniturile din activități independente, se datorează, în funcție de nivelul veniturilor, CAS în cotă de 25% și CASS în cotă de 10%.

Potrivit Codului fiscal, începând cu veniturile aferente anului 2023, se modifică baza de calcul al contribuțiilor sociale. Astfel, baza de calcul al CAS pentru anul 2023, în cazul persoanelor care obțin venituri din activități independente, o reprezintă venitul ales de contribuabil, care nu poate fi mai mic decât:

• nivelul de 12 salarii minime brute pe ţară, dacă veniturile realizate au valoarea între 12 şi 24 de salarii minime brute pe ţară, respectiv între 36.000 lei și 72.000 lei;
• nivelul de 24 de salarii minime brute pe ţară, dacă veniturile realizate au valoarea peste 24 de salarii minime brute pe ţară, respectiv peste 72.000 lei.

Baza anuală de calcul al CASS pentru anul 2023 o reprezintă:

• nivelul a șase salarii minime brute pe ţară, în vigoare la termenul de depunere a declaraţiei unice, în cazul veniturilor realizate cuprinse între șase şi 12 salarii minime brute pe ţară, respectiv între 18.000 lei și 36.000 lei;
• nivelul de 12 salarii minime brute pe ţară, în vigoare la termenul de depunere a declaraţiei unice, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 12 şi 24 de salarii minime brute pe ţară, respectiv între 36.000 lei și 72.000 lei;
• nivelul de 24 de salarii minime brute pe ţară, în vigoare la termenul de depunere a declaraţiei unice, în cazul veniturilor realizate de peste 24 de salarii minime brute pe ţară, respectiv peste 72.000 lei.

Pe deasupra, din practica ANAF mai reiese că, dacă se depășește plafonul de scutire de 300.000 de lei, persoanele fizice trebuie să devină și plătitori de TVA (obligațiile declarative aferente se rezolvă prin alte formulare, nu prin D212).

Declaraţia unică se depune la organul fiscal competent în termen de 30 de zile de la data începerii activității, în cazul contribuabililor care încep o activitate în cursul anului fiscal. Totodată, aceasta se depune până la data de 25 mai inclusiv a fiecărui an, pentru stabilirea şi declararea impozitului pe venitul estimat/norma de venit a se realiza în fiecare an fiscal, precum şi pentru declararea şi stabilirea contribuţiilor sociale datorate, iar în cazul încetării activității sau întreruperii temporare a acesteia, se depune în termen de 30 de zile de la data încetării activității sau întreruperii temporare, pentru recalcularea impozitului pe venit.

Declaraţia unică se depune la organul fiscal competent prin mijloace electronice de transmitere la distanță, respectiv prin intermediul serviciului Spaţiul privat virtual, disponibil pe portalul www.anaf.ro.