UPDATE: Reținerea la sursă a impozitului pe chirii: MF răspunde la problemele semnalate de CCF

Fiscaliștii explică faptul că, din 2024, se face o diferențiere a regulilor de declarare și plată a impozitului pe veniturile din chirii în funcție de entitatea care plătește efectiv chirie. Astfel, avem un set de reguli pentru chiriile plătite de persoane fizice obișnuite și un set de reguli pentru chiriile plătite de persoane juridice și alte entități obligate să conducă o evidență contabilă (PFA-uri, întreprinderi individuale, ONG-uri, instituții publice), în urma modificărilor operate prin OUG 115/2023.

În prima situație se datorează impozitul indiferent de momentul încasării venitului (deci, chiar dacă chiria n-a fost încasată), în timp ce în a doua situație impozitul este reținut la sursă la momentul plății venitului și este achitat la stat până la data de 25 a lunii următoare celei în care a fost reținut. Cei de la CCF spun că asta înseamnă o încălcare a principiului neutralității.

„Ca urmare, în situația în care chiriașul este persoană fizică, proprietarul datorează impozit pe venitul din chirii chiar dacă nu a încasat chiria. În situația în care chiriașul este o persoană juridică sau o entitate care are obligaţia de a conduce evidență contabilă, acesta nu reține, nu declară și nu plătește impozitul decât dacă și când chiria a fost plătită. Considerăm că diferențierea plătitorului, a momentului datorării și plății impozitului, adică a faptului generator și scadenței, în funcție de statutul juridic al chiriașului, conduce la încălcarea principiului neutralității impozitului în raport cu forma de organizare juridică a subiectului impunerii, prevăzut, de altfel, de Codul fiscal, dar și la inechități și dificultăți de aplicare (...)”, scrie sursa citată în documentul adresat MF.

Însă în răspunsul transmis recent de MF nu se combate ideea de încălcare a principiului neutralității, ci este explicat că vorbim de un sistem folosit destul de des, acolo unde este posibil, în ideea de a simplifica obligațiile fiscale ale persoanelor fizice:

„Mecanismul reținerii la sursă a impozitelor și contribuțiilor sociale obligatorii este prevăzut de legislația fiscală, în general, în situațiile în care este posibilă aplicarea acestui mecanism, respectiv atunci când există un plătitor de venituri, persoană juridică sau altă entitate care are obligația de a conduce evidență contabilă, scopul fiind acela de a asigura o mai bună colectare a acestora, precum și simplificarea obligațiilor fiscale declarative și de plată ale contribuabililor persoane fizice. (...) Cu privire la diferențele de regim fiscal aplicabil în cazul veniturilor din cedarea folosinței bunurilor obținute de contribuabilii persoane fizice, reglementat în funcție de statutul juridic al chiriașului, apreciem că încheierea contractelor cu diferite părți contractante este la latitudinea contribuabililor persoane fizice - proprietari, uzufructuari sau alți deținători legali.”

Însă aceasta nu era singura problemă constatată de fiscaliști la noile reguli stabilite prin OUG 115/2023. Alte chestiuni semnalate, care vizează situația chiriilor plătite de companii sau alte entități obligate să conducă o evidență contabilă, sunt:

• este neclar cine va declara și plăti impozitul pe chirii în situațiile în care chiriile pentru 2024 au fost achitate (parțial sau integral) în avans;
• este neclar cum se va calcula impozitul pe chiriile plătite în natură pentru 2024 (de exemplu, când contravaloarea chiriei este reprezentată de lucrările de amenajare și modernizare făcute de chiriaș), dar și cine va declara și plăti impozitul respectiv;
• este neclară norma tranzitorie în care se face trimitere la anul de realizare a venitului din chirii - dacă anul de realizare este cel căruia îi este aferentă chiria sau anul în care chiria este încasată;
• este neclar ce tratament fiscal se aplică în cazul garanțiilor plătite de chiriaș proprietarului;
• este neclar cine și cum poate fi tras la răspundere în situațiile în care chiriașul nu face reținerea la sursă, declararea și plata impozitului pe venit;
• cum trebuie să procedeze chiriașii atunci când imobilul închiriat are mai mulți proprietari;
• autoritățile ar trebui să clarifice faptul că veniturile persoanelor fizice din contractele de superficie nu intră pe regulile pentru impozitarea chiriilor.

Cel puțin în primele patru situații din listă urmează să avem clarificări oficiale, așa cum reiese din proiectul de lege pentru aprobarea OUG 115/2023, care acum este în așteptarea votului decisiv la Camera Deputaților. De altfel, MF indică aceste clarificări ca fiind suficiente, chiar dacă ele nu sunt oficializate în acest moment: „(...) precizăm că, deși aspectele respective nu sunt reglementate în mod expres în Codul fiscal în vigoare, acestea au fost clarificate și se regăsesc în proiectul de lege pentru aprobarea OUG 115/2023 (...), aflat în dezbatere în comisiile parlamentare ale Camerei Deputaților, unde a fost înregistrat sub numărul Pl-x 33/2024.”

În situația în care chiriașul nu-și îndeplinește obligațiile fiscale, reprezentanții MF opinează că „nu se datorează impozit, întrucât venitul nu a fost realizat”, însă fără a spune dacă proprietarul ar trebui să facă ceva în acest sens sau dacă poate fi tras la răspundere în vreun fel.

Pentru situația în care vorbim de mai mulți proprietari, MF a refuzat să ofere un răspuns, spunând doar că nu vorbim de o chestiune fiscală ce trebuie lămurită. Iar în cazul contractelor din superficie este precizat că nu este nevoie de reguli suplimentare în legislație.