CJUE: Dreptul Uniunii nu se opune plafonării comisionului agenției imobiliare la 4 % din prețul de vânzare sau de închiriere

• Legislația slovenă plafonează comisioanele agenților imobiliari la 4%, punându-se problema compatibilității cu directivele UE.
• Plafonarea din Slovenia este destinată protecției consumatorilor și facilitării accesului la locuințe pentru persoanele vulnerabile.
• CJUE a stabilit că plafonarea este permisă dacă este non-discriminatorie, justificată și proporțională.

CJUE s-a pronunțat azi în cazul C-674/23, referitor la reglementările naționale care stabilesc un plafon maxim pentru comisioanele agenților imobiliari în Slovenia.  În concret, legislația slovacă prevede un plafon de 4% din prețul contractului pentru comisioanele agenților imobiliari, atât în cazul vânzărilor, cât și al închirierilor de proprietăți rezidențiale. Cazul a fost inițiat de Curtea Constituțională din Slovenia, care a solicitat clarificări privind compatibilitatea legislației naționale cu directivele UE.

Reclamantele, două companii de intermediere imobiliară, au contestat aceste reglementări, argumentând că ele restricționează libertatea de întreprindere și afectează negativ activitatea agenților imobiliari. Între altele, Curtea Constituțională slovenă a subliniat că aceste reglementări sunt menite să protejeze consumatorii și să faciliteze accesul la locuințe pentru persoanele vulnerabile.

Decizia dată azi de CJUE pleacă de la interpretarea art. 15 din Directiva 2006/123/CE, care reglementează serviciile în cadrul pieței interne. Această directivă vizează eliminarea obstacolelor în calea libertății de stabilire a prestatorilor de servicii și circulației libere a serviciilor între statele membre. Art.15 permite statelor membre să impună cerințe legate de comisioanele maxime, cu condiția ca aceste cerințe să fie non-discriminatorii, justificate de motive de interes general și proporționale. CJUE a subliniat că protecția consumatorilor și accesibilitatea locuințelor pentru persoanele vulnerabile constituie motive de interes general recunoscute.

Concret, Curtea a stabilit că reglementările slovene privitoare la plafonarea comisioanelor nu contravin legislației UE, cu condiția ca acestea să nu depășească ceea ce este necesar pentru atingerea obiectivelor vizate. În acest context, CJUE a evaluat:

1. Non-discriminarea: Plafonarea din Slovenia se aplică uniform, fără a discrimina în funcție de naționalitate sau sediu al prestatorului de servicii.

2. Motivele de interes general: Reglementările sunt justificate prin protecția consumatorilor și facilitarea accesului la locuințe pentru tineri, studenți și persoane vârstnice.

3. Proporționalitatea: A fost evaluat dacă plafonul este adecvat și necesar pentru atingerea obiectivelor stabilite, fără a afecta în mod disproporționat activitatea agenților imobiliari.

Curtea a specificat că, în cazul în care aceste reglementări sunt implementate corect, nu vor afecta negativ concurența pe piața imobiliară.