UPDATE: Începând de azi, instanța poate recunoaște vânzarea unui imobil chiar dacă precontractul n-a fost autentificat

Atunci când este vorba de vânzarea unei case sau a unui teren, precontractul nu trebuie neapărat să fie autentificat pentru ca instanța să recunoască ulterior vânzarea, la cererea uneia dintre părți. Acest lucru este valabil în situația în care, după încheierea precontractului, una dintre părți refuză nejustificat întocmirea contractului de vânzare.

„În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”, este precizat în Decizia ICCJ nr. 23/2016, ce a fost publicată azi în Monitorul Oficial și produce deja efecte la nivel național.

În esență, judecătorii Înaltei Curți au constatat că legislația în vigoare nu stabilește faptul că precontractul pentru vânzarea unui bun imobil ar trebui să fie încheiat în formă autentică. Astfel, când e vorba de pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare, acest document reprezintă, practic, o conversie a precontractului într-un înscris autentic.

„În situația hotărârilor constitutive de drepturi, cum este și cea a hotărârii care ține loc de contract de vânzare, valoarea de înscris autentic a hotărârii nu trebuie privită numai din perspectiva probatorie a acesteia, ci determină chiar conversiunea înscrisului sub semnătură privată (promisiunea bilaterală de vânzare) într-un înscris autentic (hotărârea care ține loc de contract de vânzare), raportat la împrejurarea că, numai din acest moment, convenția, căreia îi lipsea un element constitutiv (forma autentică), va produce efecte juridice.

Fără îndoială, hotărârea care ține loc de act autentic de vânzare reprezintă o hotărâre constitutivă de drepturi, întrucât dă naștere sau realizează transferul dreptului de proprietate, tocmai acesta fiind și scopul legiuitorului în edictarea instituției respective, care vine să sancționeze, pe cale judiciară, refuzul nejustificat al promitentului care și-a asumat obligațiile unui astfel de transfer și care, ulterior, înțelege să nu și le mai respecte”, este explicat în decizia ICCJ.

La alineatul 3 al articolului 1.279 din Codul civil se face referire la promisiunea de a contracta. Mai exact, se prevede că, „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”. Cu alte cuvinte, cel care și-a îndeplinit propriile obligații poate cere în instanță pronunțarea unei hotărâri care să țină locul contractului de vânzare.

Referitor la alineatul 1 al articolului 1.669 din Codul civil, acesta vizează promisiunea de a vinde și promisiunea de a cumpăra. Astfel, atunci când este vorba de o promisiune bilaterală de vânzare, dacă una dintre părți refuză fără motiv încheierea contractului de vânzare, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină locul contractului. De asemenea, este subliniat că toate celelalte condiții de validitate trebuie să fie îndeplinite.

Decizia dată de ICCJ vine într-o cauză în care, pentru vânzarea unui teren, părțile au încheiat un precontract neautentificat și prețul stabilit a fost achitat, însă vânzătorul a refuzat ulterior să se ducă la notar pentru întocmirea contractului de vânzare. În aceste condiții, cumpărătorul a cerut în instanță pronunțarea unei hotărâri care să țină locul contractului de vânzare. Totuși, deoarece existau semne de întrebare cu privire la obligativitatea autentificării precontractului, pentru a se putea cere în instanță recunoașterea vânzării, completul de judecată al cauzei a cerut la ICCJ o soluție de principiu. Prin urmare, judecătorii Înaltei Curți au stabilit că precontractele nu trebuie să fie autentificate.

Dacă un complet de judecată învestit cu soluționarea unei cauze în ultimă instanță constată că de o chestiune de drept depinde soluționarea cauzei respective, acesta poate cere ICCJ să dea o rezolvare de principiu a chestiunii de drept vizate. Dispoziția aceasta este inclusă în Codul de procedură civilă, act normativ ce stabilește că deciziile ICCJ devin obligatorii pentru toate instanțele din România de la momentul publicării lor în Monitorul Oficial.