Care sunt avantajele încheierii unui precontract la vânzarea de case și terenuri

Un precontract este, după cum îi spune și numele, o înțelegere care vine înainte ca părțile să bată palma definitiv și să semneze contractul cu toate efectele sale juridice. Când e vorba de vânzări de locuințe, cel puțin, majoritatea are tendința de a încheia un astfel de precontract. Cel mai des, se apelează la un astfel de contract provizoriu pentru că cumpărătorul nu are toți banii și plătește doar un avans pentru a se asigura că va fi el cel care va cumpăra locuința respectivă, la momentul când va avea finanțele necesare. Oricum ar fi însă, vorbim de un act juridic care trebuie să fie luat în serios tot așa cum este luat și contractul ce ajunge să fie încheiat într-un final.

Înțelegerea dintre cumpărător și vânzător poate să ia și o formă verbală, de ce nu, însă cât de multe se pot dovedi în urma unei astfel de înțelegeri? Nu prea multe, din nefericire, tocmai de aceea e important ca promisiunea de a face o vânzare-cumpărare să fie făcută în scris, îndeplinind condițiile legale. "Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea", scrie în Codul civil. Practic, asta înseamnă că într-un precontract trebuie trecute cele mai importante lucruri care se regăsesc în mod obligatoriu într-un contract de vânzare-cumpărare.

Cel mai mare avantaj al unui precontract la vânzarea de imobile e efectul pe care i-l recunoaște Codul civil în privința perfectării contractului (adică pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, dacă una din părți refuză cu rea-intenție să încheie contractul promis). "Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite", conform Codului.

Precontractul scris îi dă posibilitatea celui care e lăsat baltă de cealaltă parte la încheierea vânzării să ceară unui judecător să recunoască efectele acelui precontract și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare autentic. Asta, desigur, numai dacă cel care refuză încheierea actului (adică să se prezinte la notar) o face fără să aibă justificări, cu rea-credință. Dacă nu există o astfel de promisiune scrisă, nu se poate pretinde nimic în fața instanței de judecată.

Mai nou, Înalta Curte de Casație și Justiție a lămurit inclusiv problema dacă acest precontract se poate face și sub forma unui înscris banal între părți, adică un act sub semnătură privată. Potrivit deciziei Curții, nu are importanță dacă precontractul e autentificat la notar sau nu. De fapt, cel lăsat baltă merge la judecător să ceară această hotărâre tocmai pentru că cealaltă parte, deși a promis că o va face, nu s-a prezentat la notar să semneze actul de vânzare-cumpărare asupra imobilului.

În precontract e trecut avansul și ce se întâmplă dacă nu se face vânzarea

E destul de greu de crezut că un vânzător și un potențial cumpărător pun la cale o vânzare de imobil și cumpărătorul plătește un avans, fără să aibă o hârtie la mână care să ateste acest lucru. Într-un precontract se trece obligatoriu prețul imobilului (și e preferabil să se treacă prețul fix, ca să nu existe surprize la urmă) și care e avansul care s-a plătit (dacă s-a plătit, firește). A plăti o sumă de bani fără să ai un act la mână care să ateste lucrul acesta este una dintre cele mai mari greșeli pe care le putem face la încheierea unor contracte. De ce? Pentru că nu mai avem cum să ne recuperăm așa de simplu banii mai apoi. În plus, dacă există un act, trebuie ca în el să stea scris pentru ce s-au plătit banii respectivi.

"Niciun act juridic nu poate fi dovedit cu martori, dacă valoarea obiectului său este mai mare de 250 lei. Cu toate acestea, se poate face dovada cu martori, contra unui profesionist, a oricărui act juridic, indiferent de valoarea lui, dacă a fost făcut de acesta în exercițiul activității sale profesionale, în afară de cazul în care legea specială cere probă scrisă", conform Codului de procedură civilă.

Atunci când se plătește un avans la precontractele de vânzări de imobile, se stabilește uneori și ce se întâmplă dacă nu se mai ajunge la încheierea vânzării. Cel mai frecvent, părțile stabilesc clauze de tipul:

• dacă cumpărătorul care a dat avansul nu mai vrea să cumpere în termenul convenit, atunci el va pierde avansul;
• dacă vânzătorul nu mai vrea să vândă, el înapoiază dublul avansului plătit sau, în cel mai bun caz, doar valoarea avansului.

Aceste clauze pot însă să lipsească. Dacă proprietarul refuză să se prezinte la notar și să facă actul de vânzare-cumpărare, iar cumpărătorul nu mai vrea nici el să cumpere, are posibilitatea să ceară avansul înapoi. În Codul civil există o prevedere foarte utilă cumpărătorului în aceste cazuri: "În afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: (...) promitentul achizitor (adică cumpărătorul - n.red.) pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia".

Dacă vânzătorul se face dispărut cu avansul primit, atunci cumpărătorul are posibilitatea să ceară executarea silită a imobilului respectiv pentru a-și recupera banii de la vânzător, fiind beneficiarul acelei ipoteci legale. Cu precontractul făcut, cumpărătorul care a plătit avansul poate merge la cartea funciară și să ceară înscrierea acelei ipoteci legale, pentru a fi sigur că-și va recupera banii apoi, dacă vânzătorul îi face surprize.

Poate fi notat în cartea funciară pentru preferință la vânzare

Este în marele avantaj al cumpărătorului să facă un precontract și să meargă, împreună cu vânzătorul, să-l noteze în cartea funciară. De ce? Pentru că în felul acesta se asigură că vânzătorul nu-l trage pe sfoară și vinde altcuiva între timp imobilul respectiv.

O vânzare-cumpărare de imobile nu se poate face în mod legal decât la un notar public. Actul de vânzare al unei locuințe, teren etc. trebuie obligatoriu să fie autentic. Aflat în prezența vânzătorului și a cumpărătorului, notarul va căuta să vadă care e starea juridică a imobilului care se vrea vândut. În momentul în care notarul observă că există notat la cartea funciară un precontract cu alt cumpărător, el va refuza să facă vânzarea, invocând tocmai acel precontract cu alt beneficiar.

"Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui", scrie în Codul civil (în Cod vom găsi noțiunea de "antecontract", care este, de fapt, același lucru cu precontractul).

Precontractul nu va sta notat în cartea funciară pentru totdeauna. Notarea se va radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de șase luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui. De asemenea, radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea acestui termen de șase luni, n-a fost cerută înscrierea dreptului de proprietate.

Important! Vânzătorii ar trebui să știe că radierea la cerere (deci până să treacă acele șase luni de care spuneam mai sus) nu se poate face decât dacă există un acord între el și cumpărător, încheiat în formă autentică, sau o hotărâre judecătorească definitivă dată în acest scop. Această chestiune e stabilită prin Ordinul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară. Prin urmare, dacă cumpărătorul nu mai vrea să cumpere imobilul și refuză să vină la notar pentru a face acordul de radiere a precontractului din cartea funciară, vânzătorului nu-i mai rămân decât două opțiuni: fie să aștepte să treacă cele șase luni, fie să se adreseze instanței de judecată.