Activitate maria_carmen

Societatea care a construit complexul rezidential, format din 7 case si 4 blocuri (construite in perioada 2008 - 2013), a construit in 2012, pe un loc de parcare care este propietate a unui locatar din complex, o "casuta tehnica" in care a montat doua pompe (si instalatia aferenta) pt a mari presiunea apei ce vine de la reteaua de apa potabila din localitate, pt ca apa sa poata ajunge si la etajele superioare. Mentionez ca in toate contractele de vanzare cumparare ale tuturor propietarilor de locuinte (case sau ap) din complex este specificat ca vor beneficia de toate utilitatile: apa, canalizare, curent si gaze. Dupa mutarea in locuinte s-a constat ca avem fosa septica in loc de canalizare, iar apa potabila, in timpul verii, nu ajunge la et superioare. Casele s-au construit in perioada 2008 - 2009 iar instalatia pt a aduce apa de la conducta cu apa potabila a localitatii pana in tot complexul a fost construita in 2009, cand au fost date in folosinta toate casele. Initial in complex era prevazuta doar constructia de case dar, in perioada 2010 - 2013 s-au construit 4 blocuri unde sunt 64 ap. Marindu-se nr de utilizatori si nivelul la care trebuia sa fie livrata apa (et 3 plus mansarda), au inceput problemele datorita lipsei presiunii apei. Pentru rezolvarea acestei probleme , firma constructoare a construit aceasta casuta tehnica unde a montat pompele. Pana anul trecut firma constructoare s-a ocupat de reparatia pompelor dar acum vrea sa dea "cu titlu de imprumut spre folosinta si in scopul executarii oricaror operatiuni de lucrari specifice de mentenanta" catre Asociatia de propietari a complexului, "statia de pompare presiune apa - bun mobil din componenta constructiei cu destinatia "casuta tehnica". Aceasta predare firma constructoare vrea s-o faca printr-un CONTRACT DE IMPRUMUT SPRE FOLOSINTA. Mentionez urmatoarele:
1 - din sept 2017 pompele nu functioneaza si n-au fost folosite. dar pe timpul verii presiunea apei in complex scade si nu ajunge la et superioare.
2 - la 300 m de complex, la soseaua principala, sunt 4 blocuri mai vechi (construite inainte de 1989) care au tot 3 nivele si acele blocuri n-au probleme cu presiunea apei.
3 - presiunea apei care vine de la reteaua de apa potabila din localitate si ajunge la contorul general de racordare la apa din complex are presiune de 3 bar, la fel ca si la blocurile mai vechi Cu toate acestea, doar in acest complex apa nu ajunge la et superioare.
Intrebari:
1.Acest CONTRACT DE IMPRUMUT SPRE FOLOSINTA trebuie sa fie intocmit si semnat de un notar? O parte din membri comitetului Asociatiei de propietari spun ca, din legea 230/2017 art 30, paragraful 1, punctul G, nu este necesar un notar ca sa incheiem contractul deoarece comitetul executiv poate lua anumite decizii (cum ar fi incheierea acestui contract) fara acordul Adunarii generale a Asoiciatiei. In discutiile avute pe blogul asociatiei se mai vehiculeaza si art 2146 – art 2170 codul civil dar fara comentariile de rigoare.
2.In acest contract este necesar sa se prezinte istoricul terenului pe care este constructia “casutei tehnice”, chiar daca cei 12 mp sunt defapt propietatea unui locatar din complex si nu a firmei constructoare? In contract, pe o pagina firma constructoare prezinta cum s-a obtinut intregul teren pe care este construit complexul (prin dezmembrari si intabulari care au aparut in urma vanzarilor) si ajunge la spatiul pe care este constructia cu indicarea nr cadastral. Ce acte sunt necesare pt intocmirea acestui contract si ce trebuie sa cuprinda contractul? In contractul draft este specificat: “Comodatarul, prin reprezentant legal, intelege sa incheie prezentul contract de imprumut de folosinta fara cercetarea registrelor de evidenta fiscala si a celor de publicitate imobiliara, nesolicitand in acest sens prezentarea de catre comodant a unui Certificat de atestare fiscala si nici a unui Extras de Carte Funciara pentru autentificare / informare.” Este corect, legal si necesar acest pasaj?
3.Firma constructoare i-a dat propietarului locului de parcare pe care s-a construit ‘casuta tehnica” un alt loc de parcare care este din spatiul comun (drum de acces) dar nu poate face actele pt aceasta schimbare deoarece banca unde propietarul a facut imprumut (prin programul prima casa) nu este de acord. Firma constructoare nu detine un alt loc in incinta complexului dar in acest CONTRACT DE IMPRUMUT SPRE FOLOSINTA este specificat nr cadastral specific locului de parcare. Este legal acest contract? Ce urmari poate avea asupra asociatiei de propietari si cum se poate rezolva pb? Se poate rezolva pb daca propietarului locului de parcare da o declaratie, pe propia raspundere ca este de acord cu schimbarea chiar daca banca nu este informata si nici nu e de acord?
4.Asociatia de propietari poate impune legal, firmei constructoare sa se ocupe in continuare de aceste pompe pt a-si respecta obligatiile contractuale specificate in contractele de vanzare cumparare? Firma constructoare intentioneaza sa “scape’ de aceste pompe si de aceasta “casuta tehnica” deoarece in zona complexului (la 100 m) se va construi un alt complex rezidential cu 4 – 5 blocuri cu 11 nivele si primaria va fi nevoita sa rezolve pb presiunii apei potabile iar pompele vor fi nefolositoare. Pt a-si atinge scopul, firma constructoare are de partea sa aproape toti membri comitetului de conducere ai Asociatiei si o parte din locatarii complexului (in acest complex firma constructoare a facut multe nereguli dar nu putem sa-i facem nimic).
5.Ce alte alternative avem pt a alege varianta cea mai buna pt toti locatarii complexului? Firma constructoare, care are cheia de la aceasta casuta tehnica, a fost capabila ca, ieri, sa inchida robinetul ce permite accesul apei in complex, fara a trece prin pompe (acest robinet a fost deschis in permanenta din sept 2017, de cand pompele nu mai functioneaza, si am avut apa inclusiv la et superioare) doar pt a ne atrage atentia ca vine vara si vom avea nevoie de pompe si deci trebuie sa le preluam imediat si sa le reparam (pe cheltuiala Asociatiei) pt a avea apa in complex si la et superioare. Ce clause se pot introduce in contract?
As dori un raspuns urgent pt ca, o parte din locatari, ne opunem intocmirii acestui contract si preluarii pompelor defecte. Am facut o solicitare ca, in prima faza sa se sigileze robinetul care permite apei sa ajunga in complex doar trecand prin pompe si am specificat sa lasam o perioada de timp sa vedem daca se impune necesitatea acestor pompe si doar dupa o analiza clara a avantajelor si dezavantajelor sa se ia o decizie. Daca Comitetul Asociatiei vrea sa treaca peste propunerile noastre si sa semneze contractual trebuie sa venim cu argumente clare in sprijinul nesemnarii / semnarii contractului. Multumesc

Multumesc pt raspuns elga50. Poti sa-mi raspunzi si la urmatoarea intrebare: Care este pregatirea profesionala a cenzorului asociatiei de propietari: liceu? facultate tehnica? facultate economica? Ce acte trebuie sa intocmeasca, sa verifice si sa semneze cenzorul in cadrul asociatiei de propietari? Cenzorul se alege din randul membrilor asociatiei de propietari sau de la firmele de profil? Ce salariu are cenzorul raportat la nr de ore lucrate?

Care este pregatirea profesionala a presedintelui si vicepresedintelui: liceu? facultate tehnica? facultate economica? Ce acte trebuie sa intocmeasca, sa verifice si sa semneze presedintele si vicepresedintele in cadrul asociatiei de propietari? Presedintele si vicepresedintele se aleg din randul membrilor asociatiei de propietari sau de la firmele de profil? Ce salariu au presedintele si vicepresedintele raportat la nr de ore lucrate?

In perioada 2008 – 2013 s-au construit, pe zona Complexului Rezidential unde locuiesc, 7 case si 4 blocuri. Autorizatiile de construie pt case sunt P + 2E (al doilea et fiind mansarda), iar pt blocuri sunt urmatoarele:
- Pt 1 bloc cu 3 scari, construit in 2010 = P + 3E (al treilea et fiind mansarda);
- Pt 2 blocuri cu cate 2 scari, construite in 2011 si 2013 = P + 2E + 3 Partial. Suplimentar s-a construit un pod in care s-au construit 1 ap tip mansarda, in primul bloc si 3 ap tip mansarda in al doilea bloc;
- Pt 1 bloc cu 1 scara, construit in 2012 = P + 2E = 3 Partial. Suplimentar s-a construit un pod in care s-au construit 2 ap tip mansarda.
Partial se refera la cele doua garsoniere aflate la et 3 care au fiecare cate o terasa (in sensul de balcon loja) de 17 mp, acoperita (acoperisul pe aceasta zona este din grinzi de lemn si vata industriala nu placa de beton).
Deoarece toate ap tip mansarda nu au autorizatie de construire, firma de constructie a solicitat la primarie modificarea PUZ-ului, care este, pt aceasta zona, P + 3E. Tinand cont si de faptul ca, in aprilie 2011 s-au facut sesizari la ISC Bucuresti si Primaria localitatii unde este Complexul, in care se specifica inceperea construirii ultimelor 3 blocuri fara respectarea autorizatiei si a normelor de disciplina in constructie (nu este diriginte de santier, personalul este necalificat si nesupraveghiat, fundatia nu respecta normele de rezistenta fiind doar de 25 cm in adancime, etc), iar raspunsul primit a fost evaziv (ca au fost sanctionati conf legii 50/1991) intrebarile la care solicitam raspuns sunt:
1.Care sunt etapele legale ce trebuiesc parcurse pt a modifica PUZ-ul?;
2.Se poate modifica PUZ-ul dupa terminarea lucrarilordin acea zona si se pot obtine autorizatii noi de construire a ap din mansarde in baza PUZ-ului modificat?;
3.Cum poate Asociatia de propietari sa solicite oprirea obtinerii modificarii PUZ-ului?;
4.Asociatia de propietari poate solicita angajarea unui expert care sa verifice, pe cheltuiala constructorului, fundatiile celor 3 blocuri si daca au fost respectate normele de construire?;
5.Asociatia poate solicita studierea actele in baza carora s-a cerut modificarea PUZ-ului si e necesar sa-si dea acceptul daca modificarea PUZ-ului are repercursiuni asupra locatarilor din Complex?
Mentionez ca la infiintarea Asociatiei de locatari, in aprilie 2013, firma constructoare n-a vrut sa predea nici o carte tehnica pt constructiile din Complex (case si blocuri) si nici pt intreg Complexul (am aflat ca erau prevazute locuri de joaca pt copiii si spatii verzi, care nu exista acum deoarece si locatarii mansardelor vor sa-si parcheze si ei masinile in incinta Complexului … la sectia financiara propietarii ap din mansarda nu au nici o contributie pt ca exista doar un acord intre aceste pers si firma constructoare de folosinta a spatiului din pod pe 100 ani).

In comitetul de conducere a unei asociatii de propietari (presedinte, vicepresedinte, cenzori, membri) cine este platit si cum se calculeaza salariul respectiv? Care este legea care reglementeaza plata acestor salarii? Cum se repartizeaza plata acestor salarii pentru locatarii complexului rezidential condus de asociatia de propietari (pe nr de locatari sau functie de cota parte din suprafata comuna, sau ... etc)?

In timpul constuirii imobilului (blocul a fost construit in sistem ANVIG) a fost inchisa terasa de 17 mp (aici cu sensul de balcon acoperit aflat pe coltul cladirii) care este parte integrala a garsonierei pe care o detin, conform contractului de vanzare - cumparare incheiat in febr 2012. In felul acesta terasa a fost transformata in spatiu de locuit. Ulterior s-au obtinut autorizariile necesare inchiderii terasei si s-au modificat actele cadastrale. In aceste conditii se poate face un act aditional la contractual de vanzare – cumparare incheiat in febr 2012 in care sa se specifice ca garsoniera s-a transformat in ap cu doua camere, noua suprafata utila fiind de X mp. La primarie este inregistrata noua suprafata a spatiului de locuit, pt a plati impozitul adecvat noii suprafete. Ma intereseaza acest lucru pt varianta in care vreau sa vand aceasta garsoniera ca ap cu doua camere. Ce lege reglementeaza aceasta situatie? Daca nu se poate face acest act aditional la contractual de vanzare cumparare existent exista varianta ca, in momentul vanzarii garsonierei, noul contract de vanzare cumparare sa specifice ca se vinde un ap cu doua camere, conform actelor obtinute pt inchiderea terasei?

In conditiile in care procesul de divort a avut loc in 2006 si este de partajat un ap cu 4 camere in care, in momentul de fata, locuiesc propietarul ap, fiul de 27 ani necasatorit si fiica de 30 ani cu sotul ei, care sunt etapele ce trebuiesc urmate pt a se face partajul intre propietarul ap si fosta sotie (aceasta lucuieste impreuna cu cealalta fiica de 32 ani, in ap in care fiica locuieste cu sotul si baiatul ei)? Ce acte sunt necesare si cum se impart cheltuielile? Dupa incheierea procesului de partaj cum se poate pune in aplicare hotararea judecatoreasca?

Prin Asociatia de propietari infiintata in febr 2013 se gestioneaza un Complex Rezidential format din: 7 case (P+2E); un bloc cu 3 scari (P+3E) cu ap de 2, 3 camere si duplexuri; doua blocuri cu 2 scari (P+2E+3Partial - "partial" se refera la garsonierele aflate spre exteriorul blocului si care au cate o terasa acoperita de 17 mp) care au ap cu 1, 2 si 3 camere si un bloc cu o scara (P+2E+3Partial) care are ap cu 1 si 2 camere. La preluarea Complexului de catre Asociatie nu s-a intocmit Proces Verbal de Predare Primire si Constructorul n-a predat Cartea Tehnica, din acest motiv inca nu s-a completat Cartea de Imobil a Complexului. Incepand cu ian 2015 singurul angajat al Asociatiei de Propietari este administratorul care este angajat printr-o firma de specialitate. Mentionez ca fiecare propietar are apometre si contoare pt gaze si pt energia electrica proprii. Avem urmatoarele intrebari:
1. Cum se calculeaza fondul de rulment si fondul de reparatii defalcat pt propietarii de case si de ap? Cat reprezinta cheltuiala functie de nr de pers si cat functie de cota parte din suprafata comuna?
2. Cum se repartizeaza cheltuielile pt salariul femeii de serviciu care face curatenie pe casa scarilor si pe spatiile comune din Complex (aleile de acces)? Care este valoarea cei revine fiecarui propietar din Complex (de la case si de la ap)? Daca unele scari nu doresc sa li se faca curatenie de catre femeia de serviciu (isi fac singuri curatenie pe scara blocului) cum se vor repartiza cheltuielile pt acesti propietari? Daca aceasta pers locuieste in Complex cum se poate incheia un contract pt plata ei? Este mai indicat sa se angajeze o pers de la o firma specializata (pana acum se platea pers respectiva “la negru”, prin acord tacit intre propietarii scarilor dar plata nu era calculata corect la nr de pers)?
3. Pers care au domiciliul intr-un ap din Complex, dar nu locuiesc efectiv acolo (au doar mutatia la aceasta adresa dar stau cu chirie in alta parte) vor fi bagati la intretinere? Ce cheltuieli vor avea?
4. Daca unul din pers care are mutatie in ap dar nu locuieste efectiv acolo dar are un PFA a carui sediu este acel ap, va fi trecut la plata intretinerii si aceste cheltueli se calculeaza diferentiat pt suprafata adecvata sediului de firma (PFA)? Pt ce suprafata din ap trebuie sa plateasca diferentiat? Cum se calculeaza aceste cheltuieli (la nr de pers sau la cota parte din supt comuna)?
5. Daca intr-un ap propietarii locuiesc maxim 2 sapt la Pasti si 2 sapt la Craciun vor fi pusi la plata cheltuielilor de intretinere? Pt cat timp si pt cate pers vor fi aceste cheltuieli? Cum se calculeaza aceste cheltueli? Persoanele care vin in vizita dupa cat timp vor fi puse la plata intretinerii si care este cuantumul ce il vor plati in plus propietarii ap?
6. Propietarii care lipsesc mai mult de 15zile/luna vor fi scutiti in totalitate de plata partilor comune, pt luna respectiva sau functie de nr de zile in care lipsesc de acasa? Cum se calculeaza aceste cheltuieli (care sunt cheltuelile pe nr pers si care pe cota parte din spatiul comun)?
7. Incepand de la ce varsta vor fi trecuti la intretinere copiii?
8. Propietarii ap din Complexului rezidential de locuinte, care nu sunt membri ai Asociatiei de propietari ce obligatii de plata au si cum pot fi obligati sa-si asume aceste cheltuieli? Cum se calculeaza aceste cheltueli (care sunt la nr de pers si care la cota parte din spatiul comun)? Ei sunt obligati sa plateasca fondul de rulment si de reparatii (cum se calculeaza)? Dar salariul administratorului si al femeii de serviciu (cum se calculeaza)?
9. Pana acum toti propietarii platesc apa la Primarie (cu 2 lei/mc). E obligatoriu ca Asociatia de Propietari sa faca contract cu un furnizor autorizat de apa (apa se va plati cu 6 - 8 lei/mc)? Se pot face contracte individuale (cu apometrul racordat direct la bransament) cu Primaria pt plata apei (cum se procedeaza?) sau exista obligativitatea contractului dintre Asociatie si furnizor (care este temeiul legal)? Pana acum toti locatarii din comuna platesc apa la Primarie personal prin declaratia pe propia raspundere a consumului de apa.
10. Ce obligatii au propietarii care au animale de companie? Au cheltuieli suplimentare la intretinere? Cum se calculeaza ele?

Suntem o Asociatie de propietari infiintata in febr 2013 pt gestionarea unui Complex Rezidential format din: 7 case (P+2E, ultimul et fiind mansarda); un bloc cu 3 scari (P+3E, ultimul et fiind mansarda) cu ap de 2 si 3 camere si duplexuri; doua blocuri cu 2 scari (P+2E+3Partial) care au ap cu 1, 2 si 3 camere si un bloc cu o scara (P+2E+3P) care au ap cu 1 si 2 camere. Specific ca “3Partial” se refera la cele doua garsoniere aflate, la et 3, in lateralele blocului care au fiecare o terasa - terasa este cu sensul de balcon nu de acoperisul blocului - de 17 mp, cu tavanul din grinzi de lemn. La preluarea Complexului de catre Asociatie nu s-a intocmit Proces Verbal de Predare Primire si nu s-a predat, de catre Constructor, a Cartii Tehnice din acest motiv inca nu s-a completat Cartea de Imobil a Complexului. Incepand cu ian 2015 singurul angajat, printr-o firma de specialitate, al Asociatiei de Propietari este administratorul. Avem urmatoarele intrebari:
1. Cum si de la cine se poate obtine Cartea Tehnica pt Complex si pt toate locuintele din Complex? O parte din propietari au dat copia dupa contract dar nu e suficient pt a reface Cartea Tehnica. Constructorul poate fi obligat sa ne-o dea?
2. Propietarii garsonierelor aflate la et 3 au terasele inchise, de catre Constructor, cu pereti construiti in timpul construirii blocurilor respective (asa a fost conventia verbala intre propietari si Constructor in momentul incheierii antecontractelor, urmand ca ulterior sa fie incheiate si actele necesare intrarii “in legalitate” pt construirea acestor pereti si transformarea teraselor in spatiu de locuit). Ulterior Constructorul n-a mai fost de acord sa obtina de la Primarie aceste acte. Cum putem obliga Constructorul sa ne obtina aceste acte (proiect aprobat de Primarie pt construirea celor doi pereti, autorizatie de construire si acte de la cadastru pt modificarile facute care au dus la marirea spatiului de locuit cu suprafata terasei) in conditiile in care desfiintarea acestor pereti ar deteriora structura de rezistenta a blocurilor, iar membri Asociatiei de Propietari sunt de acord cu inchiderea teraselor pt ca nu afecteaza pe ceilalti propietari din bloc? Specific ca blocurile s-au construit in sistem ANVIG.
3. Daca in autorizatia de construire a blocurilor cu una si doua scari este prevazut P+2E+3Partial, podul care s-a construit nu este parte comuna? Acest spatiu (pod) poate fi dat in folosinta, de catre Constructor la tertze persoane fara acceptul Asociatiei de Propietari si a propietarilor apartamentelor din bloc? In acest caz Constructorul avea dreptul sa intocmeasca un act, incheiat la notariat, prin care ii da drept de folosinta asupra podului acestei tertze pers (adica Constructorul, dupa vanzarea tuturor ap din bloc, mai detine in propietate podul)? Tot fara acceptul Asociatiei si fara un proiect aprobat, persoana care are in folosinta podul a construit o mansarda. Este legala construirea mansardei? Daca aceasta tertza pers este ruda cu unul din propietarii garsonierelor aflate la et 3, constructorul poate da spre folosinta podul? In acest caz e valabil doar acceptul locatarilor din blocul respectiv, nu si acordul Asociatiei de Propietari? Aceasta ruda poate sa-si construiasca mansarda? Mansardele pot fi construite fara proiect aprobat de Primarie, in conditiile in care PUZ-ul nu admite decat maxim 3 etaje? Cum se poate obtine legal desfiintarea acestor mansarde daca n-au fost construite legal?
4. Cum trebuie procedat daca vrem sa verificam daca fundatiile blocurilor cu una si doua scari au fost construite cu respectarea normativelor din constructii? Avem poze cu fundatia de la unul din blocuri si, la sesizarea facuta atunci la ISC, am primit un raspuns evaziv (sa ne interesam la Primarie, unde raspunsul primit a fost la fel de evaziv).