Oricum valoarea totală a unei penalizări n-are voie să depășească valoarea debitului la care a fost calculată...deci poate fi de max. 250 lei , indiferent ce sistem procentual de calcul al penalizărilor ar avea stipulat în Statutul Asociației sau prin vreun Proces verbal de Adunare Generală. Restul până la 1000 sau 100000 cât ar putea băga în liste vreun netot, cade la orice eventual proces în Instanță pentru recuperare debite deschis de Asociație, iar dacă n-a fost repartizată factura / cotă indiviză , cade întreaga sumă , în cel mai fericit caz Asociației i se poate cere o recalculare corectă...
Contează foarte mult ce scrie în statut referitor la organizarea alegerilor în cadrul asociației voastre, care are și personalitate juridică bănuiesc. Dacă ședința a fost organizată statutar, deci au fost respectate termenele și cvorumurile de participare și vot prevăzute în Statut , orice Proces Verbal corect întocmit în urma acestor alegeri este valabil din punct de vedere juridic.
Trebuie precizat punctual în Procesul Verbal de Ședință, toate problemele discutate și pentru fiecare problemă discutată câte voturi au fost pentru, câte împotrivă și câte abțineri sau unanimitate dacă toți au fost de acord asupra unei probleme discutate.
Fac precizarea că este obligatorie redactarea la începutul Procesului Verbal a Ordinii de Zi a Ședinței care trebuie să cuprindă pe puncte toate problemele ce vor fi discutate în Ședință.
Ordinea de zi trebuie votată și aprobată la începutul Ședinței prin majoritatea simplă a celor prezenți la Ședință.
Cam asta ! Restul chichițelor juridice prevăzute în Statutul vostru , dacă există, pot crea anumite probleme de constituționalitate referitor la caracterul statutar sau non-statutar al unei Ședințe organizate , dacă prevederile Statutare nu sunt interpretate corect !
Nici un proprietar nu are dreptul să intervină prin modificări asupra unor elemente din subsolul tehnic ce reprezintă parte comună a asociației. Dacă totuși , din diverse considerente, un proprietar de la parter, pentru a evita eventuale blocaje ale instalației și intrarea apei reziduale ( apă menajeră, fecale, etc. ) în propriul apartament , dorește să-și construiască singur o instalație de evacuare către țeava generală de colectare și evacuare a apei menajere , nu o poate face legal fără aprobare în acest sens .
Teoretic aprobarea trebuie dată de Comitetul Executiv al asociației prin reprezentantul legal al asociației ( Președintele ) care pune un aviz favorabil pe cererea proprietarului.
Prin această aprobare Președintele îți asumă responsabilitatea tuturor consecințelor ulterioare ce pot apărea din faptul că respectiva instalație nu a fost dimensionată corect din punct de vedere tehnic și de aceea este bine să se apeleze la firmă specializată care să efectueze lucrarea respectivă.
Din momentul în care s-a obținut aprobarea conducerii asociației pentru o modificare tehnică față de situația inițială prevăzută în Cartea Tehnică a imobilului, noua instalație devine parte componentă a întregului ansamblu tehnic al subsolului, iar responsabilitatea oricăror întrețineri și reparații ulterioare ale acesteia revine în sarcina administrației blocului respectiv (așa cum este și terasa, casa scării, uscătoria și alte elemente ale proprietății comune dintr-un condominiu). Legea mai spune și faptul că orice modificare trebuie trecută în Cartea Tehnică a clădirii, dar aici vorbesc de lucruri sfinte, operațiunea fiind destul de complicată procedural .
Concret : Dacă dvs. nu aveți o aprobare scrisă a Conducerii asociației pentru executarea acestei lucrări de evacuare directă în generalul blocului , ați efectuat lucrarea ilegal.
Neimplicarea unei Conduceri ale asociației într-o asemenea problemă poate genera în timp foarte multe litigii de natură financiară, ivite în urma unor defecțiuni care se remediază doar cu bani, iar responsabilitatea este de ambele părți : dvs. că ați intervenit fără aprobare în modificarea unor elemente din proprietatea comună iar asociația, că v-a lăsat s-o faceți fără a exista un acord scris în acest sens, cu responsabilități de întreținere ulterioară a tronsonului modificat.
Ca să glumesc un pic este ca și cum gardul vecinului meu este spart iar câinele meu se duce și-și face nevoile acolo. Vecinul putea să elimine situația reparând gardul, adică punând lacăt pe subsol unde nu intră decât Administratorul cu echipă specializată pentru orice lucrare efectuată.
N-a făcut-o , dar acum vine la mine și și îmi cere bani pentru deranjul câinelui.
Cam asta este comparația plastică pentru cazul dvs.
Asociația și-a asumat instalația dvs. în mod tacit precum și costurile reparației acesteia presupun fără a avea documente justificative pentru execuția acesteia !
Mergeți și discutați cu Președintele ; explicați-i acestuia că Asociația a permis inițial efectuarea unei lucrări ilegale și că vă asumați plata / cotă indiviză a oricăror elemente din subsolul tehnic modificat, dar să renunțe la respectivele penalizări impuse pe o lucrare de reparație executată în asemenea condiții ilegale. Cheltuiala lucrării de reparație să o împartă tuturor membrilor asociației / cotă indiviză de proprietate, plătiți cota parte ce vă revine și stingeți litigiul ( fără penalizări ).
În caz de se ajunge în Instanță dacă aduceți argumentele prezentate de mine mai sus aveți câștig de cauză, ținând cont de faptul că nu dvs. ați făcut modificarea din câte am înțeles, ci ați moștenit o situație ilegală creată și din vina Asociației, pentru care nu sunteți răspunzător !
Dacă nu rezolvați problema amiabil prin discuție directă o dați pe scris cu nr. de înregistrare în registrul de intrări -ieșiri deținut de Președinte și atunci o să stea de vorbă cu dvs. că amenzile în speța asta sunt cam mari ! Așa că trebuie să accepte soluția de compromis ( plata corectă / cotă indiviză și fără penalizări )
Legea interzice doar afectarea cu fecale și urină a spațiului public...cu fecalele este simplu că ai punguța la tine când scoți animalul de companie la plimbare...mai complicat este cum să interzici unui câine să urineze pe roata unui autoturism...acum revenind la acest caz există doar 2 variante la care puteți apela ca să rezolvați problema cu vecina :
1. Îi dați ignore total la orice adresare verbală ...deci nu răspundeți absolut deloc indiferent ce cuvinte vă adresează , ca și cum ați fi surdă. Poate se plictisește să vorbească în gol.
2. Dacă temperamentul nu vă permite să procedați în conformitate cu varianta 1 , puteți să-i faceți o mică plângere penală pentru hărțuire ( bineînțeles cu martori )...și când o să primească o amendă penală o să se lecuiască să vă mai deranjeze !
Există un articol de lege care interzice parcarea unui autovehicul la mai puțin de 5 m. de peretele blocului. De asemenea proprietatea comună a asociației ( respectiv a blocului ) cuprinde doar spațiul de trotuar din jurul blocului, respectiv 1,5 m ( când ne-au reabilitat blocul ne-au refăcut și trotuarul din jurul blocului doar pe lățime de 1,5 m, argumentând că dincolo de această distanță este spațiul ADP-ului din cadrul Primăriei )
Deci : Concluzia este că tot ce este spațiul unei Primării intră sub jurisdicția acesteia cu tot ce implică amenajare de trotuar și spațiu verde din jurul unui bloc. Pe spațiu destinat ca ”spațiu verde” n-ai voie să pui nimic fără acordul Primăriei ( chiar și un pom dacă-l plantezi acolo, n-ai voie să-l mai tai fără acordul lor ). Primăria nu poate elibera autorizații de parcare decât în locuri în care au ei au făcut parcări...pe strada din fața blocului ai voie să parchezi ca în ce loc public stradal unde nu sunt indicatoare de restricție, dar nu este locul tău definitiv pentru care poți plăti legal ca să nu fii deranjat aleatoriu de către altcineva care are chef să parcheze pe ” locul tău”.
Acum concret și la obiect : Poți pune o mașină pe un loc liber care este prins în proiect ca spațiu verde , deși acolo sunt pietre sau pământ să fim bine înțeleși , dar nu sfătuiesc pe nimeni să încerce să investească bani pentru a-și amenaja o parcare , întrucât mai devreme sau mai târziu este foarte posibil să se trezească cu o bulină mare roșie pe parbriz aplicată de Departamentul de Mediu din Poliția Locală aflată sub controlul Primăriei în care este arondat imobilul respectiv, prin care proprietarul este somat să plece cu mașina de acolo .
Depinde mult și de zona în care se află imobilul respectiv...este posibil ca această bulină să apară peste vreo 10-20 ani ... sau să nu apară deloc. De obicei apar bulinele la sesizările locatarilor din vecinătatea imobilului respectiv.
Dacă gresia respectivă a creat necazuri și altor proprietari din asociație , aveți un atu în formularea unei solicitări către Comitetul Executiv al asociației care răspunde de Administrarea condominiului peste Administrator. Concret, dacă administratorul primește o dispoziție scrisă din partea Președintelui asociației ca reprezentant legal al asociației , este obligat să o pună în aplicare dacă nu contravine dispozițiilor legale de administrare a condominiului stipulate în legislație. Deci : Formulați o ”SOLICITARE” către Președintele asociației în care să expuneți situația deosebit de periculoasă creată de prezența gresiei alunecoase care pune în pericol integritatea fizică a tuturor celor care tranzitează zona respectivă. Cereți președintelui prin prezenta să convoace de urgență o Ședință de Comitet Executiv în care să se decidă modalitatea de eliminare a situației periculoase. Evidențiați și faptul că ați oferit soluția de aplicare a unui covor antiderapant pe timpul iernii dar această soluție a fost ignorată de către administrator cu bună știință , foarte importantă această exprimare întrucât poate exista o răspundere penală ulterioară în cazul folosirii ulterioare a acestei solicitări ca document justificativ atașat unei viitoare plângeri penale ( dacă se va întâmpla vreo accidentare gravă a cuiva ).
Domnul Adrian Dimitriu avea dreptate când a amintit de Parchet...sperați să nu trebuiască a se ajunge acolo ( adică să sufere cineva vreo vătămare corporală datorată acelei gresii și să se ajungă la formularea vreunei plângeri penale ).
Încercați să redactați solicitarea dvs. la calculator pentru un aspect cât mai OK,
Cereți obligatoriu nr. de înregistrare pe solicitarea dvs. pe care trebuie să o faceți în 2 exemplare, ca orice document depus la o Registratură. Dacă președintele refuză să vă primească solicitarea și să vă dea număr de înregistrare, ceea ce este ilegal și abuziv conform noii legislații, o puteți trimite recomandată cu răspuns plătit.
Președintele este obligat să vă dea un răspuns scris la solicitare în termen de 10 zile, ca să nu mai vorbim că mai este și obligat să pună la avizier Procesul Verbal de Ședință de Comitet Executiv cu Hotărârea luată în urma solicitării dvs.
Ar fi util dacă solicitarea ar fi semnată și de un mic grup de oameni care susțin ideea gresiei periculoase, ca să nu fiți doar o ”picătură într-un ocean”.
În funcție de răspunsul dat de către Președinte la solicitarea dvs. putem discuta ce pași legali ar trebui făcuți în continuare ! Se poate lăsa cu amenzi în baza Cap. Sancțiuni din noua legislație , chiar amenzi penale dacă se întâmplă vreo vătămare corporală ( din culpa factorilor de decizie din cadrul asociației care deși au fost sesizați , nu au eliminat situația )
SOLICITARE
Domnule PREȘEDINTE,
Subsemnata... în calitate de proprietară a apart. ... situat în imobil Bloc ... str. ... etc , vă aduc la cunoștință situația deosebit de periculoasă creată prin aplicarea unei gresii de tip lucios pe spațiul comun al scării de bloc, care îmi pune în pericol integritatea fizică și constituie un pericol pentru toți membrii asociației care tranzitează acea zona.
Menționez că am sesizat administratorul de bloc despre această situație deosebit de periculoasă și am oferit soluția montării unui covor antiderapant, dar acesta, cu bună știință, nu a reacționat pozitiv până la data prezentei, pentru eliminarea acestui pericol permanent.
Susțin oportunitatea formulării prezentei aducând ca argument suplimentar susținerea punctului meu de vedere prin semnăturile altor proprietari afectați de situație ( dacă reușiți să aveți măcar 3 semnături ale unor vecini ... nu neapărat din scara respectivă )
Solicit / solicităm analizarea situației în Comitet Executiv și adoptarea unei Hotărâri pentru eliminarea acesteia.
Solicit răspuns la prezenta în termen legal.
Data : ________ Semnături,
( Nume și Prenume în clar + Semnătură )
Către Comitetul Executiv al Asociației de Proprietari Bloc...
Dacă apartamentul este lăsat în paragină de câțiva ani , adică nu există nici o persoană care să-l monitorizeze din toate punctele de vedere, inclusiv din punct de vedere al datoriilor la cotele de contribuție comune evidențiate în listele lunare de plată, este clar că are și datorii foarte mari la cotele de întreținere. Există 2 situații concrete prin care se poate înștiința proprietarul care nu poate fi contactat prin modalitate simplă ( telefonic ) :
1. Dacă există totuși o persoană care plătește din când în când restanțele la cotele de întreținere, aceasta poate fi anunțată, imediat ce sosește să plătească , de către administratorul asociației care încasează banii de la proprietari. Nu este suficient ca informarea să se facă doar verbal, ci printr-un raport administrativ de înștiințare că în ziua de ... s-a produs în imobil o avarie la instalația de apă ( sau căldură ) care necesită evaluarea unor pagube produse de aceasta.
Raportul scris de către administrator trebuie redactat în 3(trei) exemplare, un exemplar rămâne la administrator ca dovadă că a anunțat situația, un exemplar să ajungă la dvs. ca să dovediți că persoana respectivă a luat la cunoștință de situație și al 3-lea exemplar la persoana care a luat la cunoștință de situație la momentul când a efectuat plata întreținerii ( sau a unor sume parțiale din restanțe ).
2. Dacă persoana, care plătește la sediul administrației , refuză să primească documentul de la administrator prin semnătură, aducând diverse argumente ( că nu este titular de drept al apartamentului etc. ) atunci singura modalitate rămâne să întocmiți dvs. un document de informare a situației create de respectiva avarie, în care să solicitați proprietarului să vă contacteze telefonic pentru stabilirea unei zile când puteți vizualiza în cadrul unei comisii administrative, eventualele pagube produse de avarie. Obligatoriu trimiteți scrisoarea dvs. de înștiințare, recomandată cu răspuns plătit, la adresa apartamentului respectiv. Din punct de vedere juridic, orice neimplicare ulterioară a proprietarului de apartament pentru constatarea situației produse de avarie, intră în răspunderea acestuia.
P.S. Personal nu cred că după uscarea apei de pe perete a rămas mai mult de o pată ( eventual colorată :)) . Cunosc caz în care apa a ajuns la nivelul prelungitorului de curent situat pe parchet și nu a produs daune apartamentului de la nivelul inferior !
În absența unui P.V. de Adunare Generală în care să fie stipulat modul de calcul al cotelor de contribuție de întreținere / persoană pentru persoane ce lipsesc temporar din apartament, pentru un proprietar de apartament care a făcut o cerere către Președintele Asociației în data de 08 ale lunii că se va muta cu întreaga familie la o altă adresă începând cu data de 10 ale lunii, s-ar putea aplica de către președinte o rezoluție favorabilă pe cerere ?
Menționez că în cerere proprietarul a solicitat să fie trecută la întreținere în luna respectivă, 1 ( una ) persoană întrucât tatăl acestuia va veni să zugrăvească apartamentul în vederea închirierii ulterioare a acestuia.
avocatnet.ro explicăm legislația
