Anulare contract vanzare cumparare

Daca aceste nereguli sunt destul de mari astfel incat daca ati fi stiut de ele nu ati fi incheiat contractul puteti sa cereti anularea acestuia, sau puteti sa promovati o actiune in pretentii sau in obligatia de a face pentru nereguli avand la baza contractul si raportul de evaluare.

Va prezint un punct de vedere cu privire la problema dvs.
Descoperirea defectelor lucrului, dupa incheierea vanzarii, atrage raspunderea vanzatorului (art. 1352-1358 C. civ.).
Vanzatorul va raspunde in cazul in care lucrul vandut are defecte care il fac impropriu destinatiei sale ori defectele sunt de natura a-i micsora intr-atat valoarea de intrebuintare, incat cumparatorul, daca le-ar fi cunoscut, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai mic (art. 1352 C. civ.)'.
Situatia lucrului vandut afectat de vicii (in sensul art. 1352 C. civ.) prezinta asemanari cu eroarea (viciu de consimtamant) asupra substantei obiectului contractului (art. 954 alin. (1) C. civ).
Intre cele doua situatii exista insa deosebiri esentiale, dupa cum urmeaza:
a) in cazul erorii asupra substantei obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de consimtamant cumparatorul nu a putut cumpara, in substanta sa, lucrul voit si poate cere anularea contractului;
b) in cazul viciilor vizate de art. 1352 C. civ., cumparatorul a cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau, din cauza viciilor, se micsoreaza valoarea de intrebuintare, deci eroarea se refera numai la calitatea lucrului si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune in garantie contra vanzatorului.
Deosebirea a fost subliniata si de practica judecatoreasca, astfel: intre eroare asupra substantei si viciile ascunse exista o distinctie neta; eroarea asupra substantei deschide calea actiunii in anulare, care poate fi exercitata chiar de vanzator atunci cand ea priveste substanta prestatiei proprii, in vreme ce viciile ascunse din materia vanzarii permit doar cumparatorului optiunea intre actiunea in rezolutiunea contractului si actiunea in micsorarea pretului".
In doctrina s-a apreciat si ca, in acceptiunea art. 1352 C. civ., ,,viciile reprezinta o executare necorespunzatoare a obligatei vanzatorului de a asigura cumparatorului, care are dreptul corelativ, folosinta utila a lucrului vandut"

Am un prieten care se afla tot intr-o astfel de situatie: in August 2009 a incheiat un antecontract si a dat avans 25.000 EUR pentru o casa P+1, din BCA, semifinisata, cu amprenta la sol de 78mp (atat s-a precizat in antecontract!). Suma totatal a tranzactiei era de 160.000 EUR. Casa trebuia predata pana la 30.11.2009. Prietenul meu a tot solicitat acte (autorizatie de constructie, acte de proprietate) pentru a putea accesa un credit dar vanzatorul l-a tot dus cu vorba. La 30 noiembrie vanzatorul il cheama la notar fara sa-i spuna nimic in prealabil si, ca si cum i-ar fi facut o favoare, el stiind ca amicul meu nu a putut accesa creditul, cere prelungirea termenului de predare pana la 31 Ianuarie, cerere cu care amicul este de acord. Dupa ce ies de la notar afla de la vanzator ca nici casa nu este gata, nici terenul nu este dezmembrat, nici actele nu sunt perfectionate. Asadar prima teapa. Pe 10 Ianuarie vanzatorul ii da prietenului meu autorizatia de constructie eliberata pe 07.01.2010 si procesul verbal de receptie a lucrarii eliberat pe 06.01.2010. A spus ca sunt date diferite deoarece au lipsit niste semnaturi... Pana pe 30 ianuarie prietenul meu face rost de restul de bani si se duc la notar unde fac contractul de vanzare-cumparare iar cumparatorul achita diferenta de 135.000 EUR. Interesant de mentionat este si ca banca a evaluat imobilul la 45.000 EUR. Dupa cateva luni (mai bine zis cand s-a incalzit putin afara) amicul a vrut sa inceapa sa faca oarece finisaje la casa. In acel moment a inceput sa observe ca sunt diferente intre ceea ce prevedea proiectul si contractul si ceea ce este in realitate: desi in contract amprenta la sol este trecuta 78mp, in proiect si in realitate sunt 72mp; usa de la intrare trebuia sa aiba o deschidere de 1,6ml si nu are decat 0,9ml; inaltimea casei trebuia sa fie de 6ml si nu are decat 5,2ml; cu 10-15 cm difera in minus lungimile tuturor ferestrelor. In toamna, a vrut sa sape pentru a-si face hazna si a constatat ca fundatia casei, desi conform proiectului ar fi trebuit sa aiba 0,8-1ml nu are mai mult de 0,4ml... A intrebat vanzatorul de aceste "diferente" dar acesta i-a spus ca la momentul semnarii contactului exista un proiect (pe care amicul meu nu l-a vazut niciodata) dar ca pe parcursul obtinerii autorizatiei a trebuit sa-l modifice.
Personal eu vad in asta o inselatorie: cum a obtinut procesul verbal de receptie a lucrarii daca imobilul nu corespunde cu proiectul aprobat?
Intrebarea este: in aceasta situatie poate cere amicul meu anularea contractului de vanzare-cumparare? Daca da, ce ar trebui sa faca?

Va multumesc mult.