As vrea sa stiu aproximativ cu cat timp inainte va aparea tematica si bibliografia pentru examenul din noiembrie anul acesta?? am consultat tematica si bibliografia de anul trecut dar presupun ca trebuie sa apara pt examenul de anul acesta...Am terminat facultatea anul acesta si as dori sa dau examen la Baroul Sibiu cu toate ca sunt o multime de lucruri pe care nu le stiu inca si as dori sa le aflu: in cazul fericit de promovare a examenului, in cat timp trebuie sa-mi gasesc un maestru?? sunt sanse de a intra daca ma apuc de invatat de maine? va rog frumos sa-mi raspundeti in masura in care cunoasteti aceste lucruri. merci mult :)
am revenit si eu..(care am reusit sa racesc):((....numai chef de invatat nu am...
sunt absolut sigura ca cei de la facultate se ocupa de de organizarea examenului m-am interesat la barou...
PRINCIPII CARE STAU LA BAZA CIRCULATIEI JURIDICE A TERENURILOR
a. RECONSTITUIREA SE FACE PE VECHILE AMPLASAMENTE, DACA ACESTEA NU AU FOST ATRIBUITE LEGAL ALTOR PERSOANE.
Reconstituirea dreptului de proprietate, punerea in posesie si eliberarea titlurilor de prorpietate, in cazul persoanelor fizice, se face de catre Comisia locala al carei presedinte este primarul localitatii, si comisa judeteana al carei presedinte este prefectul, in conformitate cu prevederile din Legea nr 18 privind fondul funciar, Regulamentele de aplicare a legii fondului funciar di Legea nr. 247/2005.
b. SE RECONFIRMA PRINCIPIUL POTRIVIT CARUIA TERENURILE PROPRIETATE PRIVATA, INDIFERENT DE TITULARUL LOR SI DESTINATIA ACESTORA, SUNT SI RAMAN IN CIRCUITUL CIVIL.
Aceste terenuri pot fi instrainate si dobandite liber prin oricare din modurile de dobadire a proprietatii recunoscute de lege (acte juridice sau fapte juridice).
c. TERENURILE CU SAU FARA CONSTRUCTII, AFLATE IN INTRAVILAN SAU EXTRAVILAN, FARA A SE TINE CONT DE DESTINATIA SAU INTINDEREA LOR, POT FI INSTRAINATE SAU DOBANDITE PRIN ACTE JURIDICE INTRE VII, INCHEIATE IN FORMA AUTENTICA, SUB SANCTIUNEA NULITATII ABSOLUTE
Prin INTRAVILAN intelegem zona care cuprinde suprafata unei asezari umane cu constructiile si spatiile plantate sau rezervate circulatiei (vatra satului).
Prin EXTRAVILAN se intelege terenul aflat in afara spatiului construit sau pe cale de construire al unei localitati (in afara vetrei satului).
Pana la aparitia Legii nr. 247/2005, pentru instrainarea prin vanzare a terenurilor situate in extravilan trebuia respectat un drept de preemtiune, prioritar la cumparare si cu indeplinirea unui termen de publicitate inainte de vanzare . Subiectele dreptuui de preemtiune erau in ordinea de preferinta:
Coproprietarii
Proprietarii vecini
Statul si apoi vanzarea libera.
Sanctiunea nerespectarii acestei ordini era nulitatea relativa a actului de instrainare. Prin actuala reglementare s-a eliminat aceasta norma oarecum discriminatorie si cu rol de ingradire al exercitarii dreptului de proprietate de catre titular.
Prin DESTINATIA TERENURILOR legiuitorul intelege terenuri agricole echivalent arabile sau cu destinatie forestiera.
In ceea ce priveste INTINDEREA (suprafata) ce putea fi instrainata, vechile reglementari prevedeau o limita de 200ha pentru terenurile agricole echivalent arabile si 100ha pentru cele forestiere. Noua reglementarea eliminat aceste limite, instrainarea ternurilor fiind libera indiferent de pret sau suprafata.
Instrainarea sau dobandirea terenurilor se poate face prin acte juridice intre vii, adica prin incheierea de contract de vanzare cumparare, donatie, contract de schimb, contracte nenumite, renta viagera agricola s.a.
Din lege rezulta ca forma acestor acte este „ad validitatem”, cu alte cuvinte nerespectarea formei autentice duce la nulitatea absoluta.
Forma autentica trebuie respectata si atunci cand printre acte intre vii se constituie orice drept real asupra unui teren cu sau fara constructie, nu numai cel de proprietate indiferent de destinatie sau intinderea acestora.
d. CETATENII STRAINI, APATRIZII SI PERSONELE JURIDICE STRAINE POT DOBANDI DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR IN ROMANIA INCONDITIILE PREVAZUTE DE LEGEA NUMARUL 312/2005 PRIVIND DOBANDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATA ASUPRA TEENURILOR DE CATRE CETATENII STRAINI SI APATRIZII PRECUM SI DE PERSOENLE JURIDICE STRAINE.
e. EXISTENTA UNUI LITIGIU PRIVITOR LA UN TEREN CU SAU FARA CONSTRUCTII, NU REPREZINTA UN IMPEDIMENT LA INSTRAINAREA ACESTUIA SI NICI CONSTITUIREA ALTOR DREPTURI REALE SAU DE CREANTA ASUPRA LUI
Prin extensie, posibilitatea instrainarii drepturilor litigioase in aceasta materie este permisa.
De la acest principiu exista doua exceptii si anume: nu se pot instraina daca exista litigii privind:
1. reconstituirea dreptului de proprietate privata
2. legalitatea titlului de proprietate.
f. INSTRAINARILE CARE IMBRACA ORICE FORMA IN TEMEIUL ACTUALEI REGLEMENTARI NU DAU VALIDITAE TITLULUI LOR DE PROPRIETATE ALE INSTRAINATORILOR SI DOBANDITORILOR DACA ACESTEA ERAU LOVITE DE NULITATE CA URMARE A NERESPECTARII NORMELOR IN VIGOARE LA DATA INCHEIERII LOR.
Prin acest principiu legiuitorul a avut in vedere toate situatiile de speta ce se pot ivi in materie de instrainari de terenuri . Totodata legea nu are efect retroactiv in privinta titlurilor eliberate inainte de aparitia ei si care nu erau conform legii la data cand s-au incheiat.
g. IN IPOTEZA IN CARE DUPA INCHEIEREA UNUI ANTECONTRACT CU PRIVIRE LA UN TEREN CU SAU FARA CONSTRUCTII, UNA DIN PARTI NU MAI DORESTE ULTERIOR SA INCHEIE CONTRACTUL, PARTEA CARE SI-A INDEPLINIT OBLIGATIILE POATE SESIZA INSTANTA COMPETENTA CARE POATE PRONUNTA O HOTARARE CARE SA TINA LOC DE CONTRACT.
h. INSTRAINARILE FACUTE IN SCOPUL COMASARII LOTURILOR SI PARCELELOR DE TEREN PRIN CONSTITUIREA UNOR CORPURI DE PROPRIETATE MAI INTINSE CARE SA REPREZINTE SUPRAFETE CONTINUE INDIFERENT DE DETINATIA LOR, POT FI EFECTUATE SI PE BAZA SCHITELOR CARE AU CONSTITUIT TEMEI PENTRU INTOCMIREA TITLURILOR DE PROPRIETATE ELIBERATE CU OCAZIA APLICARII LEGILOR FONDULUI FUNCIAR.
Prin acest principiu legiuitorul urmareste incurajarea agriculturii pe suprafete intinse de teren.
Multumesc mult Eva!
Am gasit si eu ceva despre circulatia jur a terenurilor.
Circulatia juridica a terenurilor proprietate privata
Cele mai uzuale modalitati legale de dobandire a dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra terenurilor sunt urmatoarele:
1.Vanzarea-cumpararea este pe departe cel mai frecvent instrument de transmitere a dreptului de proprietate asupra bunurilor immobile.
Orice persoana fizica sau juridica poate in principiu sa fie parte intr-un contract de vanzare-cumparare de bunuri immobile, cu conditia de a avea capacitate de exercitiu pentru personele fizice, iar dobandirea terenului sa fie justificata de obiectul de activitate, in cazul persoanelor juridice.
Inainte de perfectarea contractului de vanzare-cumparare, partile au libertatea de a incheia un antecontract, prin care se obliga sa incheie la un moment ulterior, la un pret deja stabilit, contractul de vanzare-cumparare final.
In antecontract se stipuleaza de regula obligatia vanzatorului de a nu se razgandi in privinta vanzarii precum si aceea ca nu va incheia un alt contract cu o terta persoana. In acelasi timp, cumparatorul se obliga sa nu cumpere de la o alta persoana decat vanzatorul initial. Pentru nerespectarea obligatiilor asumate prin acest antecontract se prevad, de regula, despagubiri banesti.
Legea nr.18/1991 a fondului funciar impune incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute, ceea ce implica interventia unui notar care va autentifica actul de transfer al proprietatii.
Pentru ca transferul dreptului de proprietate asupra trenului sa fie opozabil celor care nu au participat la semnarea contractului, se impune inscrierea actului juridic translativ de proprietate in cartea funciara. Cartea funciara este un sistem de evidenta a situatiei juridice a imobilelor si realizeaza o publicitae integrala a tuturor transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare.
Legea nr. 54/1998 prevede incapacitatea personaelor fizice de a dobandi trenuri agricole in proprietate prin acte intre vii care depasesc suprafata maxima de 200 ha teren in echivalent arabil de familie.
Tot aceasta lege instituie obligativitatea respectarii dreptului de preemtiune (dreptul de a cumpara cu prioritate) al coproprietarilor, al vecinilor si al arendasilor in cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane.
Principalele obligatii ale vanzatorului sunt predarea imobilului instrainat si garantia pentru evictiune si pentru viciile ascunese ale bunului. Vanzatorul raspunde astfel pentru pierderea in tot sau in parte a proprietatii lucrului sau tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului sau asupra lucrului, atunci cand vanzatorul sau o terta persoana valorifica un drept asupra aceluiasi bun. El raspunde de asemenea in cazul in care lucrul vandut prezinta deficiente ascunse care afecteaza utilitatea terenului, acesta devenind impropriu utilizarii conform destinatiei sau isi micsoreaza considerabil valoarea de intrebuintare.
Cumparatorul are obligatia de plata a pretului in conditiile stabilite prin contract. In caz contrar, vanzatorul poate cere fie rezolutiunea (desfiintarea) contractului, fie executarea silita asupra cumparatorului.
Perfectarea unui contract de vanzare-cumparare a unui teren presupune plata unor taxe legale.Acestea sunt taxele notariale de timbru stablite in functie de valoarea imobilului, taxele de publicitate imobiliara si impozitul anual pe teren catre bugetul local.
2.Uzufructul, superficia si servitutiile
Terenurile pot face obiectul unor drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate. Cele mai frecvente sunt uzufructul, superficia si servitutiile.
Uzufructul este dreptul real principal derivat, esentialmente temporar, in virtutea caruia o persoana numita uzufructuar exercita asupra imobilului dreptul de folosinta si dreptul de a culege fructele, in timp ce proprietarul bunului astfel grevat ramane numai cu dreptul de duispozitie.
Superficia reprezinta dreptul de proprietate pe care il are o persoana numita superficiar asupra cladirilor sau altor constructii ce se afla pe un teren aflat in proprietatea altei persoane, teren asupra caruia superficiarul capata un doar un drept de folosinta pe durata
Servitutea reprezinta acea limitare a exercitarii atributelor dreptului de proprietate asupra unui imobil numit fond aservit, in profitul altui imobil numit fondul dominant, in scopul asigurarii utilitatii acestuia din urma.
3. Locatiunea
Contractul de locatiune este acel contract prin care se transmite de catre locator in benificiul locatarului dreptul de a folosi imobilul in schimbul unei chirii.
Contractul de locatiune a unui teren poate fi incheiat intre persoane fizice si persoane juridice, sub semnatura privata sau in forma autentica. Pentru locatiunea incheiata pe o perioada mai mare de 3 ani, legea instituie obligatia de a o inscrie in cartea funciara, pentru a deveni opozabila tertelor persoane.
Nu este absolut necesar ca locatorul sa fie proprietar al terenului, este suficient ca acesta sa detina bunul cu titlu de uzufruct sau de locatiune. Sublocatiunea este deci permisa cu conditia sa nu fie interzisa sau sa nu contravina contractului principal.
Locatorul are obligatia de a asigura locatarului folosinta linistita a imobilului pe intreaga durata a locatiunii. De asemenea, el trebuie sa predea bunul intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat.
La randul lui, locatarul are obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si conform destinatiei imobilului, deci de a intretine bunul in stare de intrebuintare, Locatarul trebuie de asmenea sa plateasca chiria in conditiile si la termenele stipulate in contractul de locatiune.
4. Aportul la capitalul social
O alta modalitate mai originala de constituire adreptului de proprietate asupra terenurilor este coonstituirea acestuia ca aport la capitalul unei societati comerciale. Ternul devine astfel un elemnt de activ patrimonial al societatii, asociatul pierzand dreptul de proprietate asupra acestuia. In consecinta, la dizolvarea societatii, asociatul care a adus ca aport terenul nu va avea dreptul la restituirea bunului, numai daca nu este convenit contrariul.
Dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre straini
Constitutia Romaniei interzicea pana nu demult persoanelor fizice cetateni straini sau apatrizi sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra terenurilor. Aceasta interdictie a disparut odata cu revizuirea legii fundamentale si prin adoptarea Legii nr. 312 din 10 noiembrie 2005 privind dobandirea dreptului de proprietate privata supra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine.
Aceasta lege prevede urmatoarele:
- Cetãþeanul unui stat membru (al Uniunii Europene sau al Spatiului Economic European) apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum si persoana juridicã constituitã în conformitate cu legislaþia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleasi conditii cu cele prevãzute de lege pentru cetãþenii români si pentru persoanele juridice române.
- Cetãteanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum si persoana juridicã nerezidentã, constituitã în conformitate cu legislaþia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reºedinþe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderãrii României la Uniunea Europeanã.
- Cetãteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum si persoana juridicã constituitã în conformitate cu legislaþia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pãdurilor si terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderãrii României la Uniunea Europeanã.
Specificul regimului terenurilor nationalizate de catre stat
Incepand din anul 1945 si pana la Revolutia din decembrie 1989, statul roman a nationalizat in mod abuziv un numar foarte mare de immobile, terenuri si locuinte.
Incepand cu anii 90 s-a procedat la restituirea acestor immobile catre proprietarii de drept, insa nici in momentul de fata, situatiaa nu este complet regularizata. In present, aproximativ 600.000 de cereri sunt in curs de solutionare.
Complexitatea procedurilor, dificultatea probarii dreptului de proprietate, nerespectarea termenelor de depunere a cererilor, numeroasele litigii, toate acestea au condus la neatingerea scopului urmarit de legiuitor.
Dar nu am gasit nimic despre circulatia jur a constructiilor:(
avocatnet.ro explicăm legislația
bianca27, utilizator
emilalexandru 
CABINET DE AVOCAT "STOICA IOANA"