Renovare sediu

miricadana a scris:

Nu asta este inregistrarea corecta?
Mobilier, aparatură, se înregistreaza direct în conturile corespunzătoare (214, 2131, etc.) şi nu în contul 231.
% = 404 inregistrarea facturilor primite de la furnizori pentru materiale
231
4426
212 = 231 receptia investitiei efectuate
681 = 281 amortizarea investitiei
la terminarea contractului
461 = % facturarea lucrarilor de investitii neamortizate
758
4427
% = 212 scaderea din evidenta a investitiei cedate
658
281

Cheltuieli privind modernizarea unei cladiri care are proprietar, iar modernizarea este facuta de firma care are contract de inchiriere

„Pentru determinarea profitului impozabil sunt considerate cheltuieli deductibile numai cheltuielile efectuate in scopul realizarii de venituri impozabile“ – art. 21 Legea nr. 581/2003 privind Codul fiscal. Va propunem sa analizam o categorie de cheltuieli care prin natura lor fac sa creasca valoarea unei imobilizari corporale sau sa reprezinte cheltuiala curenta a perioadei.

Cheltuielile efectuate pentru intretinerea si functionarea imobilizarilor corporale reprezinta, de regula, cheltuieli ale exercitiului si afecteaza contul de profit si pierdere al perioadei.

Sunt unele situatii in care cheltuielile efectuate au ca efect imbunatatirea parametri lor functionali, ceea ce permite fie obtinerea de venituri suplimentare, fie reduceri de costuri sau imbunatatirea conditiilor pentru desfasurarea activitatii, aceste lucrari fiind incadrate in categoria modernizarilor.

In cazul lucrarilor de modernizare efectuate la imobilizarile corporale inchiriate sau date in locatie de gestiune, amortizarea cheltuielilor de investitii si a celor cu modernizarea este in sarcina agentului economic care a efectuat investitia.

Recuperarea acestor cheltuieli se face prin includerea in cheltuieli de exploatare pe perioada initiala a contractului de concesiune, inchiriere sau locatie de gestiune sau pe durata normala de utilizare ramasa, dupa caz.

In situatia in care durata normala de utilizare este mai mica decat perioada initiala a contractului, recuperarea cheltuielilor de investitii se face pe durata normala de utilizare ramasa.

La incetarea contractului de concesiune, inchiriere sau locatie de gestiune, valoarea investitiilor, nediminuta cu amortizarea calculata, se cedeaza proprietarului, pentru a majora corespunzator valoarea de intrare a mijloacelor fixe.

In procesul-verbal de predare – preluare a investitiei se va mentiona si amortizarea calculata de beneficiar, pentru ca proprietarul sa poata inregistra uzura corespunzatoare noii valori de intrare, conform H.G. nr. 568/2.000 pentru modificarea si completarea Normelor metodologice a Legii nr. 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si necorporale, cu modificarile ulterioare, aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 909/1997.

Ulterior intrarii activului imobilizat se pot efectua in legatura cu acesta o serie de cheltuieli care pot fi grupate in doua categorii:

– cheltuieli privind modernizarea investitiei initiale;

– cheltuieli cu reparatiile si intretinerile privind activele imobilizate.

Conform IAS 16 „Imobilizari corporale“, cheltuielile cu modernizarea sunt recunos cute ca o componenta care mareste valoarea contabila initiala. Pentru a fi astfel recunoscute, acestea trebuie sa contribuie efectiv la cresterea performantelor sau a randamentului activului imobilizat, concretizata in:

– modificarea imobilizarii corporale pentru a-i extinde durata de viata utila, inclusiv sporirea capacitatii economice;

– modernizarea unor componente ale imobilizarilor corporale, cu scopul de a obtine imbunatatiri substantiale ale calitatii productiei.

Consideram ca aceste cheltuieli trebuie sa fie adaugate la valoarea contabila neta a activului numai in cazul in care imbunatatesc performantele respectivului activ fata de parametrii de functionare stabiliti initial, rezultand astfel beneficii economice viitoare suplimentare fata de cele evaluate initial.

Daca unei imobilizari corporale, pe parcursul duratei de utilizare economica sunt efec- tuate cheltuieli cu scopul repararii, reabilitarii, modernizarii etc., astfel de cheltuieli sunt denumite cheltuieli ulterioare.

Sfatul nostru este acela ca astfel de cheltuieli ulterioare aferente unei imobilizari cor- porale trebuie recunoscute drept cheltuieli in perioada in care au fost efectuate.

Pentru o mai buna intelegere incercam sa va dam cateva exemple de cheltuieli ulte- rioare:

– modernizarea unor componente ale imobilizarilor corporale cu scopul obtinerii de cresteri substantiale ale calitatii productiei sau activitatii;

– efectuarea unor lucrari la imobilizarile corporale care au ca scop sporirea capacitatii de exploatare/utilizare, reducerea pierderilor tehnologice;

– efectuarea unor lucrari de modernizare la cladiri si constructii existente care au ca scop sporirea gradului de confort si ambient.

Asadar putem sa remarcam ca reparatiile sau intretinerea imobilizarilor corporale reprezinta cheltuieli care nu se adauga la valoarea contabila initiala si, asa cum am mai spus, ele reprezinta cheltuieli ale perioadei cand au fost efectuate.

Va propunem urmatoarea situatie:

Se inchiriaza o cladire cu valoarea contabila de 10.000 lei, cu o chirie lunara de 100 lei. Chiriasul executa lucrari de modernizare, efectuand-se in acest scop urmatoarele chel- tuieli, care se amortizeaza pe o perioada de 1 an, cand expira contractul de inchiriere:

*
cheltuieli cu energia facturata de catre furnizor, care se achita cu op prin banca: 600 lei plus TVA;
*
cheltuieli cu materiale auxiliare: 3.000 lei

Pentru o mai buna intelegere vom aborda inregistrarile contabile atat in contabili- tatea chiriasului, cat si in contabilitatea proprietarului.

a) In contabilitatea chiriasului:

Preluarea cladirii pe baza de proces-verbal de predare-primire:

8031 Imobilizari corporale luate cu chirie 10.000 lei

In legatura cu conturile extrabilantiere, daca programul dumneavoastra de contabilitate nu permite evidentierea lor sub totalul rezultat, va sugeram sa aveti fisa de cont cu aceste inregistrari.

Primirea facturii privind chiria lunara:

612


Cheltuieli cu redeventele, locatiile de gestiune si chiriile


100 lei

401


Furnizori


100 lei

De retinut ca arendarea, inchirierea si concesionarea bunurilor imobile sunt operatiuni scutite de TVA, conform art. 141 alin. (2) lit. e) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal.

Achitarea cu ordin de plata a chiriei lunare:

401 Furnizori 100 lei

5121 Conturi la banci in lei 100 lei

Consum de materiale auxiliare:

6021 Cheltuieli cu materialele auxiliare 3.000 lei

3021 Materiale auxiliare 3.000 lei

Cheltuieli cu energia electrica:

605 Cheltuieli privind energia si apa 600 lei

4426 TVA deductibila114 lei

401 Furnizori714 lei

Achitarea facturii privind energia:

401 Furnizori 714 lei

5121 Conturi la banci in lei 714 lei

Pentru lucrarile de modernizare pe care le-a facut chiriasul vom avea urmatoarele inregistrari contabile:

Inregistrarea productiei de imobilizari corporale:

231


Imobilizari corporale in curs de executie


3.000 lei

722


Venituri din productia de imobilizari corporale


3.000 lei


La sfarsitul lucrarilor de investitii constand in modernizarea cladirii existente se face procesul-verbal de receptie a lucrarii.

Receptia lucrarilor de modernizare:

212


Constructii


3.000 lei

231


Imobilizari corporale in curs de executie


3.000 lei

Amortizarea lunara a cheltuielilor de investitii: (3.000 : 12 luni = 250 lei)

6811 Cheltuieli de exploatare privind amortizarea imobilizarilor 250 lei

2812 Amortizarea constructiilor 250 lei

Scoaterea din evidenta a investitiei complet amortizate:

2812 Amortizarea constructiilor 3.000 lei

212 Constructii 3.000 lei

Odata incheiata perioada de inchiriere conform contractului, se face predarea cladirii pe baza procesului-verbal.

Predarea cladirii pe baza de proces-verbal de predare-primire:

8031 Imobilizari corporale luate cu chirie 10.000 lei

b) In contabilitatea proprietarului:

Intocmirea facturii privind chiria lunara de incasat:

461


Debitori diversi


100 lei

706


Venituri din redevente, locatii de gestiune si chirii


100 lei

Sunt societati care inchiriaza spatii fara a avea declarat codul CAEN corespunzator.

In aceasta situatie, organul fiscal considera aceste venituri ca fiind ilicite.

Verificati daca aveti declarat cod CAEN pentru obtinerea unor astfel de venituri.

Incasarea cu ordin de plata a chiriei:

5121 Conturi la banci in lei 100 lei

461 Debitori diversi 100 lei

Preluarea de catre proprietar a investitiei complet amortizate:

212 Constructii 3.000 lei

2812 Amortizarea constructiilor 3.000 lei

Intrebare:
1. O societate comerciala detine o cladire, in valoare de 4.000.000 lei care a fost, receptionata in anul 2005. Cladirea are 7 etaje. Cladirea a fost cumparata de la o persoana fizica si nu s-a dedus TVA. In luna ianuarie 2006 s-a incheiat primul contract de inchiriere, pentru etajul 5, in regim de scutire de TVA. Urmatoarele contracte au fost incheiate in anul 2007. 30% din suprafata utila a cladirii este inchiriata in regim de scutire.

In anul 2007, 2008 si 2009 asupra cladirii se executa diferite lucrari de constructii care sunt inregistrate individual ca majorare de valoare a cladirii (modernizari). Lucrarile, fiecare in parte dar si pe total nu depasesc 20% din valoarea cladirii stabilita ulterior modernizarii.

Societatea a ajustat 30 % din TVA aferenta fiecarei majorari de valoare, inregistrand suma TVA ajustata direct pe cheltuieli.

Pentru aplicarea acestui regim de ajustare a TVA a avut la baza prevederile art. 161 alin. (2) si (4) din codul fiscal si Normele de aplicare date pentru aplicarea acestui articol (pct. 83)

2.Aceeasi societate comerciala are o cladire in valoare de 4.000.000 lei receptionata in luna martie 2007. Cladirea a fost achizitionata, in anul 2006, de la o persoana fizica ca si investitie in curs. Anterior receptiei, in anul 2006, partial din suprafata cladirii, a fost inchiriata in regim de scutire de TVA, cu mentiunea ca spatiul inchiriat este neutilizabil pana la receptia cladirii. In anul 2007 cladirea a fost integral inchiriata 25% fiind inchiriata in regim de scutire de TVA. Asupra cladirii se efectueaza diferite lucrari de modernizare care fiecare in parte dar si pe total nu depasesc 20% din valoarea cladirii. Societatea a ajustat TVA, aferenta fiecarei modernizari, inregistand-o pe cheltuieli 25 % din valoarea TVA.

Pentru aplicarea acestui regim de ajustare a TVA a avut la baza prevederile art. 161 alin. (2) si (4) din codul fiscal si Normele de aplicare pentru acest articol, prevalandu-se ca si aceasta cladire a fost inchiriata inca din 2006.

Va rugam sa ne spuneti punctul dumneavoastra de vedere asupra modului in care societatea a ajustat TVA. In situatia in care apreciati ca societatea a aplicat incorect prevederile codului fiscal si ale normelor de aplicare va rugam sa ne comunicati dumneavoastra tratamentul pe care il considerati corespunzator.

Raspuns:
Potrivit art. 141 alin. (2) lit. e) din Legea 571/2003 privind Codul fiscal sunt scutite de TVA arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile, cu urmatoarele exceptii:
1. operatiunile de cazare care sunt efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping;
2. inchirierea de spatii sau locatii pentru parcarea autovehiculelor;
3. inchirierea utilajelor si a masinilor fixate definitiv in bunuri imobile;
4. inchirierea seifurilor;

Punctul 38 din Titlul VI alin. (9) si (10) al Normelor metodologice de aplicare a Legii 571/2003 privind Codul fiscal stabileste ca orice persoana impozabila care aplica regimul de scutire prevazut de art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal si care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente bunului imobil sau partii din bunul imobil va efectua ajustarea taxei deduse conform art. 149 din Codul fiscal, daca bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare.

Prin exceptie, pentru operatiunile prevazute la art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal cu bunuri imobile sau parti ale acestora, construite, achizitionate, transformate sau modernizate, inainte de data aderarii se aplica prevederile tranzitorii ale art. 161 din Codul fiscal referitoare la ajustarea dreptului de deducere a TVA.

Alin. (1) lit. e) al art. 161 din legea mentionata stabileste ca prevederile alin. (4), (6), (10) si (12) ale acestuia se aplica numai pentru lucrarile de modernizare sau transformare incepute inainte de data aderarii, care au fost finalizate dupa data aderarii, care nu depasesc 20% din valoarea bunului imobil sau a partii acestuia, exclusiv valoarea terenului, dupa transformare sau modernizare.

Din situatia expusa la punctul 1 reiese ca lucrarile de modernizare nu au fost incepute inainte de data aderarii. Prin urmare, prevederile art. 161 alin. (4) si (6) nu sunt aplicabile in acest caz.

Avand in vedere faptul ca bunul imobil a fost modernizat dupa data aderarii, situatia prezentata de dvs. se incadreaza in prevederile articolului 149 din Codul fiscal.

Din coroborarea dispozitiilor alin. (2) lit. b) al acestui articol cu dispozitiile alin. (3) lit. d) rezulta ca, pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil astfel transformat sau modernizat, taxa deductibila aferenta, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a)-d) pe o perioada de 20 de ani iar perioada de ajustare incepe de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt folosite pentru prima data dupa transformare sau modernizare si se efectueaza pentru suma taxei deductibile aferente transformarii sau modernizarii, inclusiv pentru suma taxei deductibile aferente respectivei transformari sau modernizari, platita ori datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari dupa transformare sau modernizare este anul aderarii sau un an ulterior aderarii.

Prin urmare, consideram ca in situatia expusa nu aveati obligatia de a ajusta taxa dedusa aferenta modernizarilor intrucat acestea au fost incepute si finalizate dupa data aderarii iar valoarea acestora este mai mica de 20% din valoarea totala a cladirii astfel modernizata.

Pentru cea de-a doua situatie expusa, dat fiind faptul ca imobilul a fost receptionat in luna martie 2007, apreciem ca lucrarile de modernizare au fost incepute si finalizate dupa data aderarii.

Asadar, si in acest caz consideram ca nu aveati obligatia de a ajusta taxa dedusa aferenta modernizarilor intrucat acestea au fost incepute si finalizate dupa data aderarii iar valoarea acestora este mai mica de 20% din valoarea totala a cladirii astfel modernizata.

blu_angel a scris:

Am si eu o intrebare legata de acest subiect.
Daca lucrarile in sine nu s-au facut pe baza unui contract, ele au fost executate cu ajutorul salariatilor fara a fi platiti pentru lucrul acesta, se mai face proces verbal de receptie? S-au cum se inregistreaza in cazul acesta din punct de vedere contabil.
Multumesc frumos!

Am efectuat o investitie, in regie proprie, la o cladire luata cu chirie pentru o perioada de 10 ani.

* inregistrarea cheltuielilor efectuate de chirias:

Materii prime = 300.000 lei
Salarii = 20.000 lei
Prestatii facturate de terti = 40.000 lei

601 = 301 300.000
„Cheltuieli cu „Materii prime“
materiile prime“

641 = 421 20.000
„Cheltuieli cu „Personal – salarii datorate“
salariile personalului“

628 = 401 40.000
„Alte cheltuieli „Furnizori“
cu serviciile
executate de terti“

* inregistrarea receptiei lucrarilor de investitii la cladirea inchiriata:

212 = 722 360.000
„Constructii" „Venituri din productia de
imobilizari corporale“
Sau:

231 = 722 360.000
„Imobilizari corporale in „Venituri din productia de
curs de executie“ imobilizari corporale“

212 = 231 360.000
„Constructii“ „Imobilizari corporale in curs
de executie“

* inregistrarea amortizarii investitiilor efectuate la mijloacele fixe luate cu chirie pe perioada contractului de inchiriere:

Amortizarea liniara se calculeaza prin impartirea lui 100 la numarul anilor (pentru chirias 10) = 100/10 = 10%
360.000 x 10% = 36.000 lei/an
36.000 / 12 = 3.000 lei/luna.

6811 = 2812 3.000
„Cheltuieli „Amortizarea constructiilor“
de exploatare privind
amortizarea imobilizarilor“

* inregistrarea scoaterii din evidenta a investitiei amortizate integral la expirarea contractului de inchiriere:

2812 = 212 360.000
„Amortizarea „Constructii“
constructiilor“

Eu nu consider o investitie un lucru pe care il pot lua cand se termina valabilitatea contractului de comodat. Inregistrez normal pe mijloc fix mobila de sufragerie, de bucatarie si obiecte de inventar hota, cuptor, plita, frigider, masina de spalat.

Mentionez ca societatea presteaza servicii nu comert.

Usile, parchet, gresie, zugraveala sunt investitii.

Obiect de inventar
Definitie: Bun cu o valoare mai mica decat limita prevazuta de lege pentru a fi considerata mijloc fix, indiferent de durata lui de serviciu sau cu o durata mai mica de un an, indiferent de valoarea sa, precum si bunurile asimilate acestuia.. Categorie speciala de active care se gasesc intre imobilizari si stocuri si care sunt incadrate in categoria activelor circulante, datorita posibilitatii lor de recuperare intr-o perioada mai mica de un an. Spre exemplu, echipamentul de protectie, echipamentul de lucru, imbracamintea speciala, mecanismele, dispozitivele, verificatoarele, aparatele de masura si control, matritele folosite la executarea anumitor produse si alte obiecte similare. Din punct de vedere contabil, sunt stocuri din cumparari sau din productie proprie care indeplinesc, de regula, functia de mijloace de munca. Deoarece au unele insusiri similare cu mijloacele fixe dar si cu activele circulante, normele contabile prevad posibilitatea optiunii in ce priveste contabilizarea consumului acestor bunuri. Astfel, valoarea obiectelor de inventar se poate include integral in cheltuieli, la darea lor in folosinta, sau esalonat, intr-o perioada de cel mult trei ani, pe baza de scadentar.

Investitii de inlocuire si modernizare
Definitie: Se fac, in principal, la utilajele si echipamentele de productie, mai rar la hale, constructii principale, mijloace de transport. Au rolul de a inlocui imobilizarile corporale invechite, uzate din punct de vedere fizic si moral. Presupun analiza financiara de oportunitate.