Iesire din indiviziune

Situatia in legatura cu care pun aceste intrebari este urmatoarea: doresc sa achizitionez un teren impreuna cu inca cineva. Eu as vrea insa sa putem face 2 contracte de vanzare cumparare separate, astfel incat sa nu mai fie nevoie ulterior sa trecem prin procedura de iesire din indiviziune. Suntem in situatia de a analiza 2 variante (costuri, termene, comoditate:
1. sa faca acum proprietarul actual dezmembrarea si impartirea pe 2 loturi, cu costuri suportate de noi, care ar fi insa numai cele legate strict de dezmembrare; dezavantajul ar fi ca ar trebui sa platim, conform unui antecontract, 100% contravaloarea terenului, insa transferul de proprietate s-ar efectua numai la final, dupa dezmembrare, conform celor 2 contracte mentionate anterior;
2. sa facem acum un singur contract de v-c, cu dezmembrare ulterioara + iesire din indiviziune, insa aici e neclar ce taxe si eforturi si termene suplimentare apar.

Intrebarile anterioare se refereau la varianta 2.
Mai am o intrebare suplimentara pentru varianta 1: este posibil, in antecontract, sa punem o clauza de gaj pe teren, astfel incat, daca actualul proprietar nu mai doreste finalizarea tranzactiei, sa se execute terenul? Sau cum am putea sa ne protejam cat mai bine impotriva acestui risc?

MULTUMESC FOARTE MULT!

1. Printr-un singur act - "parcelare si vanzare-cumparare" proprietarul actual dezmembreaza terenul si il vinde la 2 cumparatori. Onorariile le suportati dvs. ca si cumparatori. Documentatia de dezmembrare o poate plati si proprietarul si dvs, eventual incheiati un antecontract in care sa specificati acest lucru: promitenti cumparatori voi amandoi, fiecare pe cate o viitoare parcela, si promitent vanzator actualul proprietar.
Cu privire la costuri, ele sunt negociabile - onorariul notarului si onorariul expertului in cadastru - deci bateti la mai multe usi daca doriti un cost mai mic si gasiti cea mai ieftina oferta - rezultatul e acelasi dar preturile difera de la birou la birou. Nenegociabil este impozitul pe transferul proprietatii pe care il plateste vanzatorul ( 2 sau 3 % in functie de anul dobandirii ), dar asta nu va priveste pe dvs.
2.Gaj pe teren nu se poate pune ( este bun imobil si gajul se aplica bunurilor mobile).Antecontractul de vanzare-cumparare, in forma de la fraza precedenta, se poate intabula in CF a imobilului daca este incheiat in forma autentica - la notar. In acest fel, veti impiedica proprietarul actual sa vanda pe durata valabilitatii antecontractului. Negociati un termen care sa va convina - o luna minim pentru perfectarea vanzarii.

Antecontractul se noteaza in CF si se poate si daca el nu e in forma autentica, pentru ca este vorba despre o creanta pe care o arata si contractul e valabil si sub semnatura privata sau atestata.
Si nefiind vorba despre un teren ci despre o creanta, notarea se face si in baza actului astfel incheiat.

Referitor la gaj, este vorba desprea sigurarea ca, si daca nu mai vrea sa vanda, promitentii cumparatori pot sa-si ia terenul.
Ei bine, ma indoiesc de faptul ca un notar va scoate clauza referitoare la penalitati si va introduce o alta clauza referitoare la promisiunea irevocabila de vanzare. In plus, dati bani mai multi. Asa incat, eu m-as duce la un avocat care m-ar invata ce anume sa fac si cum sa ma asigur ca acel teren nu-mi poate scapa.
Nu as plati 100% avans, nu vad de ce anume ar trebui sa faceti asta in prima avrianta.

Ideea colegei e buna, dar ar fi o problemuta cu numerele cadastrale, dv. veti cumpara doua loturi neintabulate inca. Referitor la notari, puteti alege, dar la astfel de contract veti gasi multi reticenti. Ca nu prea e legal...
Adica eu impart lotul L in L1 si L2; prin acelasi act vreau sa vand L1 si L2, dar notarul are datoria de a scoate extras pentru autentificare pentru L1, dar L1 nu e intabulat... Problema!

Nu as recomanda. Stiu ca se platesc de 2 ori taxe notariale, dar cum puteti scapa de unele dintre ele prin incheierea promisiunii la un avocat, cred ca merita ca sa aveti siguranta tranzactiei.

Multumesc tuturor pentru raspunsuri, s-a facut multa lumina in acest fel! :thumbup:
Ne-am hotarat sa mergem pe a doua varianta, cu un risc mult mai mic, dar cu efort ulterior mai mare.
E drept ca mesajul lui Avlil a relevat un aspect suplimentar, cel al intabularii celor doua loturi ... proprietarul nu le-ar fi putut intabula dupa impartire (inainte de vanzarea finala)? :hm: Interesant ..

Referitor la intrebarea de ce sa mergem pe avans 100% este pentru ca, la un avans mai mic, proprietarul s-ar fi reorientat rapid catre un client cu mai putina bataie de cap .. pretul raritatii, deh!

Se pot intabula dupa dezmembrare si inainte de vanzare, dar nu in situatia aratate de colega mea, in care ambele operatiuni se fac prin acelasi act.

Ca avocat, am avut numeroase cazuri cand 2 sau mai multi cumparatori au achizitionat teren urmand sa-l imparta, dar apoi nu s-au mai inteles. Si-au dat seama ca nu e nimic stabilit clar prin contractul de vanzare initial si ca se pot certa opentru a obtine un lot pozitionat mai bine, in aceeasi bani.

Daca nu faceti actul ca lumea, cu aratarea modului in care inteleg cumparatorii sa actioneze dupa, e cam nasol. Nu lasati nimic neclar in legatura cu terenul dorit.