OUG 40 DIN 1999

Chiriasul cumparator, este de fapt proprietar in baza cumpararii imobilului pe Legea nr. 112/1995.
Proprietarul a castigat actiunea in revendicare?
Oricum este obligat sa incheie contract de inchiriere pentru 5 ani, din momentul in care devine proprietarul imobilului.

Dobanditorul imobilului in temeiul Legii 112/1995 se poate indrepta cu actiune impotriva Statului Roman, reprezentat de Primar si sa ceara restituirea pretului la valoarea actuala de circulatie a imobilului. INconvenientul este ca se timbreaza la valoarea solicitata.

Conform prevederilor O.U.G. nr. 40/1999, art. 10:
"Art. 10. - (1) În vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriaşului sau fostului chiriaş, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.
(2) Chiriaşul sau fostul chiriaş este obligat că comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.
(3) În cazul în care chiriaşul sau fostul chiriaş comunică proprietarului că nu cere să încheie un nou contract de închiriere, acesta este obligat să îi predea proprietarului locuinţa pe bază de proces-verbal, în termen de cel mult 60 de zile de la data notificării prevăzute la alin. (1). Nepredarea locuinţei înăuntrul acestui termen îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale."
Astfel, trebuie să se procedeze conform acestor dispoziţii. În cazul unui răspuns negativ al chiriaşului la cererea de încheiere a unui contract de închiriere, sau al lipsei răspunsului acestuia, dacă nu predă imobilul actualului proprietar de bună voie, acesta poate să iniţieze a acţiune în evacuare pe calea ordonanţei preşedinţiale.
După constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, foştii chiriaşi nu şi-au redobândit această calitate de chiriaşi, desfiinţarea acestui contract neputând face să renască şi contractul de închiriere, foştii chiriaşi neavând un titlu locativ cu privire la imobilul în litigiu.
Este adevărat că, potrivit art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 241/2001, „în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (...) proprietarul recunoscut în justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani”.
Ca o măsură de protecţie a foştilor chiriaşi, legea a instituit în sarcina proprietarului obligaţia încheierii unui contract de închiriere, dar numai la cererea foştilor cumpărători şi condiţionat de împrejurarea ca aceştia să locuiască în imobilul respectiv.
Această împrejurare trebuie dovedită de către foştii chiriaşi, în caz contrar, prevederile O.U.G. nr. 40/1999 ar fi deturnate de la scopul lor, acela de a asigura o protecţie socială eficientă unei anumite categorii a populaţiei, respectiv chiriaşii şi foştii chiriaşi din casele naţionalizate.
Potrivit art. 480 C.civ., „proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”.
De asemenea, conform art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului - (1)„Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.
(2) Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general (...)”.
Curtea Europeană a decis în mod constant că adoptarea unei legislaţii naţionale de protecţie a chiriaşilor priveşte reglementarea folosinţei bunurilor şi reprezintă o măsură de interes general.
Tot instanţa de contencios european a arătat însă în repetate rânduri că este necesar să existe un raport de proporţionalitate între exigenţele interesului general şi imperativul apărării drepturilor fundamentale ale individului, în speţă dreptul de proprietate (ex. : cauza Sporrong şi Lonnroth c. Suediei).
Consider că, în cazul în care chiriaşul ar accepta încheierea unui contract de închiriere cu proprietarul actual, durata acestuia pe 5 ani ar fi excesivă, astfel încât recomand încheierea unui contract pe un an, cu posibilitatea prelungirii acestuia cu acordul părţilor. Ulterior încheierii acestuia, vor fi incidente prevederile Legii nr. 114/1996.

cora2006 a scris:

Conform prevederilor O.U.G. nr. 40/1999, art. 10:
"Art. 10. - (1) În vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriaşului sau fostului chiriaş, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.
(2) Chiriaşul sau fostul chiriaş este obligat că comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.
(3) În cazul în care chiriaşul sau fostul chiriaş comunică proprietarului că nu cere să încheie un nou contract de închiriere, acesta este obligat să îi predea proprietarului locuinţa pe bază de proces-verbal, în termen de cel mult 60 de zile de la data notificării prevăzute la alin. (1). Nepredarea locuinţei înăuntrul acestui termen îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale."
Astfel, trebuie să se procedeze conform acestor dispoziţii. În cazul unui răspuns negativ al chiriaşului la cererea de încheiere a unui contract de închiriere, sau al lipsei răspunsului acestuia, dacă nu predă imobilul actualului proprietar de bună voie, acesta poate să iniţieze a acţiune în evacuare pe calea ordonanţei preşedinţiale.
După constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, foştii chiriaşi nu şi-au redobândit această calitate de chiriaşi, desfiinţarea acestui contract neputând face să renască şi contractul de închiriere, foştii chiriaşi neavând un titlu locativ cu privire la imobilul în litigiu.
Este adevărat că, potrivit art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 241/2001, „în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (...) proprietarul recunoscut în justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani”.
Ca o măsură de protecţie a foştilor chiriaşi, legea a instituit în sarcina proprietarului obligaţia încheierii unui contract de închiriere, dar numai la cererea foştilor cumpărători şi condiţionat de împrejurarea ca aceştia să locuiască în imobilul respectiv.
Această împrejurare trebuie dovedită de către foştii chiriaşi, în caz contrar, prevederile O.U.G. nr. 40/1999 ar fi deturnate de la scopul lor, acela de a asigura o protecţie socială eficientă unei anumite categorii a populaţiei, respectiv chiriaşii şi foştii chiriaşi din casele naţionalizate.
Potrivit art. 480 C.civ., „proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”.
De asemenea, conform art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului - (1)„Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.
(2) Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general (...)”.
Curtea Europeană a decis în mod constant că adoptarea unei legislaţii naţionale de protecţie a chiriaşilor priveşte reglementarea folosinţei bunurilor şi reprezintă o măsură de interes general.
Tot instanţa de contencios european a arătat însă în repetate rânduri că este necesar să existe un raport de proporţionalitate între exigenţele interesului general şi imperativul apărării drepturilor fundamentale ale individului, în speţă dreptul de proprietate (ex. : cauza Sporrong şi Lonnroth c. Suediei).
Consider că, în cazul în care chiriaşul ar accepta încheierea unui contract de închiriere cu proprietarul actual, durata acestuia pe 5 ani ar fi excesivă, astfel încât recomand încheierea unui contract pe un an, cu posibilitatea prelungirii acestuia cu acordul părţilor. Ulterior încheierii acestuia, vor fi incidente prevederile Legii nr. 114/1996.

Nu ai înţeles exact speţa.

Chiriaşului i s-a desfiinţat contractul prin revendicare în 2006. Proprietarul desemnat de justiţia a început executarea hotărârii irevocabile.
Se poate prevala chiriaşul de dreptul de folosinţă născut ex lege din art. 11 alin. 1 al orodnanţei?? Da
Are chiriaşul dreptul să obţină de la proprietar un contract de închiriere pe durata de 5 ani? Da
De când curge termenul de 5 ani? de la data încheierii contractului
Este imperativ termenul de 5 ani?? da
Cât poate opera prelungirea contractului de închiriere anterior, încheiat cu statul, ca sancţiune pentru proprietar în cazul în care acesta nu urmează procedura de la art. 10 alin. 1?? De la deschiderea rolului fiscal de către noul proprietar.

Chiriaşul nu poate fi executat silit de actualul proprietar şi evacuat decât în baza unei hotărâri judecătoreşti de evacuare, nu în baza deciziei de punere în posesia imobilului. Astfel că, în momentul în care actualul proprietar nu procedează cum am arătat mai sus, chiriaşul va beneficia de prevederile art. 11 alin. 1 al OUG 40/1999:
Art. 11. - (1) Nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriaşului sau a fostului chiriaş.
(2) Lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriaşului sau al fostului chiriaş de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale.
Foarte important de ştiut este şi că:
Art. 13. - Prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică:
a) în cazul contractelor de închiriere încheiate de chiriaşi cu proprietari persoane fizice, altele decât cele prevăzute la art. 2-7;
b) în cazul contractelor de închiriere pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe proprietate particulară, prevăzute la art. 1-7, ai căror titulari de contract sau membri de familie menţionaţi în contract sunt proprietari ai unei locuinţe corespunzătoare ori au înstrăinat o locuinţă corespunzătoare, după data de 1 ianuarie 1990, în aceeaşi localitate. Fac excepţie contractele de închiriere ai căror titulari sau membri de familie menţionaţi în contract au redobândit, ca foşti proprietari sau moştenitori ai acestora, locuinţe care sunt efectiv ocupate de chiriaşi persoane fizice, de una dintre persoanele juridice prevăzute la art. 1 sau de o instituţie publică;
c) chiriaşului care refuză să preia în folosinţă o altă locuinţă pusă la dispoziţie, în condiţiile prezentei ordonanţe de urgenţă, de fostul proprietar sau de moştenitorii acestuia ori de autorităţile publice locale;
d) în cazul litigiilor determinate de refuzul chiriaşilor cărora li s-a notificat să încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul, potrivit Legii nr. 17/1994, Legii nr. 112/1995 sau Legii nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;
e) în cazul litigiilor dintre proprietar şi chiriaş având ca obiect schimbul de locuinţe;
f) în cazul chiriaşilor care au subînchiriat locuinţa fără consimţământul scris al proprietarului;
g) în cazul chiriaşilor care au schimbat total sau parţial destinaţia ori structura interioară a locuinţei fără consimţământul scris al proprietarului şi fără aprobările legale;
h) chiriaşului care a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a înstrăinat fără drept părţi din acestea;
i) chiriaşului care are un comportament ce face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei;
j) chiriaşilor rezidenţi în străinătate care, fără a fi detaşaţi, nu au mai folosit locuinţa mai mult de un an fără întrerupere.
Astfel, în instanţă, fostul chiriaş poate invoca apărările prevăzute de actul normativ. Rămâne de văzut în ce măsură actualul proprietar va înlătura apărările sale.

actiunea pe care a castigat-o proprietarul a fost revendicare. Deci a putut fi pusa in executare.
contractul de inchiriere care se prelungeste în baza art. 11 alin. 1 este contractul de închiriere încheiat cu statul şi care a stat la baza contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul legii nr. 112