Actiune in Revendicare imobiliara

Cred ca actiunea corecta ar fi tot evacuarea, sotul fiind tolerat in spatiu, iar pentru imposibilitate de convietuire aveti toate sansele sa castigati. Daca mai are si vreo sanctiune contraventionala pentru scandal sau ceva asemanator, nu veti avea emotii.

Da, puteti demara cu succes actiunea in revendicare. Insa exista practica care a evidentiat posibilitatea formularii actiunii in evacuare
Cu titlu de exemplu:
Prin cererea inregistrata la data de 11.07.2008, reclamantele Z.E. si L.F. au chemat in judecata pe paratul B.V., solicitand instantei ca prin hotararea pe care o va pronunta sa dispuna evacuarea acestuia din imobilul proprietatea lor, situat in comuna P., judetul Mehedinti, precum si obligarea la plata cheltuielilor de judecata .


In motivarea cererii, reclamantele au aratat ca sunt proprietarele imobilului sus-mentionat, ce provine din mostenire de la parintii lor decedati, ca reclamanta Z.E. a fost casatorita cu paratul, de care s-a despartit prin divort in luna mai 2008, cand i-a pus in vedere sa paraseasca imobilul, intrucat nu are un titlu locativ.

S-a aratat ca paratul este foarte violent, provoaca scandal, tulbura linistea, lovind si amenintand cu moartea pe reclamante.

Prin Sentinta civila nr. 1877 din 29.10.2008, Judecatoria Vanju Mare a respins actiunea ca inadmisibila, in motivare retinandu-se ca paratul a locuit in imobilul din care se cere evacuarea sa, in calitate de fost sot al uneia dintre reclamante, ca a construit la imobil un gard, un patul, un sopru, comportandu-se ca un adevarat proprietar, iar reclamantele nu au facut dovada dreptului de proprietate asupra imobilului din care solicita evacuarea.

S-a mai aratat ca, fata de dispozitiile Legii nr. 114/1996, prin simpla convietuire cu titularul de contract, paratul a dobandit drept locativ propriu asupra locuintei, astfel fiind, actiunea in evacuare nu poate fi primita.

Impotriva acestei sentinte au declarat apel reclamantele, in motivare sustinand ca, desi instanta nu a fost investita cu nici o cerere pentru a stabili regimul juridic al bunurilor despre care fac vorbire martorii, s-a pronuntat asupra unor drepturi ce nu a facut obiectul litigiului, fiind incalcat principiul disponibilitatii, dreptul de aparare si principiul contradictorialitatii, in actiunea in evacuare instanta vorbind de prezumtia comunitatii de bunuri, de faptul ca paratul s-ar fi comportat ca un adevarat proprietar si ca are un drept propriu asupra imobilului.

Au mai sustinut ca instanta a retinut gresit ca paratul ar fi dobandit drepturi locative asupra imobilului datorita convietuirii cu titularul de contract, deoarece la data formularii actiunii paratul nu mai avea calitatea de sot, casatoria fiind desfacuta la data de 06.05.2008.

Prin Decizia civila nr. 88 din 27 februarie 2009 a Tribunalului Mehedinti s-a respins apelul ca nefondat. Tribunalul a retinut ca evacuarea, ca sanctiune civila aplicabila in cazul neindeplinirii de catre locatar a obligatiilor ce-i revin in baza raporturilor de locatiune, este admisibila numai in materia drepturilor locative, prin urmare nu poate fi folosita de catre proprietarul unui imobil al carui drept este ingradit in exercitarea atributelor sale, pentru a obtine restituirea acestui bun de la cel care-l detine, proprietarul avand la indemana o actiune petitorie, in revendicare.

S-a constatat ca intre parti nu exista raporturi locative, iar reclamantelor, care fac dovada ca au dobandit prin mostenire un imobil cu doar doua camere, paratul le contesta calitatea de proprietare asupra intregului imobil, martorii propusi in aparare sustinand ca, in timpul casatoriei cu reclamanta Z.E., paratul ar fi edificat anumite bunuri si ar fi imbunatatit altele.

S-a aratat ca prin actiunea promovata nu se urmareste doar dobandirea posesiei materiale a imobilului, ci chiar stabilirea dreptului de proprietate al reclamantelor, astfel ca mijlocul procedural ales de acestea nu este admisibil.

Impotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantele, motivand ca in mod gresit a fost respinsa actiunea, desi paratul nu are un titlu locativ, nu a solicitat instituirea unui drept de retentie si nu are un drept de proprietate asupra vreunei dependinte.

S-a sustinut ca motivarea instantelor este straina de natura pricinii, ca in apel nu s-a raspuns criticilor formulate si s-au respins nejustificat cererile de probatorii solicitate. Recurentele au sustinut ca instantele au ignorat raspunsul paratului la interogatoriu, acesta recunoscand ca locuinta este degradata, ceea ce dovedeste ca nu avea posibilitati materiale pentru refacerea imobilului si ca nu justifica un drept de proprietate .

S-a aratat ca in mod gresit a fost retinuta exceptia inadmisibilitatii actiunii, desi in acest caz legea nu obliga partea sa formuleze un anumit tip de actiune si nu limiteaza apararea dreptului de folosinta prin actiunea in revendicare.

Reclamantele au solicitat evacuarea paratului, negand dreptul acestuia de folosinta, care nu este un drept real, astfel incat instanta trebuia sa se pronunte asupra acestui drept, cat timp reclamantele nu au solicitat protejarea dreptului de proprietate .

S-a sustinut ca la desfacerea casatoriei paratul a pierdut dreptul locativ iar prin modul in care a fost solutionata actiunea s-a incalcat dreptul reclamantelor de acces la un tribunal, reglementat de art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

S-a facut referire la jurisprudenta instantei europene, respectiv la cauzele Sabin Popescu c. Romaniei, Canciovici c. Romaniei.

Recursul este fondat si urmeaza a fi admis, fiind incidente motivele de recurs prevazute de art. 304 pct. 8 si 9 Cod Procedura Civila.

Analizand dreptul de proprietate al reclamantelor, instantele de fond au facut o gresita aplicare a dispozitiilor art. 480 Cod Civil, considerand ca in speta acesta poate fi aparat doar prin promovarea unei actiuni in revendicare.

Reclamantele au investit instanta cu solutionarea unei actiuni cu obiect determinat si anume evacuarea paratului dintr-un imobil, motivand ca sunt proprietarele bunului, iar paratul nu are un titlu locativ, fiind fostul sot al uneia dintre reclamante.

Instantele au considerat gresit ca trebuia promovata o actiune in revendicare, facand confuzie intre specificul fiecarui tip de actiune . Astfel, actiunea in revendicare este o actiune reala, reglementata de art. 480 Cod Civil, ca fiind mijlocul juridic pus la indemana proprietarului neposesor, impotriva posesorului neproprietar, prin care cere instantei sa i se recunoasca dreptul de proprietate, drept negat de parat.

Caracterul petitoriu al actiunii in revendicare este cel care face diferenta intre cele doua actiuni .

Prin revendicare, reclamantul cere sa se stabileasca de catre instanta ca el este proprietarul bunului si sa i se respecte acest drept, iar pentru solutionarea actiunii instanta trebuie sa compare titlurile partilor. Potrivit art. 1410 Cod Civil, actiunea in evacuare este specifica raporturilor de locatiune, adica acelora prin care locatorul s-a obligat sa procure locatarului folosinta pe timp determinat a unui bun.

Partile nu transmit un drept real, ci locatarul devine detentor precar, are obligatia de a restitui bunul, fiind stabilite raporturi de obligatii . Actiunea in evacuare presupune intotdeauna ca intre parti sa se fi stabilit anterior un raport privitor la folosinta bunului, un acord, indiferent daca acesta este unul oneros, specific contractului de locatiune, sau unul cu titlu gratuit, cum este cazul contractului de imprumut de folosinta.

Acestor raporturi li se circumscrie si situatia celor care folosesc o locuinta in calitate de tolerati, datorita unor raporturi specifice in care se afla cu titularul dreptului de proprietate, cel mai adesea, raporturi de rudenie.

Intre proprietarul unei locuinte si cel tolerat se incheie un contract, in sensul de "negotium", prin care se permite folosinta locuintei, proprietarul convenind sa imparta sau chiar sa cedeze unul din atributele dreptului sau de proprietate, avand oricand dreptul sa dispuna de bunul sau ori sa solicite incetarea raportului stabilit.

Prima instanta a facut referire la drepturile locative proprii dobandite de sotul titularului de contract, potrivit Legii nr. 114/1996, insa aceste dispozitii nu sunt aplicabile in speta, pentru ca se refera strict la titularul unui contract de inchiriere, ori, in speta, reclamantele sunt proprietare ale bunului imobil, iar paratul a avut calitatea de tolerat in locuinta, in perioada casatoriei sale cu una dintre reclamante. Reclamantele sunt indreptatite sa promoveze o actiune in evacuare pentru ca a existat un acord asupra folosintei imobilului de catre parat pana la data divortului si pentru faptul ca nu se solicita sa se stabileasca de catre instanta careia dintre parti ii apartine proprietatea, acest drept nefiind negat.

Caracterele actiunii in revendicare nu se regasesc in speta, atributul folosintei putand fi aparat de reclamante prin actiunea in evacuare. Acestea au facut dovada ca sunt proprietarele imobilului, constructie si teren, depunand la dosar Titlu de proprietate nr. 47862/1997, Adeverinta nr. 2672/2009 a Primariei P. din care rezulta ca toate constructiile de pe teren (casa in suprafata de 195 m.p., anexa din caramida in suprafata de 88 m.p.) au fost edificate in anul 1902, iar paratul nu a contestat acest drept .

Motivarea instantelor de fond in sensul ca paratul a efectuat lucrari de amenajare a constructiei sunt nefondate si nesustinute de parat in aparare, astfel ca s-a incalcat principiul disponibilitatii.

Mai mult, prin Sentinta civila nr. 1928 din 10 aprilie 2009 a Judecatoriei Drobeta-Turnu Severin s-a dispus partajarea bunurilor dobandite in timpul casatoriei de parat cu reclamanta Z.E., iar paratul nu a solicitat a se retine ca ar fi avut o contributie la imbunatatirea imobilului in litigiu sau la edificarea unor constructii anexa.

Concluzia care se impune este aceea ca instantele au facut o gresita aplicare a dispozitiilor legale, stabilind gresit raportul juridic dedus judecatii, astfel ca hotararile pronuntate sunt nelegale, potrivit art. 304 pct. 8 si 9 Cod Procedura Civila. Cum fondul cauzei a fost antamat de instantele anterioare, care au facut referire la drepturile partilor asupra imobilului si la raporturile juridice dintre ele, nu se impune aplicarea dispozitiilor art. 312 alin. 5 Cod Procedura Civila, asa cum s-a solicitat de catre recurente, prin aparator, la dezbaterile pe fond . In temeiul art. 312 Cod Procedura Civila se va admite recursul, se va modifica decizia in sensul ca se va admite apelul, iar potrivit art. 296 Cod Procedura Civila se va schimba sentinta si se va admite actiunea, dispunandu-se evacuarea paratului din locuinta in litigiu, situata in com. P., judetul Mehedinti.