Drum de servitute sau servitute de trecere?

Question

Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Drum de servitute sau servitute de trecere?

Utilizator 09:49, 19 Iunie 2008

Am încheiat o înţelegere scrisă, cu martori, pt. cumpărarea a cca. 1000 mp dintr-un teren aflat la marginea unui sat de munte din jud. Braşov. Am platit un avans nu prea mare şi, printre altele, am consemnat în înţelegerea scrisă că vânzătorul se obligă să asigure documentaţia cadastrală pentru parcela precizată în care "va specifica drumul de acces de la ternul vândut până la drumul public". Totodată, vânzătorul declară sub semnătură că terenul este liber de orice sarcină. Din păcate, la acea dată, proprietarul încă nu ieşise din indiviziune cu cei 12500 mp ai sai, faţă de alţi 8-10 moştenitori, care s-au dovedit ulterior nişte persoane foarte dificile. După aprox. 8 luni au "ieşit", în sfârşit, actele care ridică următoarele probleme:
1) Deşi pe acel loc există o casă f. veche locuiită de peste 40 ani, întregul teren este în extravilan. Vânzătorul spune că nu voi avea nici o problemă deoarece "se dau autorizaţii de construire în extravilan de la Consiliul Judeţean Braşov".
ÎNTREBARE: Poate fi posibil aşa ceva şi cât de dificilă ar fi obţinerea unei asemeneaa autorizaţii pentru o casă de vacanţă?
2) Proprietatea este grevată de o sultă de cca.8000 Euro pe care vânzătorul trebuie să o platească altor 6 moştenitori care, având interese divergente, nu sunt de acord să o desfiinţeze pe cale amiabilă (de exemplu, printr-un schimb de terenuri).
ÎNTREBARE: Având în vedere că cei 1000 mp ai mei vor fi grevaţi si ei de sulta respectivă, iar vânzătorul nu este de acord ca la încheierea tranzacţiei să reţinem sub formă de garanţie o sumă egală cu sulta (evident, până la rezolvarea problemei între moştenitori), care ar fi o soluţie mai simplă pt. a nu avea necazuri?
3) Terenul obţinut de vânzător la ieşirea din indiviziune este înfundat şi în act este consemnat un drept de servitute de trecere către drumul public, prin proprietatea unuia dintre moştenitori (de fapt, un nepot mai cu şcoală care s-a ocupat de formalităţile legate de succesiune şi care, se pare că a "reuşit" să-i învrăjbească pe moştenitori). Deşi nepotul mă asigură că nu voi avea nici cea mai mică problemă cu servitutea de trecere, mie nu prea îmi convine să trec cca 200 m prin curtea altuia, chiar dacă ştiu că orice interdicţie de trecere poate fi considerată infracţiune. Mi-ar fi convenit să am o cotă parte dintr-un drum de servitute, dar, după cum se vede dorinţa mea exprimată în scris nu a fost respectată.
ÎNTREBARE: Având în vedere toate aceste dificultăţi, pot să risc cca. 18000 Euro şi să cumpăr terenul? Sau, dimpotrivă, considerând că tranzacţia nu se poate face din vina vânzătorului să-i cer avansul plătit şi să-mi văd de treabă (de fapt, în înţelegerea scrisă s-a consemnat că "vânzătorul plăteşte dublul sumei primite ca avans, dacă renunţă la tranzacţie").
Scuze pt. lungimea mesajului şi mulţumiri anticipate pt. răspunsuri.

Răspunde Citează

4 mesaje

5089 vizualizări

3 participanți

Cel mai recent răspuns: , Notar 18:02, 19 Iunie 2008

Vezi răspuns

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Cumparare teren langa drum de servitute As avea o intrebare ,daca ma poate ajuta cineva. Vreau sa cumpar o parcela de teren situata langa un drum de servitute,dar care nu este evidentiat ... (vezi toată discuția)

Teren extravilan Avem un teren extravilan in categoria fanat, situat intr-un sat,Salistea Veche, judet Cluj, de 1000 mp, parcelat si cu drum de servitute, fiind mai multi ... (vezi toată discuția)

Cumparare teren de la mostenitori in indiviziune Buna ziua. Doresc sa cumpar o parte dintr-un teren ce se afla in proprietatea a doi mostenitori in indiviziune. Nu exista alte acte pe teren in afara ... (vezi toată discuția)

Ella Katona Executor judecatoresc · Answer 1 · 2008-06-19 10:17:42

1. Daca doriti sa construiti pe un teren extravilan, in primul rand trebuie sa solicitati scoaterea terenului respectiv din circuitul agricol si schimbarea destinatiei terenului in teren intravilan.

2. Din pretul de vanzare pe care il veti plati cu ocazia perfectarii contractului de vanzare-cumparare la notar, cumparatorul va trebui sa achite prioritar sulta.
Eu va sugerez sa cereti ca la incheierea contractului sa fie prezenti si comostenitorii cu drept de sulta , care in fata Dvs. sa preia valoarea sultei si pe loc sa dea o declaratie de radiere a ipotecii legale din cartea funciara.

3. Puteti stabili cu vecinul ca servitutea de trecere sa va fie asigurata pe calea cea mai scurta de iesire la drumul public, care va este mai convenabila. Poate si ingradirea terenului vecinului se poate face cu asigurarea unui drum de acces liber si neangradit.
In acest sens, ar fi util a se incheia o conventie cu privire la modul de exercitare a servitutii de trecere.
Cred ca daca gasiti o solutie convenabila in acest sens, merita sa cumparati imobilul.

pauldrv Utilizator · Answer 2 · 2008-06-19 12:07:53

Mulţumesc mult pt. răspunsul prompt. Câteva nelămuriri mai am, totuşi:
1) Operaţiile de scoatere a terenului din circuitul agricol şi de trecere în intravilan presupun oarecari costuri, formalităţi birocratice şi chiar riscul neaprobării. Solicitările se fac la primăria comunei sau la judeţ, aşa cum mi s-a spus?
2) Plata sultei din prerţul de vânzare a fost prima soluţie la care m-am gândit şi eu, dar vânzătorul o refuză, deoarece, la rândul său are alte terenuri în indiviziune cu o parte din comoştenitori, iar aceştia, la rândul lor au probleme litigioase între ei, aşa că preferă să se "'ţină în şah" reciproc. Pe de altă parte, este practic, imposibil să-i aduni pe toţi la aceeaşi masă.
3) Pare bună soluţia de încheiere cu vecinul a unei convenţii privind asigurarea unui drum de trecere neîngrădit, dar mai trebuie să fie de acord şi el. Mă gândesc că dacă nu a făcut asta pentru unchiul lui la ieşirea din indiviziune, nu o va face pt. un străin. ln plus, dacă eu şi cel de la care cumpăr terenul (şi eventualii viitori cumpărători ai altor parcele) vom dori să facem nişte amenajări ale drumului (acum este o fâneaţă în pantă), plus aducţiune de apă, curent electric etc. de-a lungul acestuia, nu vom avea oarece probleme nefiind proprietari, ci având doar un drept de trecere pe acolo? Oare vecinul va îngădui eventualele stricăciuni provocate de utilajele grele de construcţii?

Teodor Dobrean Notar · Answer 3 · 2008-06-19 18:02:51

1. Operatiunea de scoatere a terenului din circuitul agricol si de trecere in intravilan se poate solicita la primaria comunei in care se afla imobilul. Primaria comunei are un birou de urbanism la care trebuie sa va adresati.
2. Da... aceasta problema presupune o solutionare pe cale amiabila cu toti coproprietarii in indiviziune al imobilului (-lelor) prin plata sultei catre ceilalti de la care nu ati cumpara. In caz contrar singura solutie e instanta.
3. Discutia aceasta trebuie purtata cu vecinul dvs. si sa mergeti la notar sa dea o declaratie-acord in acest sens.
Va sugerez in primul rand sa incheiati act autentic de vanzare-cumparare cu acel proprietar. Daca sunt mai multi coproprietari in indiviziune asupra terenului e bine de discutat cu toti si sa va puneti la o masa in vederea incheierii si a unui act de partaj prin care sa aveti definit exact imobilul si sa-l aveti in cartea funciara in intregime 1/1 pe numele dvs.
Succes ;)