Intabulare carte funciara

mjustin,

As vrea sa vad si eu notarul care va solicita intabularea unui astfel de contract:

1. odata, pentru ca nu are nicio obligatie in acest sena
2. a doua oara, pentru ca n-are nimic a face cu acel act


In principiu, daca acceptam validitatea inscrisului sub semnatura privata, ce treaba mai are notarul in acest circuit? El nu este curier.

Liviu S.Bordas

Exista doua variante:
1. avocatul redacteaza un contract de vanzare-cumparare pentru imobil ce va fi apoi autentificat de catre notarul public, dupa ce acesta identifica partile si daca vointa lor corespunde cu cele inscrise in act de avocat. Autentificarea actului poate avea loc numai dupa ce notarul obtine un extras cf de autentificare, la cererea uneia dintre partile contractante, semnatare a contractului de vanzare-cumparare ce urmeaza a fi autentificat de notar. In acest caz, notarul va aplica reducerea prevazuta de lege pentru redactarea contractului de catre avocat.
2. avocatul redacteaza contractul de vanzare-cumparare pentru un imobil, partile il semneaza in fata sa, dupa ce avocatul le identifica, dar acest contract nu va avea valoare juridica de act autentic si nu poate fi folosit de catre notar in vederea certificarii in aceasta forma, iar acest act va avea calitatea de inscris sub semnatura privata el neputand fi intabulat in cf ca act de transmitere a dreptului de proprietate, ci va avea calitatea doar de antecontract de vanzare-cumparare putand fi doar notat in cartea funciara, acesta reprezentand insa doar o promisiune de vanzare-cumparare, caz in care daca partile nu vor incheia actul la notar, proprietar tabular va ramane tot vanzatorul iar presupusul cumparator va avea doar un drept de creanta reprezentand pretul vanzarii, drept care se prescrie in termen de 3 ani de la data incheierii actului. In aceasta situatie, daca actul este notat in cf, "vanzatorul" nu poate instraina imobilul timp de 3 ani altei persoane, cu exceptia "cumparatorului" din acel antecontract notat in cf, iar dupa 3 ani, acesta poate radia antecontractul si poate instraina cui doreste imobilul. In tot acest timp, "vanzatorul" va aparea ca titular al dreptului de proprietate in toate extrasele cf obtinute, pana la inscrierea unui act autentic de vanzare prin care promitentul cumparator din actul sub semnatura privata devine cumparator real. ;)

cora2006 a scris:

Exista doua variante:
1. avocatul redacteaza un contract de vanzare-cumparare pentru imobil ce va fi apoi autentificat de catre notarul public, dupa ce acesta identifica partile si daca vointa lor corespunde cu cele inscrise in act de avocat. Autentificarea actului poate avea loc numai dupa ce notarul obtine un extras cf de autentificare, la cererea uneia dintre partile contractante, semnatare a contractului de vanzare-cumparare ce urmeaza a fi autentificat de notar. In acest caz, notarul va aplica reducerea prevazuta de lege pentru redactarea contractului de catre avocat.

Pînă aici, corect. - L.S.B.

2. avocatul redacteaza contractul de vanzare-cumparare pentru un imobil, partile il semneaza in fata sa, dupa ce avocatul le identifica, dar acest contract nu va avea valoare juridica de act autentic si nu poate fi folosit de catre notar in vederea certificarii in aceasta forma, iar acest act va avea calitatea de inscris sub semnatura privata

Nici pînă aici nu am obiecţiuni - L.S.B.

el neputand fi intabulat in cf ca act de transmitere a dreptului de proprietate, ci va avea calitatea doar de antecontract de vanzare-cumparare putand fi doar notat in cartea funciara, acesta reprezentand insa doar o promisiune de vanzare-cumparare, caz in care daca partile nu vor incheia actul la notar, proprietar tabular va ramane tot vanzatorul iar presupusul cumparator va avea doar un drept de creanta reprezentand pretul vanzarii, drept care se prescrie in termen de 3 ani de la data incheierii actului. In aceasta situatie, daca actul este notat in cf, "vanzatorul" nu poate instraina imobilul timp de 3 ani altei persoane, cu exceptia "cumparatorului" din acel antecontract notat in cf, iar dupa 3 ani, acesta poate radia antecontractul si poate instraina cui doreste imobilul. In tot acest timp, "vanzatorul" va aparea ca titular al dreptului de proprietate in toate extrasele cf obtinute, pana la inscrierea unui act autentic de vanzare prin care promitentul cumparator din actul sub semnatura privata devine cumparator real. ;)

Aici nu mai sunt de acord.

Fiind vorba despre o construcţie, nicio lege nu cere forma autentică ad validitatem. Prin urmare, doar practica OCPI împiedică întabularea dreptului de proprietate dobîndit pri act.

Chiar acceptînd că actul este doar un antecontract, el naşte în persoana vînzătorului dreptul de a face - de a încheia contractul de v/c asupra acelui imobil, promitentul cumpărător avînd posibilitatea să ceară instanţei pronunţarea unei hotărîri care să ţină loc de act translativ.

Notarea antecontractului în CF nu înseamnă indisponibilizarea bunului, acesta putînd fi înstrăinat oricui.

Termenul de 3 ani are aplicabilitate doar în situaţia în care bunul nu a fost dat în folosinţă promitentului cumpărător. Dacă el stăpîneşte bunul în fapt, nimic nu-l va împiedica să se adreseze instanţei şi după scurgerea acestui termen.

Liviu S.Bordaş

De acord cu Liviu.
Doar ca, la numarul 1., notarul poate face reducere, conform legii, de pana la 15%. El nu va face, el va putea face... Daca vrea muschiul lui. :D
Nu mai retin de cand e modificarea, un an si ceva cred...

In rest, vanzarea unui imobil-constructie e valabila prin act sub semnatura privata. Pe langa faptul ca exista instante care au decis in acest sens (ok, nu sunt izvor de drept hotararile, stiu), nu exista argument legal care sa tina BCF sa nu intabuleze dreptul real astfel dobandit.

Exista ordine si HG care mentioneaza nevoia de act autentic, da... De exemplu ordinul 633 aratat mai sus spune ca pentru dezmembrare trebuie act autentic... :P Nu diferentiaza intre dezmembrarea unei constructii (pe apartamente, de exemplu) si a unui teren... :O Asa incat, reiese ca trebuie mereu.
Nu cred insa ca ordinul emis de ANPC are forta de a abroga Codul civil cu privire la forma juridica ceruta actelor, fie ea ad validitatem, fie ad probationem...
Nu vad de ce un astfel de act juridic nu e perfect valabil ca act translativ de proprietate, atata timp cat Codul civil, legea 7 nu-mi cer alta forma. :(
Am indeplinit conditiile legale? Zice legea ca actul meu e bun? Zice ca pentru publicitate tre' sa vin cu el la tine, ANCPI? Cum iti permiti tu sa-mi refuzi ceea ce legea zice ca e bun, ai fi tu peste lege?
Parerea mea.
Astept argumente contra. Sau pro... ;)