Speta : Cumparare imobil (apartament) / Contract special

Question

Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Speta : Cumparare imobil (apartament) / Contract special

Utilizator 16:37, 12 Septembrie 2008

Speta : Cumparare imobil (apartament) / Contract special

Partile tranzactiei :
a) Proprietar/Vanzator : tatal – vitreg (ca relatie fata de cumparator), avind urmasi (copil, nepoti – care au virste de peste 30 ani) rezultati dintr’o casatorie anterioara; el (proprietarul/vanzator) este casatorit legal de peste 20 ani cu mama cumparatorului ; nu a existat nici un aport al copilului/nepotilor la cumpararea apartamentului ;
b) Cumparator : fiica naturala a mamei (mama este sotia legala a proprietarului vanzator)
Precizari : toate partile interesate sunt, la data actuala, in foarte bune relatii de familie ; la data actuala nu exista nici o disputa/litigiu (de nici o natura) intre partile potential interesate.

Se doreste, in principiu, cedarea dreptului de proprietate in conditii speciale :
- cumparatorul va intra in drepturi depline dupa decesul vanzatorului ; pe perioada pina la decesul proprietarului/vanzator, cumparatorul isi asuma obligatii de intretinere (urmeaza a fi definite la momentul incheierii contractului, dar nu sunt conditii ce ar privi intretinerea financiara ci, mai degraba, de natura unui menaj, etc…)

- cedarea dreptului de proprietate se va face contra unei sume de bani ; aceasta suma este mai mica decat valoarea reala a apartamentului dar nu simbolica ci, aproximativ 20 % din valoarea reala a apartamentului ; suma respectiva ar urma sa revina urmasilor (pe cale de descendenta) legali ai proprietarului (cu titlu de compensatie pentru dreptul ce l’ar fi avut in calitate de urmasi, daca tranzactia nu ar fi fost executata pe timpul vietii proprietarului).

Intrebari :
1. ce forma de contract ar putea fi folosita : contract special (cu clauza de folosinta dupa deces) ? alta forma de contract ? este suficienta autoritatea notariala sau exista si o forma de « supralegalizare » a tranzactiei ?
2. in functie de forma legala a contactului : care dintre formele posibile (de contract) este cea mai putin vulnerabila (sau deloc) la atacarea in instanta a tranzactiei – de catre urmasii legali ai actualului proprietar, dupa decesul acestuia ?
3. Cum raspunde contractul de donatie cerintelor unei astfel de tranzactii ? Este acest tip de contract atacabil in instanta de catre urmasii actualului proprietar ?

Răspunde Citează

3 mesaje

1332 vizualizări

3 participanți

Cel mai recent răspuns: , Avocat 22:19, 12 Septembrie 2008

Vezi răspuns

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Testament sau mostenire buna ziua! va rog ,as dori sa stiu cum trebuie procedat in cazul in care parintii mei, alaturi de care locuiesc in apartamentul lor,proprietate personala, vor ... (vezi toată discuția)

mostenire Daca am primit un teren mostenire in timpul casatoriei, e necesar acordul sotiei pentru al vinde? Terenul este numai pe numele meu , fiind mostenire de la ... (vezi toată discuția)

Conventie matrimoniala apoi contract vanzare Tatal meu are o fiica din prima casatorie si pe mine din a doua casatorie. Tata a mostenit o casa+teren => bun propriu, desi e mostenita in timpul ... (vezi toată discuția)

Mihai Tomescu Avocat · Answer 1 · 2008-09-12 18:53:00

Da este vorba de CELEBRUL contract de vanzare cumparare cu clauza de intretinere Doctrina spune ca nu este o vanzare cumparare ci doar un contract de intretinere parerea mea e ca fiind in discutie un apartament deci se poate face un contract pur si simplu nefiind nevoie de unul special consider ca in interiorul contractului se pot insera orice clauze Deci va fi vorba de o vanzare cumparare Se poate vorbi de o prestatie succesiva a intretinerii pe care beneficiarul este dator a o restitui in cazul in care vreuna din parti are cere anularea contractului . Intrebarea este : fiind vorba de prestari succesive vorbim de reziliere eu zic ca nu deoarece acestea nu sunt obiectul contractului si nici plata acestuia vom vorbi deci de rezolvire Daca era intitulat altfel iar intretinerea periodica era chiar pretul contractului atunci puteam vorbi de un contract de intretinere. Da este deajuns forma notariala acest tip de contract fiind chiar "inventia" notariatelor raspunsul lor pe care dreptul trebie sa il ia in seama la cererea persoanelor care au incheiat astfel de tranzactii. Fiind vorba de un contract de vanzare cumparare este dificil a fi atacat de mostenitori. Sfat Cumparatorul sa produca dovezi ale prestatiilor intretinerii la care s-a obligat si un act (medical) din care sa rezulte ca vanzatorul era capabil sa vanda. Si donatia este un act (contract) greu atacabil de mostenitori dar cu conditia ca aceasta sa nu fie facuta unuia dintre mostenitori si sa nu fie excesiva(adica sa dispuna de prea mult din patrimoniul sau) Sfat : - eu as alege vanzarea pura si simpla dar daca nu este posibil (aici e vorba de increderea reciproca.....nu?) oricare dintre variante cu clauza sau donatie au aceeasi valoare

Liliana Gradinaru Avocat · Answer 2 · 2008-09-12 22:19:48

1. Toate contractele sunt speciale, individualizate, nu stiu ce intelegeti prin special...Fiecare e special pentru ca raspunde (sau asa ar trebui) unei anumite situatii, speciale, unice.

2. Forma unui contract nu conteaza, continutul sau insa, da. Ce sa va spun: un contract mai putin vulnerabil e contractul bun, cel mai vulnerabil fiind un contract prost.
Daca ar exista apriori contracte mai bune si mai proaste, toata lumea ar incheia, mereu, acelasi contract. Logic, nu?
Nu e un contract de intretinere mai bun ca unul de vanzare sau invers; depinde numai de situatia de fapt careia ii raspunde.

3. Orice contract e atacabil, nu exista contract sa nu poata fi atacat. Sansele de reusita depind de cat de bine e el intocmit si cat de mult reflecta acel contract situatia reala, de fapt.

Nu inteleg scopul acestui contract, cauza lui, ea fiind foarte importanta. Doriti eliminarea de la mostenire, macar in parte, a copilului tatalui vitreg sau ce anume? Caci cauza este esenta contractului, daca ea nu e legala, pica intreg contractul.
Nu conteaza cum se numeste contractul; eu pot face o vanzare buna si sa-i pun actului denumirea de contract nasol. Denumirea contractului nu influienteaza cu nimic articolele, clauzele din el.
Am vazut donatii in care se platea un pret; ei bine, scria donatie, dar era vanzare. Nici nu s-a pus problema in instanta de discutii privind calificarea contractului, toti fiind de acord ca e o vanzare.

Pentru astfel de contracte, atat de complexe, e bine sa apelati la un avocat sa va explice in amanunt riscurile. Situatiile sunt nelimitate.