Antecontract de vanzare cumparare imobile nu mai este posibil in NCC

Alvaro,

Un contract de vanzare cumparare avand ca obiect un teren este un contract solemn
"Contractul este solemn atunci cand validitatea sa este supusa indeplinirii unor formalitati prevazute de lege". (art. 1174 alin. 3)

Din contractul VALABIL incheiat (cu respectarea formei autentice) izvoraste obligatia de PREDARE in sarcina vanzatorului.
Dar predarea terenului vandut NU este necesara pentru incheierea valabila a contractului. Predarea este doar o obligatie (principala) a vanzatorului izvorata din contract.

Dar, in cazul contractelor REALE, predarea / remiterea lucrului este necesara pentru insasi formarea contractului. Ea nu mai este o obligatie izvorata din contract. Fara remiterea bunului, contractul nu este valabil incheiat.

Exemplu:
Daca ti-am VANDUT calul, am obligatia sa-ti PREDAU calul - imediat sau la data la care am convenit (obligatie nascuta din contractul de vanzare- cumparare valabil incheiat). Daca nu execut aceasta obligatie, ai posibilitatea (presupunand ca ai platit pretul) sa ma obligi la executare in baza contractului.

Daca vrei sa-ti IMPRUMUT calul, dar nu ti l-am predat, atunci poti sa astepti sa ma oblige instanta ...cam pe la Pastele Cailor, pentru ca acest contract (= imprumut de folosinta, zis si contract de comodat) este un contract REAL. Fara predarea calului nu s-a incheiat valabil contractul.

Romascanu:
Din pacate nu sunt de acord in ceea ce priveste aplicarea conceptuala a categorizare ca solemne al contractul de v-c atunci cand este vorba de un imobil. Cred ce ti-am dat indiciile atunci cand am vorbit mai sus despre articol 896 al NCC in legatura cu 885 si urmatoare. Art. 1174 nu este unul bine redactat si pur si simplu doctrinal, neexcludent de o categorizarea cu participare in consensualitatea, solemnitatea si realititate in acelas timp. Eu cred ce acel "sau" folosit acolo nu e bine gandit.
Noi in Spania, la codul civil mostenitor al codului frances, avem o dispozitia , art. Artícol 609. "La propiedad se adquiere por la ocupación.La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.Pueden también adquirirse por medio de la prescripción."
Adica, traducere: "proprietate se dobandeste prin ocupatia, Propietatea si celealte drepturile reale se dobandeste si se transmite prin lege, donatie, succesiunea cu sau fara testament, si prin urmare a anumite contracte prin tradare. Poate la fel sa dobasdeasca prin prescriptia". Asemanator este art. 557 al NCC. Aici se zice intre alte, ce proprietatea "poate fi dobandit prin ocupatiune, traditiune, precum si prin hotarararea judecatoreasca atunci cand ea este translativa de propietatea prin ea insasi". Acolo la spaniola se zice prin contract, ceea ce nu se zice aici, si acolo contractul trebuia sa fie cu tradare. Acolo in spania mai este si un articol prin care se zice ce titlu echivale posesia, si tot aici la articol 1674 se zice: ": propietate se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheiere contractului, chiar daca bonul nu a fost predat ori pretul nu a fost platit inca", si prin art. 462, dar la art. 438 se dispune ce posesia se dobandeste nu doar prin ocuparea, ci prin sa fi ramas sub influenta actiunea a vointa noastra. Ceea ce este acelas lucru ce aici. La NCC se conditiona la imobile, de inscriere la carta funciara, a se vedea art. 1676 precum 900 ale NCC. Dar la 916 se dispune ce posesia nu este castigata doar prin detentia materiala a bonului si prin comportarea ca un propietar si 919 alin (3) nu este posesor pana proba contrara cel care poseda contra tabulas. Adica aici in Romania nu se implineste tradarea pana ce nu este inscris in cartea funciara. Prin urmare, articol mentionat, mai sus la al doilea intrarea mea aici, art. 896, da posibilitatea instantei sa pronunte asupra posibilitatea ca un proprietar tabular sa fie obligat sa inscrie in favoare altuia care a cumparat sau dobandit de alte forma dreptul de proprietatea prin notar, solemn, ceea ce nu a putut sa o inscrie. Dar nu face leguitorul acelas lucru cu art. 1279 NCC ce daca avea cum sa fac o simpla pronuntare asupra ce se intampla cu drpeturile reale si contracte solemne o ar face. Acolo se dispune ce contracte reale nu poate fi supus la instanta judecatoreasca atunci cand nu s-a facut un contract solemne, ci doar un antecontract sau o promisiune de a vinde. Ceea ce aduce la consideratia ce eu am facut la inceput, actual nu mai este posibil sa fie obligat instanta prin promisiune sau antecontract sa incheie o hotarara prin care se oblig promitente vanzator se aincheia contract autentic si sa le inscrise in carta funciara decat prin vanzare bonului respectiv, ci doar poate cer o indemnizatia prevazuta la acelas art. 1279 alin (2). Mai mult "doar poate in contractele solemne, in baza alin (3) se hotareasca instanta, daca cerintele legii pentru validitate sunt implinite, adica nu se poate in caz de promisiune de vanzari imobile. Art. 1676 da posibilitatea la instanta sa isi fac asa ceva atunci cand este facut un contract solemne si nu s-a inscris la Carta Funciara. Tot la acelas alineatul si referitor la posibilitatea sau nu de a se pronunta o hotararea, leguitorul in cazuri de contracte reale zice ce nu sunt aplicabile, ceea ce ne duce, in orice caz la imposibilitate de a incheia o hotarare prin care sa tina loc de contract de promisiune, in caz ce intelegi ca tare la transmiterea de drepturile reale, ceea ce eu inteleg in continuare, si este titlu in discutia deschisa de mine, Adica nu discutia doctrinala este importanta ci situatia reala de a nu putea incheia un antecontract sau o promisiune de vanzare cumparare a bonurilor imobile pentru a astepta o hotarara judecatoreasca ca sa tina loc de aceea proomisiune.

alvarolipo a scris:

nu discutia doctrinala este importanta ci situatia reala de a nu putea incheia un antecontract sau o promisiune de vanzare cumparare a bonurilor imobile pentru a astepta o hotarara judecatoreasca ca sa tina loc de aceea proomisiune.

Eu tot incerc sa spun ca se poate.

In afara de art 1279 mai exista si art. 1669 cu aplicare speciala in materia vanzarii

Art. 1.669. - (1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Deci pana La urma exista sau nu? Fac un antecontract de vânzare a unui teren, primesc un avans. Contractul de vânzare îl fac in momentul in care îmi îndeplinesc toate obligatiile impuse de cumpărători, ocazie cu care primesc diferența pana LA prețul negociat si stipulat in antecontract. Este in regula sau nu, in conformitate cu NCC?
Multumesc

alvarolipo a scris:

Conform art. 1279 al NCC alin (3) prevederile care sunt la baza posibilitatea ca prin hotararea judecatoreasca sa isi stabileasca obligatia de a incheia un contract prin care se constituie o proprietate imobiliara, sau un alt drept real, nu mai este posibil
Articol respectiv zice ca "Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile in cazul promisiunii de a incheia un contract real daca prin lege nu se prevede altfel".
Ce ziceti?

Contractele sau antecontractele de vanzare-cumparare avand ca obiect un imobil nu au nici o legatura cu acele contracte numite "reale".

In cazul contractelor (sau antecontractelor) de vanzare-cumparare avem nevoie doar de intalnirea vointei partilor - contracte consensuale - nefiind nevoie de remiterea bunului care face obiectul acelui contract pentru incheierea lui valabila.

In cazul contractelor reale avem nevoie, pe langa consimtamantul partilor, si de remiterea efectiva a bunului respectiv (vezi darul manual, imprumutul de folosinta, contractul de comodat, etc.)