Antecontract de vanzare cumparare imobile nu mai este posibil in NCC

romascanu a scris:

alvarolipo a scris:

nu discutia doctrinala este importanta ci situatia reala de a nu putea incheia un antecontract sau o promisiune de vanzare cumparare a bonurilor imobile pentru a astepta o hotarara judecatoreasca ca sa tina loc de aceea proomisiune.

Eu tot incerc sa spun ca se poate.

In afara de art 1279 mai exista si art. 1669 cu aplicare speciala in materia vanzarii

Art. 1.669. - (1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Aplicarea speciala in materia vanzari, dar vanzari fara sa zica de imobila sau nu, fiind ce leguitorul a preferat sa se faca asa, a pus mereu exceptiile si clauzule ca acela de "dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite" (vid la fel art. cauza discutiile, 1279). Tradarea simbolica la anumite ordonamente juridice face ce contracte de vanzare cumparare sunt reale, in asa fel ce transifere si titularitate si posesia. Am inteleg ce Romania nu face parte din acest ordonamente juridice. Dar mi s.a parut ce da, din cauza ce solemnitatea este o cerinta pentru validitate, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Vad ce opinia comuna este ca nu, dar nu sunt suficient convingatoare. Cred ce exista anumite contradictii interne in domeniul imobiliar in Romania. Si va fi greu de aplica. Doar art. 1273 mi se pare determinant in vedere solutia a Romascanu si alti aici, dar compatibilitatea cu ceilalti articole lasa destul de interoganti.Art. 1279 este unul. Dar accept opinia contrara, si sunt de acord cu solutia de a permite acestor contracte. Oricum daca se face in caz de vanzari apartamente in constructia, un contract de vanzare la notar cu pretul in rate si cu predare viitoara, odata ce de exemplu se contruieste apartamentul viitor, era mai sigur cu reglamentarile civila ale noul cod civil decat un antecontract.

Am cumparat in urma cu 5 ani, un teren de 0,25 ha, doar cu o chitanta de mana, unde am specificat terenul si pretul platit de cumparator si primit de catre vanzator.Chitanta a fost semnata doar de noi doi(vanzator si cumparator) fara sa mai fie cineva martor. De vreo 3 ani ma rog de vanzator sa facem actele de vanzare cumparare sa pot sa fac cartea funciara si de fiecare data ma trezesc cu un refuz din partea acestuia. Am vreo sansa de castig daca il actionez in instanta avand ca document doar acea chitanta de mana? Poate sa nu recunoasca chitanta sa fie nevoie de o expertiza grafologica a semnaturii?

alvarolipo a scris:

leguitorul a preferat sa se faca asa, a pus mereu exceptiile si clauzele ca acela de "dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite"

solemnitatea este o cerinta pentru validitate,

Buna observatie.

In mod sigur SE POATE cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare atunci cand partile au incheiat o promisiune (antecontract), iar una din parti refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis. (vezi art 1669)

Dar, fata de ...ticaloasa redactare (gafa e ceva neintentionat) - "daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite" - se pune urmatoare intrebare:

Se mai poate OBTINE (ca de cerut se poate cere orice) pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca partile au incheiat o promisiune sub semnatura privata (vestita "chitanta de mana"), insa legea impune pentru vanzarea promisa forma autentica ad validitatem ?

Mai clar:
Legea impune forma autentica unor anumite vanzari (de ex vanzarea unui teren)

Antecontractul (promisunea) este un contract distinct de vanzarea propriu-zisa (promisa). El se poate incheia sub semnatura privata sau in forma autentica.

Deci putem avea urmatoarele variante:

Vanzarea promisa este un contract solemn (forma autentica), iar promisunea a fost si ea incheiata in forma autentica (aici n-avem nicio problema)

Vanzarea promisa este un contract solemn (forma autentica), iar promisiunea este incheiata sub semnatura privata. (aici s-ar putea sa avem o problema).

Ce ar trebui inteles din expresia "daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite" (ale cui? pare ca ale vanzarii/contractului promis)?

Ar trebui inteles ca se poate obtine pronuntarea unei HJ doar pentru promisiunea solemna de contract solemn , nu si pentru promisiunea consensuala de contract solemn?

PS: "Astept provincia" :) = scoala de la CLUJ. (stiti voi de ce - F. Deak vs. Dan Chirica).

In primul rand, indiferent de cuprinsul 1669 si al legislatiei spaniole, eu citesc primul articol dedus dezbaterii si, daca sunt atenta si jurista, vad ca se poate obtine o HJ care sa tina loc de vanzare.
Asta pentru ca, asa cum spunea cineva mai sus, nu confund contractele reale cu acele contracte care tranzactioneaza bunuri reale, cele doua categorii fiind multimi distincte cu doar ceva elemente comune.
Solemnitatea contractului de vanzare se refera strict la forma lui autentica.

Ba chiar consider ca poate exista o promisiune de imprumut de cal legal incheiata fara ca aniumalul sa fie in detinerea beneficiarului... desi nu cred ca se poate obtine in instanta atunci realizarea obiectului contractului ci, doar, eventual, despagubiri.

Referitor la problema ridicata de colega mai sus, nu vad de ce promisiunea de vanzare (a unui ceas, imobil etc.) ar trebui sa respecte conditiile vanzarii in sine. Nu sunt acte subsecvente legale indisolubil, ci acte separate, individuale. Daca in executarea unui contract trebuie sa platesc lumina in imobilul incheiat cu contract autentic, trebuie sa cer chitanta autentificata?
Eu inteleg incheierea contractului de vanzare ca o executare a unei promisiuni care se incheie legal conform regulilor promisiunii.

Promisiunea poate fi contract sub semnatura privata la fel cum vanzarea poate fi un contract autentic daca e imobil sau neautentic daca nu e imobil.
CELELALTE conditii ale legii consider ca sunt conditiile referitoare la plata impozitului, a datoriilor la asociatie, certificat fiscal si orice alte cerinte legale pe care, sincer, instantele nu le luau in considerare pana acum.

Astept si eu opinii contradictorii, sunt curioasa.

"Daca celelalte conditii sunt valabil indeplinite" si "daca legea nu prevede altfel".
Vedeti ca si pentru incheierea valabila a unui antecontract sunt cerinte speciale, functie de obiect.
Ca instanta sa pronunte HJ care sa tina loc de contract va trebui ca la dosar sa se depuna aceleasi acte care ar fi fost necesare incheierii valabile a contractului.
Codul civil reprezinta dreptul comun. Prioritate au legile speciale, precum 247/2005.