Instrainarea unei constructii

Question

Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Instrainarea unei constructii

Utilizator 23:16, 19 Ianuarie 2009

Nu este vorba de o situatie reala, sunt student, an 2, UBB si am o nelamurire cu privire la instrainarea unei constructii si forma actului de care este nevoie, ad validitatem.

Stiu ca:

- pentru a instraina o constructie atunci cand cel care vinde este proprietar al terenului (si nu doreste sa vanda decat acea constructie, nu si terenul) este nevoie de act autentic (ad validitatem), formandu-se astfel un drept de superficie in favoarea dobanditorului.
- cand cel care instraineaza o constructie are doar un drept de superficie asupra terenului, nu este nevoie de act autentic; dreptul de superficie se instraineaza odata cu imobilul

Pana aici am inteles tot insa nu reusesc sa-mi explic urmatoarea situatie.

Daca persoana X doreste sa-si vanda apartamentul (evident ca vinde odata cu acesta si cotele parti din drepturile de coproprietate fortata din acel imobil, ex: casa scarilor) insa are in coproprietate si terenul pe care se afla intregul imobil care "regula" se aplica ?

Este in acest caz nevoie de acordul celorlalti coproprietari ai terenului ?
Este vorba de un drept de coproprietate fortata asupra terenului pe care se afla intreg imobilul (tind sa cred ca nu e) ?
Se poate instraina apartamentul, fara sa se transmita si cotele parti din dreptul de coproprietate asupra terenului ?
Este in acest caz nevoie de consimtamantul celorlalti coproprietari asupra terenului (deoarece ar urma sa se constituie 2 drepturi reale, de superficie si de servitute) ?
Poate X sa vanda apartamentul fara acordul celorlalti coproprietari ?
Cat de des apare aceasta problema in realitate (daca este intradevar o problema) ?

Va multumesc : )

Ultima modificare: Luni, 19 Ianuarie 2009

Răspunde Citează

3 mesaje

3714 vizualizări

2 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 00:40, 20 Ianuarie 2009

Vezi răspuns

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Acontractul de vanzare cumparare a unui apartament se poate face si de catre un avocat?ce onorarii sunt? Doresc sa vand un apartament cu 2 camere si as dori sa stiu daca actele le pot incheia si la un avocat;ma gandesc ca au onorarii mai mici. (vezi toată discuția)

Acord drum de servitute Buna ziua. Am urmatoarea intrebare: ce acord se poate incheia pentru utilizarea unui drum de servitute, de catre unele loturi vecine drumului, care nu au ... (vezi toată discuția)

Bună ziua. Întrebarea este dacă pe un teren intravilan se ... Bună ziua. Întrebarea este dacă pe un teren intravilan se poate construi fără a avea acces la drum? Intreb deoarece suntem mai mulți vecini ... (vezi toată discuția)

Ileana Schwarz Avocat · Answer 1 · 2009-01-19 23:48:21

Incerc sa inteleg ..dar nu sunt sigura...ca am inteles intrebarea.Incercati sa nu ..mixati notiunile.

In orice caz, pentru instarinarea unui imobil ( constructie sau teren) este intotdeuna nevoie de act autentic...
In general, in situatia unor apartamente se evidentiaza si cota parte din partile comune. IN aceasta situatie instrainarea nu se poate face decat in totalitate.

institutia juridica " drept de superficie" presupune existenta a doua imobile : teren si constructie care nu apartin aceluiasi proprietar.De aici toata discutia cu privire la nasterea dreptului de superficie..., sau accesiunea imobiliara artificiala...

In cazurile apartamentelor, se verifica titlul pe care il are vanzatorul si se raspunde la intrebarea care va intereseaza. Daca vanzatorul detine si cota teren atunci instraineaza si aceasta cota..nu este vorba de un drept de superficie, este pur si simplu drept de proprietate asupra terenului aferent acelui apartament.NU e nevoie de acordul nimanui!

Eu nu cred ca e vorba de o problema...si daca am avea un imobil cu mai multe apartamente care are un proprietar, imobil amplasat pe terenul altuia ..sunt convinsa ca a existat un titlu ( conventie) in baza caruia s-a nascut si dreptul de superficie pentru proprietarul imobilului ( blocul de apartamente).La instrainare se instraineaza cu tot cu cota de teren.

Nu as cumpara un apartament daca nu m-as interesa care este situatia juridica a terenului aferent.Cel putin sa fiu sigura ca ca nu s-a construit pe terenul altuia si sa ma trezesc ..cu neplaceri

dreptul de servitute este un drept real asupra lucrului altuia ( in favoasrea unui alt imobil) si se transmite o data cu fondul. ( dr. civil)

In practica am intalnit situatii in care se instraineaza apartamentul fara a se preciza cota de teren...

av Ileana Schwarz

december Utilizator · Answer 2 · 2009-01-20 00:40:39

Redau doua paragrafe din lucrarea Domnului Liviu-Marius Harosa si Liviu Pop, "Drept Civil, Drepturile Reale Principale" aparuta la editura Universul Juridic.

" In cea de a doua ipoteza cand proprietarul instrainator al constructiei nu este si proprietar al terenului ci este titularul unui drept de superficie, actul intre vii de instrainare a constructiei se incheie valabil, potrivit principiului consensualismului, adica solo consensu.
Nu este mai putin adevarat ca pentru dovada actului juridic este necesar ca acordul de vointa al partilor sa fie consemnat intr-un inscris sub semnatura privata. Inscrisul este necesar si pentru indeplinirea cerintelor de publicitate imobiliara. Desigur ca partile pot, daca doresc, sa incheie contractul in forma autentica. "

" Prin urmare, intre 7 iunie 2004 si 22 iulie 2005, dreptul de proprietate asupra constructiilor sau alte drepturi reale se putea naste, transmite, modifica sau stinge numai prin act autentic. Dupa data de 22 iulie 2005, cand Legea cadastrului a fost din nou modificata, s-a revenit la regula consensualismului in ceea ce priveste instrainarea constructiilor fara terenuri."

Si anume, art 22. alin (1) din Legea 7 / 1996, initial; "Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai daca acel act s-a incheiat in forma autentica".
modificata de OG nr. 41/2004 si apoi modificata din nou prin Titlul XII din Legea 247/2005 (publicata in moditorul oficial nr 653 din 22 iulie 2005) , devine: "dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis in mod valabil".

O sa incerc sa reformulez intrebarea initiala.

X Y si Z au in coproprietate un teren pe care construiesc impreuna un imobil cu 3 apartamente. Prin conventie, fiecaruia ii revine in proprietate (ca si bun propriu) un apartament; casa scarilor si celelalte utilitati comune intra in coproprietate fortata. X doreste sa vanda apartamentul 1. cu cotele parti din teren, 2. fara cotele parti din teren dand nastere unui drept de superficie si unui drept de servitute in favoarea cumparatorului.

1.
a. Este necesar un act autentic in aceasta situatie ? (eu zic ca da)
b. Are nevoie de acordul celorlalti proprietari ? (parerea mea este ca nu)
2.
a. Poate X sa vanda apartamentul fara a instraina si cotele parti din teren, fara acordul celorlalti proprietari ? (tind sa cred ca nu deoarece constituirea drepturilor de superficie si servitute in favoarea viitorului proprietar sunt acte de dispozitie pe care X nu le poate incheia singur ci doar in unanimitate cu ceilalti proprietari)
b. Este necesar un act autentic ? (da, insa in momentul in care noul proprietar va dori sa instraineze la randul lui apartamentul + drepturile de superficie si servitute nu va mai fi nevoie de act autentic)

Acum ca am pus totul intr-o speta parca incep sa vad cum sta situatia dar totusi nu am certitudinea ca am dreptate.