Se doreste vanzarea unei case cu terenul aferent.
In fata notarului se constata ca sunt probleme privind intabularea terenului.
Se incheie un antecontract de vanzare cumparae in fata notarului.
Se da un avans de 3.000 eur si se specifica obligatia vanzatorului ca in termen de 1 luna sa demareze activitati de clarificare a situatiei, in caz contrar vanzatorul va restitui cei 3.000 eur si alti 3.000 adica 6.000
Vanzatorul demareaza in termen activitati de clarificare a situatiei. Se angajeaza un topograf se scot acte de la primarie, se depun acte la cartea funciara , dar din cauza unor termene obligatorii termenul de o luna este insuficient pentru incheierea tuturor actelor si pentru finalizarea acestora in cartea funciara (intabulare probabi)
Dupa 2 luni vanzatorul primeste un act de la un executor judecatoresc prin care i se solicita sa se prezinte in data ora....... la executor pentru a plati 6.000 eur.
Executorul judecatoresc face o cerere de informare pt. un extras CF al terenului ( probabil ca sa vada care e situatia) Cererea e respinsa pe motiv ca se fac modificari asupra situatiei terenului ( procedurile erau demarate).
Intre timp apar actele, se contacteaza un avocat care e optimist si preia initiativa, face un act il inainteaza cumparatorului pentru a se prezenta in data de ....la un notar pentru a inceheia contractul de vanzare cumparare.
Cumparatorul nu se prezinta. El anunta ca va da vanzatorul in judecata si solicita 6.000 eur conform antecontractului.
Intre timp avocatul a devenit pesimist, asa ca urmeaza contactarea unui alt avocat, intre timp poate imi oferiti si voi un sfat .
Deoarece este dificil de urmarit toata discutia de la inceput, am sa prezint inca o data speta :
Se doreste vanzarea unei case cu terenul aferent.
In fata notarului se constata ca sunt probleme privind intabularea terenului, o parte a terenului aferent casei nu este intabulata .
Cu acordul partilor si la propunerea notarului se incheie un antecontract de vanzare cumparare :
Clauzele antecontractului sunt: " Subsemnatii antevanzatori, declaram ca ne obligam ca , in termen de o luna de la data semnarii prezentului antecontract sa facem toate demersurile necesare in vederea clarificarii situatiei juridice a diferentei de teren, respectiv intabularea in CF, iar apoi sa incheiem actul definitiv de vanzare cumparare, pe numele cumparatorilor
Partile declara ca pretul total este....din care se plateste azi ca avans .....urmand ca diferenta de .......sa se achite in termen de o luna, respectiv la data incheierii definitive a actului de vanzare cumparare
Partile convin de comun acord urmatoarele - daca antevanzatorii se razgandesc si renunta la vanzarea acestui imobil si nu incheie contractul de vanzare cumparare, sa restituie antecumparatorilor dublul sumei platite ca avans, iar daca se razgandesc antecumparatorii, pierd in intregime suma platita ca avans "
In termenul de o luna, vanzatorul face demersuri pentru intabularea terenului ( masuratori topografice, titluri de proprietate de la primarie, depunerea actelor pentru intabulare)
Din motive neimputabile lui (vanzatorului) intabularea terenului dureaza mai mult timp.
Intre timp apare criza si preturile la imobiliare scad.
Cumparatorul nu mai vrea sa cumpere casa la pretul stabilit initial si sfatuit de cineva doreste sa recupereze avansul si in plus sa obtina dublul avansului pe motiv ca vanzarea-cumpararea nu s-a efectuat in termenul de o luna.
Cumparatorul ia legatura cu un executor judecatoresc care in baza antecontractului, face vanzatorului o somatie sa se prezinte la executor si sa platesca dublul avansului + alte cheltuieli.
Vanzatorul inceheie procedura de intabulare dupa 6-7 saptamani si prin intermediul unui avoccat solicita cumparatorului sa se prezinte la notar pentru incheierea contractului final.
Cumparatorul nu se prezinta.
Executorul judecatoresc mai trimite o somatie de plata catre vanzator, in cuprinsul careia invoca antecontractul si ameninta cu executarea silita a casei ( imobilului ) care face obiectul antecontractului.
Avocatul vanzatorului face l o contestatie indreptata impotriva executorului judecatoresc si a somatiei.
La primul termen executorul nu se prezinta si se solicita amanare pentru angajarea unui avocat.
Avocatul cere vanzatorului sa depuna 10% din valoarea debitului la CEC la dispozitia instantei.
Ce parerea aveti , ar trebui vanzatorul sa-si faca probleme ? Poate pierde avansul si chiar dublul acestuia ?
Este antecontractul un titlu executoriu ?
Clauzele antecontractului sunt in defavoarea vanzatorului?
Din clauzele antecontractului rezulta ca pierderea sumelor se face doar daca una din parti se razgandeste.
Pentru depasirea termenului de o luna …nu sunt prevazute sanctiuni.
Antecontractul, chiar autentic fiind, nu poate fi titlu executoriu pentru că el nu constată o creanţă certă, lichidă şi mai ales exigibilă. Nu cred că un executor poate proceda la executarea silită în temeiul unui astfel de act. Nu are el căderea de a stabili culpa uneia sau alteia dintre părţi, pentru a pune în valoare clauza de arvună.
Urmează ca soarta actului, respectiv răspunderea promitentului vînzător să fie analizate într-un proces pe fond, în instanţă. Consider că termenul de o lună nu priveşte întabularea efectivă (care nu este la îndemîna vînzătorului) ci doar depunerea tuturor actelor care să facă posibilă întabularea. Cu alte cuvinte, raportată la acel termen, obligaţia vînzătorului nu era una de rezultat, ci una de mijloace. Abia dacă actele depuse la OCPI - biroul CF nu ar fi fost în măsură să conducă la întabularea imobilului s-ar fi putut pune problema nerespectării obligaţiei.
Dar din cate vad eu doar razgandirea este urmata de sanctiune ( plata acelor sume de bani) nerespectarea termenului nu are prevazuta o sanctiune.
Cred ca executorul doar intimideaza si spera ca vanzatorul se va speria si va plati sau nu va face contestatie in termen. A trimis doua somatii la interval de 3 saptamani, daca ar fi putut face ceva concret facea .
Am intrat aici din nou cu unele intrebari si m-am gandit sa va tin putin la curent cu desfasurarea faptelor. Avocatul vanzatorului a facut contestatie impotriva actelor emise de executorul judecatoresc si a castigat. Cumparatorul a introdus actiune in instanta. Cred ca inca nu au ajuns la primul termen. Pronosticul meu a fost ca vanzatorul castiga sau ca in cel mai rau caz va trebui sa inceheie contractul asa cum e prevazut in precontract, nu are cum sa piarda dublul arvunei asa cum solicita in instanta cumparatorul.
Mai ales ca cumparatorul deja a pierdut niste cheltuieli de judecata ( la contestatia impotriva actelor executorului judecatoresc) + cheltuielile facute cu executorul + avocat pentru acest proces.
Nerespectarea unor clauze penale dintr-un antecontract de vanzare - cumparare poate determina pe cel pagubit sa introduca o actiune penala sau plangere penala ?
Ati auzit de asemenea situatii? Se practica? Se poate? Am auzit un avocat care a "speriat" pe adversar cu o asemenea actiune.
avocatnet.ro explicăm legislația
ramona_gabriela