Partaj. Expertiza tehnica gresita intentionat sau nu

Buna ziua, as dori daca se poate opinia unui specialist in legatura cu cazul meu. Sunt in proces de partaj cu fostul sot, nu avem copii, si am ajuns la obtinerea expertizei tehnice. Eu sunt cea care a deschis procesul, de impartit ca valoare mare este casa, in regim P+M, situata la intrarea intr-un sat la 8 km de Oradea. Nu este zona turistica, iar casa se afla chiar la intrare, in spate si in fata este inca teren agricol ce se lucreaza an de an. Ca si raport cerere si oferta, in zona, la intrare in sat sunt multe case in rosu, de vanzare de ani de zile, deci raportul cerere oferta este foarte scazut, mult sub 1. Asta am dedus eu prin faptul ca in aceea zona casele nu se vand, desi oferta este. Casa a fost construita in 2008 si nu are inca finisajele de exterior, finisajele, sapa si instalatiile sanitare la mansarda, ceea ce au fost scazute in expertiza si cu care sunt de acord. Am nevoie urgent de ajutor sa inteleg daca ce am scris mai jos sunt corecte sau nu. Eu nu sunt in domeniu si nu stiu foarte multe lucruri despre legislatie si legi.
In expertiza dupa un studiu al meu asupra legilor aplicate am dedus urmatoarele, si vreau sa mi se confirme sau sa se inconfirme ceea ce vreau eu sa sustin la comentariile ce le voi depune la aceasta expertiza in tribunal:
1) S-a ales ca pret de pornire valoarea de 2,620 lei/mp, adica tipul constructiv 2 din Anexa 4, tabelul 1 din Decretul 256 / 14 iulie 1984, grad de finisare superior. Tipul de constructie 2 din tabel reprezinta casa P+(1-4)E cu pereti de zidarie de caraminda piatra sau inlocuitori, plansee din lemn sau beton armat, sarpanta din lemn, avand instalatii sanitare, electrice si incalzire cu combustibil solid, cu grad de finisare superior. In expertiza s-a adaugat apoi si termenii de corectie pentru incalzire centrala si centrala termica. Valoarea adaugata pentru incalzirea centrala, in decret este descrisa in felul urmator 'Incalzirea centrala (exclusiv tipul 6) fara constructia si echipamentul centralei termice', iar din Anexa 4 Tabelul 1 tipul 6 reprezinta cladiri, case 'cu structura din beton armat, orice sistem de invelitoare, avand instalatii sanitare si electrice si incalzire centrala' cu regim de inaltime P+(5-11)E, ceea ce nu inteleg este de ce ceasta valoare de 85lei/mp a fost adaugata in expertiza casei mele din moment ce aceasta valoare este clar mentionat ca se adauga doar in cazul in care se alege ca pret de pornire valoarea de la tipul constructiv nr 6 din tabel. As dori o opinie in acest sens daca e corect ceea ce am inteles eu din lege.
2) La valoarea de inlocuire corectata s-a adaugat apoi un coeficient de crestere de 1,1286 (11286/10000), si coeficientul de modificare al cursului valutar. Sunt de acord cu coeficientul de modificare curs valutar dar nu sunt de acord cu valoarea coeficientului mediu de actualizare, bazat in Buletinul documentar Expertiza Tehnica nr. 121 /iulie 2012 al CET-R la data de 15.02.2012. Nu s-a dat nici o explicatie de ce acest coeficient de crestere a fost aplicat si nici ce reprezinta acesta. Dar in expertiza nu e nicaieri reflectat acest raport dintre cerere si oferta a zonei si coeficientul de zona, faptul ca casa se afla la sat si nu la oras. Nu inteleg acest factor de crestere, este calculat bazat pe ce criterii? Este un coeficient fix? Sau se aplica in anumite situatii, ca si cand casa s-ar afla intr-o zona turistica sau in centrul unei localitati. Finisarile superioare sunt deja reflectate in pretul de pornire, deci nu inteleg de unde a iesit acest coeficient mediu de actualizare a valorii la zi a cladirilor, si mai ales ca este un coeficient de crestere pentru a obtine valoarea tehnica actualizata. Din ce am vazut eu pe net, si comentariile altor persoane in legatura cu acest coeficient acesta nu trebuie sa depaseaza valoarea 1, va depasi doar in cazuri exceptionale (finisaje lux, si zona unde este casa). As dori o opinie daca ceea ce am inteles eu e corect.
3) La coeficientii de individualizare s-a folosit:
- cladire situata in zona periferica a localitatii, imobil amplasat pe o strada laterala -2% (comentariul meu: casa se afla la sat, la 8 km de localitatea oradea)
- apropierea fata de mijloacele de transport in comun -2%
- posibilitati de parcare +2%
- structura populatiei din zona genereaza lipsa de interes pentru localitate -5%
- actele de proprietate nu sunt clarificate -10%
- coeficient datorat declinului pietei imobiliare din ratiuni economice -20% - La fel si aici am de comentat din moment ce oferta este superioara cererii pt acea zona, iar piata a scazut cu pana la 40%
Va rog sa ma ajutati cu sfaturi daca ce cred eu ca nu e corect in aceasta expertiza sunt corecte.
Mentionez ca am facut un calcul la cat s-a cheltuit in casa pana in momentul despartirii mele de fostul sot, si aceasta suma este oficial declarata si scrisa in tribunal. In casa s-a cheltuit pana in 2008 suma de 100,000 euro, 13,500 a fost terenul deci in casa s-au cheltuit 86,500 euro. Pt construirea acesteia s-au vandut 2 apartamente, deci exista acte, si dovezi in ce perioada s-au introdus treptat banii in casa. Asa ca eu am transformat euro din acele perioade in lei, pt ca materialele toate s-au cumparat in lei, si i-am rectualizat la valoarea de astazi, deci 86,500 euro din 2008 azi semnifica 70,000 euro. Din expertiza reiese ca casa fara teren valoreaza azi, la circulatia la zi, 82,000 euro. Deci casa a crescut ca valoare in 5 ani cu 12,000 euro, cu 17%, ceea ce este imposibil cand peste tot in romania se vorbeste de caderea pietei imobiliare, deci e clar ceva ce nu e corect. Terenul in expertiza a fost evaluat la 4,800 euro, deci o devalorizare de 55%, ceea ce nu e iarasi corect. Acel teren valoreaza azi in jur de 8,000 euro. Din studiul pietei de catre mine,anunturi pe net (sunt foarte multe case de vanzare in acea zona) si informatii de la posibili cumparatori casa+teren, azi nu valoreaza mai mult de 60,000 euro. Va multumesc!