Repartizare cheltuieli reparații

Noul administrator trebuie sa termine ce a inceput cel vechi. Adica la ultima scara ramasa, la care s-a facut si ultima transa de lucrare, sa imparta factura la proprietarii acelei scari, nu tuturor din bloc.

De principiu fiecare scara are o proprietate comuna bine delimitata fata de celelalte scari. Exceptie fac conductele din subsol si poate si terasa (in general lucrarile pentru terasa se fac pe toata suprafata ei din considerente tehnice si de siguranta a lucrarii).
Pentru lucrari numai pe o scara, costurile acesteia se repartizeaza numai proprietarilor din acea scara. De exemplu: se repara liftul. Acesta este element de proprietate comuna pentru scara respectiva si nu este normal sa fie pusi sa plateasca proprietarii din tot blocul.
Fiecare proprietar suporta lucrarile din scara lui.

Cand este vorba de lucrari la conductele orizontale din subsol, dar care lucrare se face o singura data, atunci vor plati proprietarii din tot blocul.
In cazul dv. aceasta lucrare s-a facut in transe, pe fiecare scara, si atunci pas cu pas, proprietarii de la scara respectiva si-au platit transa lor.

Legea nu se incalca. A repartiza o lucrare pe cota-parte indiviza numai la o scara nu inseamna ca se incalca legea. S-a urmat repartizarea corecta - pe cota-parte indiviza.

Problema se pune, si in lege nu se spune nimic despre asta, asa ca nu poate fi incalcata nicio prevedere, care cota-parte indiviza? Referitoare la bloc sau referitoare la scara?
V-am explicat mai sus cum se pune in practica aceasta repartizare pe cota-parte indiviza.

Cum credeți că aș putea să îl conving pe administrator să procedeze ca și până acum? Nu mă pot baza pe textul legii/normelor de aplicare pentru că sunt vagi.

O decizie a Comitetului Executiv ar fi suficient?

Sigur ca da.
Administratorul trebuie sa faca asa cum decid proprietarii, respectiv comitetul executiv, respectiv presedintele asociatiei si nu invers.

Chiar daca se cunosc prevederile legii, pentru a explica aspectul delimitarii proprietatii comune reiau art. 3 litera d) din legea 230/2007:

d) proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată - cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părţi de construcţie comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă;

Asadar ceva poate fi proprietate comuna daca nu poate fi delimitata, definita separat din punct de vedere fizic ca pozitie. Asa sunt instalatiile comune de alimentarea cu apa. Dar, asa cum ne indruma articolul citat, trebuie sa vedem ce fel de "comune", cat de "comune", cui sunt "comune"?
In baza articolului citat dar si a altor precizari din lege si norme, analizam sa vedem daca aceste instalatii pot fi delimitate pe un bloc si nu pe cele 3-4 blocuri din asociatie. Apoi vedem daca pot fi delimitate pe o scara si nu pe cele 6 scari din acel bloc.
Si, dupa cum spuneti, aceste instalatii deservesc doar o scara, sunt aferente doar unei scari, sunt comune celor 2-3-4 tronsone ale scarii respective si nu sunt comune celor 2-3-4 tronsoane ale celorlalte 5 scari. Ca exercitiu daca se sparge o conducta de pe aceasta instalatie in discutie, nu vor avea apa proprietarii scarii nr 6 dar celewlalte 5 scari vor avea apa, da?
Noi, in asociatie, am facut o regula de vreo 5 ani (ca multe altele) cu aceste instalatii de alimentare, regula bazata pe rationamentul de mai sus si pe care incercam sa o respectam. Concret la un bloc, avem doua bransamente de alimentare cu apa la subsol.
De la unul din aceste bransamente unde este instalat un apometru general al furnizorului, pleaca conducte orizontale si apoi verticale catre mai multe tronsoane pentru o scara de 10 etaje (pentru toate cele 38 apartamente ale scarii) si pentru o alta scara de 10 etaje (doar pentru alte 38 de apartamente din totalul de 46 ale acestei scari). Aferent acestei instalatii de alimentare este si instalatia de scurgere, de colectare cu o basa pentru aceste scari si apartamente.
De la alt bransament din subsol, cu alt apometru general, pleaca conducte orizontale si verticale, catre mai multe tronsoane pentru cele 8 apartamente ramase de la scara cu 46 apartamente si catre o alta scara intreaga cu 31 de apartamente. Si aici avem coloanele de scurgere aferente si o alta basa in subsol.
De fiecare data cand reparam, inlocuim o portiune mai mica ori mai mare din acesata instalatie (coloane, coturi, robineti...), tinem cont de descrierea de mai sus si repartizam cheltuiala pe apartamentele ce apartin, dupa caz, uneia sau alteia din cele doua instalatii care, chiar daca sunt in acelasi subsol, apartin, deservesc si sunt comune numai unor proprietari. Una este comuna celor 38 + 38. Alta este comuna celor 8 + 31 apartamente.
Asa se face ca facand o reparatie pe prima din cele doua instalatii, pe lista de plata apare cheltuiala repartizata pentru cele 38 apartamente de la prima scara si numai pentru celelalte 38 de la a doua scara, iar cele 8 apartamente de la a doua scara nu sunt puse la plata.
Cand se face o reparatie a unei portiuni din cea de-a doua instalatii, cheltuiala se repartizeaza pe cele 8 apartamente ale scarii a doua (cea care are 46 de apartamente) si pe cele 31 de apartamente ale celei de a treia scari.
Sigur ca de fiecare data mai apare cate un proprietar ce vrea explicatii de ce apare cheltuiala doar la 8 apartamente si nu la toate 46 de pe o scara. Explicam si mergem mai departe.
Nu am pus niciodata la vot in comitet sau in adunarea generala acest mod de repartizare a cheltuielilor ci din cand in cand, aparand intrebari chiar si in comitetul executiv, explicam cu argumentele exprimate si aici, ca asa este legal, firesc si corect.

Dar, nu ar fi total gresit ca orice reparatie sa se repartizeze tuturor apartamentelor dintr-un bloc, daca scarile sunt asemanatoare, egale ca numar de apartamente si mai ales daca asa s-a procedat pana acum. Avantajul repartizarii pe cat mai multi este suma mai mica repartizata de fiecare data si mai usor de suportat.

Nu stiu de ce, dar eu inteleg ca o conducta orizontala care alimenteaza cu o utilitate mai multe scari ale unu bloc (gen termoficare) apartine de fapt furnizorului si nu proprietarilor. Noi am avut asa ceva, la 5 blocuri P+10, fiind de fapt doua tevi, una de tur si cealalta de retur. Blocurile fiind in ”linie”, primele 3 blocuri erau alimentate in ”serie” de o pereche de tevi, iar celelalte 2 blocuri de o alta pereche de tevi, dar din partea opusa. Perechile de tevi traversau subsolurile blocurilor, erau ale termoficarii, ei le intretineau, izolau, etc.
Poate ca asa este situatia si la Dvs., dar s-a pasat ”pisica” la as. prop. Nu stiu, verificati.