Precontract vanzare-cumparare prin agentie

Buna ziua,

Sper sa aveti rabdare sa cititi pana la capat...B-)

Am incheiat un precontract de vanzare-cumparare (ca si cumparator) la o agentie imobiliara. Agentia a venit la pachet cu vanzatorul.
Documentul are antet cu datele agentiei (firmei), data (nu are numar), prezinta vanzatorii, cumparatorii, prezinta apartamentul, pretul, cat am dat la data respectiva ca si acont si pana cand se da restul de bani, data la care se incheie si actul la notar. In continut se regasesc si niste declaratii ale vanzatorilor cum ca apt. nu este in litigiu, nu este ipotectat ori grevat de sarcini, garanteaza cumparatorul de evictiune si se obliga ca al notariat sa prezinte toate actele pentru incheierea actului autentic.
Actul mai contine, pe la mijloc, prevederile ca atat vanzatorii cat si cumparatorii datoreaza agentiei un comision de X% fiecare (s-a taiat cu pixul X% si s-a scris Y%). Mai prevede ca acest comision de X% (nu mai e taiat cu pixul) va fi platit agentiei la incheierea tranzactiei la notariat. O alta prevedere este: citez:"Daca partile incheie tranzactia fara Agentia "XXXX" vor plati agentiei daune in valoare de Z% (Z>X si Y) din pretul imobilului stabilit de parti in acest precontract."
La sfarsitul documentului agentia sfatuieste partile sa declare valoarea din precontract la notar si ca am luat la cunostinta despre evaziunea fiscala in caz contrar si agentia este exonerata. In caz de orice litigiu intre cumparator si vanzator, agentia nu este raspunzatoare.
La final de tot sunt semnaturile cumparatorilor, vanzatorilor si cea a agentiei cu stampila.

Si acum intrebarea:
Ce valoare are in instanta acest document intr-o eventuala neintelegere cu agentia privind comisionul, tinand cont de:
- art. 969 din Cod civ. - agentia nu este prezentata ca si parte din contract.
- contractul nu prezinta forma unui contract de intermediere cf. lege 21/1992 actualizata in 2008 prin OUG. 174 cu cerintele minimale de la art. 95 si nu are nici clauza de exlusivitate cf. art. 99.
- contractul prevede plati mai mari cuventite agentiei daca tranzactia se incheie fara aceasta, lucru care contravine articolului 98 din legea 21/1992 actualizata prin OUG. 174/2008.
([ link extern ] )