Responsabilitati...dintr-o vanzare-cumparare

Question

Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Responsabilitati...dintr-o vanzare-cumparare

Utilizator 21:46, 16 Noiembrie 2013

initial terenul a fost impartit in 5 loturi (4 loturi construibile + 1 lot drum de servitute cu cote de drum în procente corespunzătoate suprafeţelor construibile)
lotul 4, ultimul, a fost împărţit in 2 loturi pe care s-a construit un duplex, cumparat de 2 familii cărora le-a revenit si un procent de 15,02 din drumul de servitute.
aici intervine problema:
-casa 1 de pe lotul 4 a primit prin contract cota de 15,02
-casa 2 de pelotul 4, în cârdăsie cu vanzătorul, a primit 9 procente din drum, vânzătorul oprindu-şi un procent de 6%
dacă vânzătorula vândut întreaga proprietate de ce şi-a mai păstrat 6% din drum? avea dreptul asta? el efectiv a rămas cu un procent de 6% dintr-un drum de servitute către o proprietate pe care nu o mai avea.
ulterior m-am lamurit....
individul, a vândut unui alt constructor procentul pentru ca acesta să înceapă vis-a vis o construcţie pentru care nu avea acces. şi la 6 case construite le-a vandut un procent de 1%
SI AICI INTREBARILE LOGICE:
- cei 6, cu un procent de 6% de-o parte a drumului, iar cei 4+1 cu 94% de cealaltă parte a drumului
-cheltuielile de întreţinere se platesc conformcotei de drum, deci cei 4 trebuie să suporte cheltuielile pentru cele 6 maşini în proporţie de 94%
EU CRED CA LEGEA NU POATE FI STRÂMBÃ şi de aici următoarele:
- avea dreptul un vânzător să-şipăstreze cota de drum dacă vându-se proprietatea?
- nu cumva trebuie sa intervina sistemul de dezpagubiri, astfel incat toti să aiba aceeasi cota şi sa platesca egal pentru intreţinerea drumului?
VAMULTUMESC, POATE PEPARCURS VOI PUTEA INTERVENI ªI CU ALTE...

Răspunde Citează

8 mesaje

2210 vizualizări

3 participanți

Cel mai recent răspuns: , Avocat 14:15, 27 Noiembrie 2013

Vezi răspuns

Alte discuții în legătură

Reglementare drum servitute Initial un teren a fost impartit in 4 loturi plus drum privat, avand atribuita cota parte de drum. Ultimul lot a fost impartit in 2 fiind construite 2 case ... (vezi toată discuția)

Vanzare cota parte indiviza dintr-un drum de servitute Am cumparat acum 2 ani o parcela de pamant si cota parte din drumul de servitute ce deserveste loturile din care face parte si al meu. Mentionez ca in ... (vezi toată discuția)

Am dreptul de a vinde partea mea de cota indiviza fara acordul celorlalti proprietari ? Detin in coproprietate o parcela de teren folosita ca drum de acces, in cota indiviza 1/3. Unul dintre cei 3 coproprietari care detine si el 1/3, detine o ... (vezi toată discuția)

Cabinet de avocat Liliana Grădinaru Avocat · Answer 1 · 2013-11-19 15:11:07

Ar trebui vazute actele si vorbit cu notarul, nu avea dreptul sa vanda astfel; doar nu vand o casa si imi pastrez acoperisul pe care il iau cu mine.
Drumul e un bun accesoriu principalului. Trebuie vazut daca nu au facut altceva vanzatorul si acel constructor, studiate actele.
Se poate face o conventie de condominiu in care sa se stabileasca modul cum se platesc cheltuielile comune. Dv. la ce cheltuieli de intretinere va referiti?

petrisor1970 Utilizator · Answer 2 · 2013-11-20 20:05:20

multumesc pentru raspuns. inteleg ca sunt 2 probleme>
1. vanzatorul trebuia sa se elibereze de tot ceea ce tinea de proprietate si deci si de cota de drum aferenta acesteia. in acest caz, tranzactia intre fostul proprietar si noul constructor prin care s-a vandut cota de 6% drum nu este ilegala? (pe baza acestei cote,noul constructor a dat drept de acces la 6 familii pe un drum privat)
2. pe acest rationament, cum pot recupera cei care detin 94% cota de drum (4 persoane) contravaloarea platita a drumului de la cei care detin 6% (6familii), astfel incat toti sa-l exploateze in aceleasi conditii, stiind ca legea obliga ca impozitele sau cheltuielile pentru intretinere sa fie platite/suportate in acord cu cota/parte detinuta (cei 6 folosesc 6 masini pe drum si au numai 1%cota fiecare, iar cei 4, cu 4 masini platesc 94 din cheletuielile pentru intretinerea drumului).
apreciez ajutorul dvs!
cumultumiri,
Petrisor

themis Utilizator · Answer 3 · 2013-11-20 20:58:22

Drumul figurează în CF ca parcelă distinctă. Fiecare dintre coproprietari este egal cu ceilalţi din punct de vedere a dreptului de a dispune de dreptul lui de proprietate. Nu cred că din conţinutul cărţii funciare rezultă că drumul ar fi un accesoriu al proprietăţii asupra terenului pe care se află fiecare casă. Aşa fiind, nimic nu îl putea obliga pe respectivul coproprietar să înstrăineze în tot sau doar în parte cota lui de teren din drum.

Situaţia putea fi prevenită dacă la constituirea loturilor şi la cumpărarea cotelor părţi din drum coproprietarii ar fi stabilit concret cum se procedează în cazul înstrăinării parcelei individuale de către unul dintre coproprietarii drumului.

Cine nu deschide ochii deschide punga este mai valabil ca niciodată.

petrisor1970 Utilizator · Answer 4 · 2013-11-21 10:38:56

vă mulţumesc pentru raspuns. Contractul de vânzare cumpărare prevede că ...se transmite dreptul de proprietate asupra imobilului ªI cotă indiviză de 15%din lotul nr...- teren intravilan arabil - drum de acces. Iniţial, funcţie de suprafaţa fiecărui lot s-a impărţit şi cota indiviză din drum, suprafaţa la care a renunţat fiecare lot. pe acest principiu, cum credeţi că unuii au platit 94% din drum la pretulloturilor de teren, iar altii numai 1%?
multumesc

Cabinet de avocat Liliana Grădinaru Avocat · Answer 5 · 2013-11-24 22:19:43

Bunurile principale şi bunurile accesorii

Art. 546. - (1) Bunul care a fost destinat, în mod stabil şi exclusiv, întrebuinţării economice a altui bun este accesoriu atât timp cât satisface această utilizare.
(2) Destinaţia comună poate să fie stabilită numai de proprietarul ambelor bunuri.
(3) Dacă nu se prevede altfel, bunul accesoriu urmează situaţia juridică a bunului principal, inclusiv în caz de înstrăinare sau de grevare a bunului principal.
(4) Încetarea calităţii de bun accesoriu nu poate fi însă opusă unui terţ care a dobândit anterior drepturi privitoare la bunul principal.
(5) Separarea temporară a unui bun accesoriu de bunul principal nu îi înlătură această calitate.
(6) Drepturile unui terţ privitoare la un bun nu pot fi încălcate prin transformarea acestuia în bun accesoriu.

Regimul juridic general

Art. 647. - (1) Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari.
(2) Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal.
(3) Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal.

Eu sustin totusi ca vanzarea unei cote mai mici din drumul accesoriu e ilegala si nu se putea face in aceasta maniera.
Nu stiu totusi daca intre proprietar si constructor au existat mai multe contracte subsecvente.
Ultima subliniere va poate ajuta sa faceti o conventie intre toti proprietarii, inclusiv loturile noi, cele 6, prin care fiecare sustine o zecime din chemtuielile cu intretinerea drumului, vazand ca puteti deroga, impreuna, de la cheltuieli proportionale cu cota de drum si puteti decide, impreuna, altfel.