Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare - pasi necesari pentru recuperare avans

lexsed a scris:

Nu mai trebuie notificat vanzatorul, scrie in ante contract...partile sunt puse de drept in intarziere.

De unde stiti asta ? Ati citit clauzele promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare ?!


In plus de asta, domnule Cornea, sper sa fi citat dvs. gresit din acel act, intrucat ati pomenit de rezilierea contractului si nu cea de rezolutiune. Fiindca este o diferenta majora ca urmare a acestui termen.
Rezilierea opereaza numai pe viitor. Rezolutiunea, readuce partiile la starea intiala, anterioara incheierii promisiunii bilaterale.

Acum, asa cum ati fost indrumat, este corect.

Notficat vanzatorul, pentru punerea in intarziere, prin executor judecatoresc. Prin agent procedural.

Inscrierea unei ipoteci legale in CF. Aveti un termen de maxim de 6 luni, de la data expirarii contractului. Timp in care puteti face acest lucru. Cu cat mai repede, atat mai bine. Pentru a nu putea vanzatorul sa instraineze terenul.

Certificarea notarului, o inregistrati la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, cu care practic, se rezolutioneaza acea promisiune bilaterala. In acest fel ramanand inscrisa in CF, doar ipoteca legala. Fapt ce impiedica pe proprietar sa vanda altei persoane.

Ulterior, solicitati in instanta o hotarare judecatoreasca ce va tine loc de contract de vanzare- cumparare. Asa cum va explicat si colega avocat. Asta in cazul in care mai doriti sa cumparati acel teren.
In caz contrar, solicitati suma de bani avansata si daunele materiale stitulate in prezenta intelegere.
Apoi, il executati silit prin vanzarea terenului si recuperarea banilor.


Cat despre pierderi, nu va speriati, nu veti pierde nimic. Poate doar timpul, in cazul in care incercati sa faceti plangeri penale inchipuite.
Si, ca o adaugire, pe care nu o stiu multe persoane, decat cei ce practica dreptul este ca, procesul penal suspenda de drept procesul civil.


P.S. Reiterez ce a spus colega, nu faceti nici un demers fara un avocat. Este mai indicat, nu obligatoriu.

Alegerile va apartin !

Va multumesc tuturor pentru sfaturi.

@cassy: Solutia "win-win" de care ziceati e un pic cam complicata. Daca vanzatorul nu imi poate returna avansul, o optiune ar ramane sa-mi vanda terenul la pretul dat ca avans si sa ma ocup eu de modificarea PUZ-ului, insa prefer sa evit situatia asta pentru ca prefer sa caut un alt teren, cu o situatie mai clara, unde pot incepe sa construiesc mai repede de 1 an de zile cat estimez ca mi-ar lua sa modific PUZ-u (primaria se misca foarte incet din pacate).

@cazacuioana: Nu imi e foarte clar de ce ar trebui sa mai achit eu diferenta de pret si sa solicit instantei pronuntarea unei hotarari care sa tine loc de contract de vanzare-cumparare cand terenul nu indeplineste conditiile pe care le-am pus in antecontract (PUZ-ul nu a fost modificat) si in aceste conditii nu doresc sa raman cu el. Intentia mea este sa-mi recuperez avansul + cheltuielile pe care le-am facut cu acest proces (notar, etc.). Daca eu pot dovedi ca am diferenta de bani in cont nu cred ca este o problema ca notarul sa incheie o certificare de fapte prin care sa certifice ca eu am banii si sunt dispus sa inchei contractul dar vanzatorul nu si-a indeplinit obligatiile.

In legatura cu notificarea, @lexsed are dreptate, scrie in contract ca partile sunt puse de drept in intarziere (vedeti citatul de la punctul 5 din mesajul meu). Insa asa cum m-a sfatuit si @cassy si @Quartila, voi notifica totusi vanzatorului pentru punerea in intarziere, prin executor judecatoresc, ca sa fie mai clara situatia si sa nu am probleme in instanta in cazul in care vom ajunge acolo.

@Quartila: In contract scrie despre reziliere, nu rezolutiune, insa scrie de asemenea si ca vanzatorul va restitui avansul si va achita suplimentar echivalentul avansului, cu titlu de daune-interese. Daca voi fi oricum nevoit sa obtin rezolutiunea in instanta, ca instanta sa constate eventuala culpa a vanzatorului si sa-l pot executa silit, mai conteaza foarte mult clauza respectiva? Din cate am inteles de pe forum, parerea majoritatii este ca fara sa solicit rezolutiunea in instanta oricum nu as putea sa-l execut silit pe vanzator asa ca rezolutiunea pronuntata de instanta pare sa fie singura cale.

In cazul in care nu voi ajunge la o intelegere amiabila cu vanzatorul, cu siguranta o sa angajez un avocat pentru a continua procesul insa vreau sa intelg si eu cat mai bine care sunt pasii si optiunile intre timp.

Plangere penala nu doresc sa fac la momentul acesta pentru ca nu consider ca vanzatorul a facut ceva ce ar putea contitui fapta penala. Daca pe parcurs se mai schimba lucrurile, vom vedea.

Va multumesc inca o data.

In primul rand ar trebui stabilit care e scopul urmarit de dv. ionitial si care e cel actual. Daca initial urmareati sa cumparati in 3 luni un teren al carui PUZ spuneti ca ar iesi intr-un an... exista probleme. De asemenea, depinde de care este statusul real al demersurilor proprietarului si de cum anume este formulata clauza prin care acesta se obliga la demersurile respective. Ca si intentia initiala a celor doi contractanti, caci nu stiu daca din clauza reiese ca termenul de 3 (si apoi 2) luni e un termen in care trebuia sa iasa PUZul sau in care trebuia inceput demersul.
In plus, nu cunosc care era situatia terenului la momentul contractarii; astfel, daca nu exista niciun demers facut nicaieri, atunci e putin probabil sa va recuperati daunele. Restul, depinde de formulari si intentii, cum am aratat mai sus.
Mai concret, pentru un PUZ e necesar un proiect; acesta se face de o persoana de drept privat. In consecinta, exista si posibilitatea ca proprietarul, desi a inceput demersurile legale, sa nu fi ajuns inca la primarie.

Acum, situatia era atat de simpla precum ati aratat-o dv. daca redactarea contractului se facea profesionist, fara folosirea unui formular-contract notarial.
Acum, pentru micsorarea timpului negocierilor si recuperarii banilor, va recomand cu taria ca in primul rand sa ajungeti la un avocat si apoi la alte demersuri accesorii.

De exemplu, vad complet inutila notificarea pentru punerea in intarziere a unui intarziat. Apropo de prima zi de scoala, e ca si cum invatatoarea cand striga catalogul il asteapta pe Popescu sa ajunga in clasa cu intarziere ca sa il intrebe DACA a intarziat. Efectul e acelasi, insa demersul e inutil si costa timp si bani.
Cuvantul acela, folosit in mod eronat in contextul unei rezolutiuni, nu are nicio relevanta la o prima vedere, atata timp cat din descrierea intentiei partilor se dovedeste ca e vorba despre o rezolutiune.
Cat despre instanta, in functie de cat si cum puteti negocia, va puteti recupera parte sau intreg prejudiciul ori amiabil ori dupa judecata. Asta pentru ca, desi promisiunea de vanzare este act notarial, ea nu constituie titlu executoriu pentru daune.

Referitor la incheierea de certificare de fapte, este putin probabil sa gasiti un notar duispus sa va dea o astfel de certificare in conditiile aratate de dv. aici. Notarul certifica anumite fapte, nu poate elibera o certificare ca sunt frumoasa ori desteapta. Ori devreme acasa. Trebuie sa fie anumite fapte, obiective, constatate de el direct, a caror dovada nu se poate face decat printr-un astfel de document. Nu acestea sunt conditiile legale, ci acestea sunt conditiile exprimate ca sa fie clar.
Astfel, indiferent de cat zice la extrasul de cont, un notar nu poate certifica faptul ca aveam bani in cont pentru vanzare. Pentru asta exista dovada extrasul de cont si nicio certificare a notarului nu are vreo relevanta.
Notarul va poate certifica doar ca v-ati prezentat acolo in ziua si ora respectiva pentru incheierea promisiunii. Atat, restul putand fi probate prin orice mijloc de proba, plecand de la prezumtia ca, daca ati notificat pentru incheierea actului si ati fost si la notar, probabil indeplineati restul conditiilor. Ca si punerea in intarziere, si certificarea faptului ca dv. indeplineati conditiile sa incheiati actul imi pare inutila. Ca ati fost la notar, da.
Cam atat in mare, dar dv. doriti raspunsuri detaliate, pentru asta mergeti cu actul la un avocat. Succes!

Va multumesc pentru sfaturi.

Da, povestea e un pic mai complicata, nu am detaliat-o aici chiar complet dar initial eu ma asteptam ca PUZ-ul sa fie modificat in curs de maxim 6 luni iar proprietarul era convins ca va reusi sa incheie cu toate demersurile in maxim 3 luni dupa discutiile pe care le-a avut la primarie, de aceea a si optat pentru acel termen in antecontract. Problema este insa ca, cu toate ca in discutiile noastre si in antecontract eu am subliniat intotdeauna faptul ca fara modificarea PUZ-ului printr-o hotarare de consiliu local problemele initiale ale terenului nu se rezolva, el a mers dupa sfaturile verbale obtinute de la alti reprezentanti ai primariei din afara biroului de urbanism, care nu i-au indicat corect procesul prin care trebuie sa treaca pentru a modifica PUZ-ul.

Proprietarul a lucrat cu ahitectul care facuse PUZ-ul initial si a obtinut de la acesta o plansa in care drumul proiectat pe teren este transformat intr-o alee pietonala si este mutat in afara limitelor terenului, insa plansa respectiva ar reprezenta doar un pas din toti pasii necesari pentru a modifica PUZ-ul. Proprietarul nu a facut insa primul pas, si cel mai important probabil, de a solicita primariei un certificat de urbanism pentru modificarea PUZ-ului, certificat in care primaria ar fi specificat toate actele necesare pentru aceasta modificare.

In momentul de fata, dupa discutiile mele cu cei de la departamentul de urbanism din primarie, ei considera ca nu s-a facut nici un pas concret pentru a modifica PUZ-ul si estimarea lor este ca modificarea ar lua intre 6 luni si 1 an. Insa in ritmul in care se misca de obicei lucrurile la ei, eu sunt destul de convins ca ar mai dura cel putin un an, de aceea prefer sa ma retrag si sa caut un alt teren.

Eu zic ca din contract reiese destul de clar ca vanzatorul trebuia sa finalizeze modificarea PUZ-ului in termenul stabilit prin contract. Voi detalia mai jos sectiunile respective din antecontract:

Clauza de arvuna. In cazul in care promitentul-vanzator nu va mai dori vanzarea terenului sa nu isi va fi respectat obligatiile asumate prin prezentul antecontract ori beneficiarul-cumparator nu va achita restul de pret la termenul sus-mentionat, prezentul antecontract de vanzare cumparare se reziliaza de plin drept, iar partea culpabila va pierde suma de bani reprezentand avansul sau o va restitui indoit, dupa caz; partea care si-a indeplinit obligatiile poate opta pentru executarea contractului, cerand instantei de judecata sa pronunte o sentinta care tine loc de contract autentic de vanzare-cumparare.

Subsemnatul promitent-vanzator ma oblig ca, pana ce tarziu la data D, sa fac toate demersurile necesare la Primaria X in vederea aprobarii modificarii Planului Urbanistic Zonal, prin care terenul sa fie incadrat in zona de locuinte individuale si colective, iar terenul sa nu fie grevat de nicio servitute de utilitate publica, de trecere, etc. sau expropriere in vederea construirii vreunui drum public. Dupa aprobarea de Consiliu Local a hotararii de modificare a P.U.Z.-ului, ma oblig sa solicit si sa obtin, pana la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, un certificat de urbanism care sa cuprinda noua incadrare a terenului si faptul ca acesta este construibil pentru locuinte individuale (conform regulamentului general de urbanism, P.U.G-ului si P.U.Z.-ului valabile la aceea data) si va atesta ca terenul nu este grevat de nici un fel de servitute.

In cazul in care promitentul-vanzator nu va face demersurile pentru modificarea P.U.Z.-ului si nu depune documentatia solicitata pentru aprobare la Consiliu Local sau documentatia depusa este incorecta/incompleta, prezentul antecontract de vanzare-cumparare se reziliaza de plin drept, iar promitentul-vanzator va restitui beneficiarului-cumparator avansul achitat si va achita acestuia suma de X (suma egala cu avansul achitat), cu titlu de daune-interese. Daca, insa, promitentul-vanzator va fi efectuat toate demersurile necesare la Consiliu Local, dar acesta nu aproba hotararea de modificare a P.U.Z.-ului in conditiile sus-mentionate, prezentul antecontract se reziliaza de plin drept, iar promitentul-vanzator va restitui beneficiarului-cumparator avansul achitat, fara daune-interese.

Platile catre beneficiarul-cumparator se vor face in contul X deschis la Y.

Partile sunt puse de drept in intarziere in cazul neindeplinirii la data D a vreuneia dintre obligatiile asumate prin prezentul antecontract.

Toate platile ce vor decurge din eventuala reziliere a prezentului antecontract se vor face in termen de 14 zile de la data preconizata a incheierii contractului de vanzare-cumpare, sub sanctiunea platii unei dobanzi penalizatoare calculate la nivelul dobanzii de referinta B.N.R., majorata cu 50%.

Subsemnatele parti solicitam notarea prezentului antecontract in cartea funciara. Totodata, declaram ca avem cunostina de prevederile art. 2386 (2) Cod Civil, conform caruia beneficiarul-cumparator beneficiaza de ipoteca legala pentru neexecutarea promisiunii de vanzare-cumpare, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor platite in contul acestuia.

Vanzatorul nu este inca in intarziere, termenul din antecontract expira saptamana viitoare si el are, conform contractului, inca 14 zile dupa aceea pentru a returna avansul si a plati eventualele daune-interese.

Referitor la certificare de fapte, tot ce doresc de la notar este sa certifice ca eu m-am prezentat pentru a incheia contractul de vanzare-cumparare si ca i-am prezentat extrasul de cont care certifica ca am disponibila diferenta de bani in cont, insa vanzatorul fie nu s-a prezentat fie s-a prezentat insa nu a adus un certificat de urbanism care sa corespunda cu cerintele din antecontract si ca nu poate incheia contractul de vanzare-cumparare. In opinia mea acestea reprezinta fapte pe care un notar ar trebui sa le poata certifica, insa e posibil sa interpretez incorect.

Chiar daca atat notificarea de punere in intarziere cat si certificarea de fapte s-ar dori intr-un final sa fie inutile, prefer sa le am si sa evit situatii in care instanta ar putea considera ca ele erau totusi necesare.

In legatura cu angajarea unui avocat, o voi face cu siguranta dupa expirarea termenului de 14 zile daca nu ajung la o intelegere amiabila intre timp cu vanzatorul insa chiar si in aceste conditii, motivul pentru care m-am adresat aici este sa inteleg si eu mai bine optiunile si procesul si sa ma pot asigura ca angajez avocatul potrivit.

Eu nu v-am spus sa angajati un avocat, v-am spus sa mergeti pentru informatii la unul, asa incat, dupa cele 14 zile, sa fiti deja informat cu variantele pentru pasii urmatori. Va salveaza alegeri pe fuga, sub presiunea timpului si decizii similare.

Certificare de fapte va face notarul, dar nu pe extrasul de cont, ca e inutil si nu e treaba lui sa verifice extrasul.
Din contract reiese ca treaba vanzatorului e sa faca diligente, nu sa finalizeze procedura.