Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare - pasi necesari pentru recuperare avans

Vin cu o actualizare la situatia descrisa pana acum.

Asa cum era previzibil pana la expirarea termenului din antecontract vanzatorul nu a mai facut nici un alt demers pentru a modifica PUZ-ul si pentru a-si respecte obligatiile asumate.

I-am trimis notificare prin executor judecatoresc (prin agent procedural) sa ne vedem la notar in data in care expira termenul din antecontract. Cum vanzatorul este co-proprietar pe teren impreuna cu alte persoane (care erau si ei parti in antecontract), le-am trimis la fiecare in parte notificarea ca sa nu poata sa sustina nici unul ca nu a fost notificat. Agentul procedural nu i-a gasit la adresa de domiciliu insa a lasat notificarile in posta si a incheiat procesele verbale de inmanare, a caror copii le-am ridicat si eu apoi de la biroul executorului. In notificare am specificat data si ora la care trebuia sa ne intalnim precum si faptul ca, daca nu pot prezenta dovada indeplinirii obligatiilor si nu putem incheia contractul de vanzare-cumparare, vor trebui sa-mi returneze avansul si eventualele daune-interese in termenul de 14 zile convenit prin antecontract.

La data si ora stabilita si specificata in notificare, vanzatorul impreuna cu un alt co-proprietar s-a prezentat la notar insa un al treilea co-proprietar, care ar fi trebuit sa fie prezent, nu s-a prezentat. In fata notarului au declarat ca nu au reusit sa obtina certificatul de urbanism care sa ateste ca PUZ-ul a fost modificat. Notarul a incheiat o certificare de fapte in care se arata urmatoarele:

La ora xx:xx am constatat ca numitul X, CNP ..., cu domiciliul in ..., nu s-a prezentat in urma notificarii.

Sus-numitul Cornea Dorin a prezentat adresa nr. X/Y eliberata de banca X din care rezulta ca detine fonduri suficiente in vederea achitarii restului de pret si a declarat ca isi poate indeplini astfel obligatiile asumate prin antecontractul sus-mentionat.

Sus-numitii X si Y declara ca nu au obtinut certificatul de urbanism prevazut la alin. 5 din antecontractul sus-mentionat.

Ca urmare, partile constata rezilierea de plin drept a Antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. X/Y la acest birou notarial, conform alin. 4 din aceasta (nota: alin. 4 reprezinta clauza de arvuna), atfel ca partile vor fi repuse in situatia anterioara si vor fi aplicate clauzele prevazute pentru aceasta situatie in antecontractul sus mentionat.

In baza cetificarii de fapte, notarul a inregistrat la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara ipoteca legala pe teren pentru suma echivalenta cu avansul pe care l-am platit. In extrasul de carte funciara actualizat apare acum, in partea III, la sarcini:

Intabulare drept de IPOTECA LEGALA, Valoare: X / EUR, conform art. 2386, pct. 2, Cod Civil;

Tot la notar am convenit verbal cu vanzatorul sa-mi returneze avansul + cheltuielile cu notarul, notificarile, etc. si a fost de acord. Au trecut insa de curand cele 14 zile pe care vanzatorul le avea sa plateasca si, tot cum era previzibil, a cerut o amanare pentru a face rost de suma respectiva in conditiile in care nu mai are toti banii din avans. Vanzatorul este in discutii cu un alt cumparator si intentia lui este sa-mi plateasca inapoi banii in momentul in care va reusi sa vanda terenul celuilalt cumparator.

Acum insa am cateva nelamuriri in legatura cu pasii urmatori:

1. Fiind ipotecat terenul in favoarea mea, banuiesc ca nu il va putea vinde fara sa radiem mai intai ipoteca iar eu nu sunt dispus sa radiez ipoteca pana nu primesc banii. Singura varianta ar fi sa incheie un antecontract cu noul cumparator, sa primeasca avansul de la el si sa-mi plateasca mie avansul inapoi si apoi sa obtina radierea ipotecii si sa vanda? Mai sunt alte variante?

2. Daca incep o actiune in rezolutiune pentru antecontract, cum unul din co-proprietari nu s-a prezentat la notar in data respectiva, cu toate ca a fost notificat, banuiesc ca ar fi irelevant daca situatia cu PUZ-ul se mai rezolva intre timp sau nu, corect?

3. Antecontractul prevede si dobanda penalizatoare la nivelul dobanzii BNR + 50%, chiar daca suma care trebuie returnata este in EUR. Sunt sanse reale sa se aplice si aceasta dobanda penalizatoare sau este o prevedere inutila care are mici sanse de reusita in cazul unui proces?

4. La ce termene ar trebui sa ma astept pana la finalizarea inregii proceduri de executare silita? E vorba de 1-2 ani sau mult mai mult?

Va multumesc pentru ajutor.

Inca o actualizare pentru cei care vor trece printr-o experienta similara: vanzatorul nu s-a mai tinut de cuvant si nu a mai returnat nici un ban din avansul primit asa ca am fost nevoit sa-l actionez in judecata.

Intregul proces a fost destul de rapid, pe fond a durat cam 1 an de zile in total, la apel 6 luni si am castigat atat pe fond cat si pe apel.

Vanzatorul a fost obligat de sa-mi restituie dublul avansului primit + dobanzi penalizatoare + toate cheltuielile de judecata, sume pe care insa nu le-a platit asa ca acum a inceput executarea sa silita.

Procedura de executare silita va mai dura inca 1-2 ani insa avand in vedere ca s-a pus sechestru deja pe mai multe imobile a caror valoare combinata acopera in totalitate creanta si cheltuielile de executare, intreaga suma va fi recurperata intr-un final.

Pentru cei care vor trece printr-o situatie similara, angajati-va un avocat si asteptati-va la 2-4 ani in total pana la recuperarea completa a banilor. Asta cu siguranta, daca totul merge ok si aveti si de unde sa-i recuperati. In cazul meu lucrurile au mers bine si fara prea mare dificultate pentru ca am avut si un avocat foarte ok care m-a reprezentat la toate fazele pana acum.

CE S-A MAI INTAMPLAT IN SITUATIA DUMNEAVOASTRA?pute-ti sa imi recomanda-ti avocatul care va rezolvat?Multumesc.