Doresc sa achizitionez un apartament prin programul Prima Casa. Am primit preaprobarea financiara, juridica, am trecut de evaluare, acum sunt la stadiul incheierii antecontractului. Problema este ca proprietarul apartamentului nu doreste sub nicio forma sa includem clauza de restituire a avansului in cazul in care banca ramane fara fonduri sau nu se finalizeaza creditul. Explicatiile sunt hilare, iar eu nu ma pot supune unui astfel de risc, mai ales ca fondurile bancilor sunt pe terminate.
Rugamintea mea este sa imi spuneti daca ar fi bine sa ii propun incheierea unui antecontract valabil minimum 30 de zile lucratoare, cu specificarea ca avansul de 5% se va achita integral in momentul in care banca va vira banii. In felul acesta, nu pierd nici eu avansul in cazul in care se intampla ceva la banca, nu e nici el nevoit sa mi-i dea inapoi. Tot ce pierdem este timp, risc la care oricum ne-am supus cu totii.
Avansul de 5% se plateste integral la incheierea promisiunii bilaterale si nu din creditul acordat de banca. Banca crediteaza restul de 95%.
Daca nu este de acord cu clauza respectiva cautati un alt apartament, veti pierde doar banii pe evaluare.
Toate aceste clauze trebuiau negociate si clarificate cu vanzatorul inainte sa incepeti formalitatile pentru evaluare.
Nu doream sa platesc avansul din banii bancii, poate m-am exprimat gresit. Voiam doar sa ii achit in acelasi timp cu banca, nu inainte, fiindca mi-a specificat clar ca nu mi-i va da inapoi in cazul in care se intampla ceva la banca. Si atunci voiam sa elimin orice risc. Ma gandeam sa stipulez in contract ca "avansul de 5% se achita de cumparator in momentul finalizarii solicitarii de credit si semnarea actelor".
E adevarat, am gresit ca n-am discutat despre asta la inceput, dar nu mi-a trecut vreo clipa prin cap ca cineva isi poate dori niste bani nemunciti. Am considerat ca aceasta clauza vine de la sine pentru ca asa e normal.
Cred ca voi cauta alt apartament, dar gandul ca trebuie s-o iau de la capat ma inspaimanta.
Nu puteti sa platiti avansul odata cu banca sau la momentul finalizarii solicitarii de credit deoarece la banca trebuie sa mergeti cu promisiunea bilaterala de v/c in care se precizeaza ca avansul de 5% a fost achitat.
Dupa semnarea promisiunii aceasta se noteaza in cartea funciara si impreuna cu extrasul de CF pentru informare mergeti la banca pentru intocmirea contractului de credit si trimiterea acestuia spre aprobare FNGCIMM.
Dupa aprobarea contractului de credit mergeti la notar pentru intocmirea contractului de vanzare/cumparare. Apoi duceti contractul de v/c la banca iar banca va transfera banii in contul vanzatorului.
Verificati cu mare atentie datele din actele de proprietate ale vanzatorului, actele cadastrale, contractul de credit cu banca si cel cu FNGCIMM si cele din contractul de v/c.
Orice inadvertenta inseamna timp si cheltuieli suplimentare.
De ex. in contractul cu FNGCIMM am fost trecut si la vanzator si la cumparator.
A trebuit intocmit un act aditional, s-a prelungit termenul promisiunii de v/c ptr ca expira pana la iesirea actului aditional, timp pierdut, cheltuieli suplimentare cu drumurile, etc., etc.
Daca doriti in mod neaparat locuinta respectiva il puteti "sensibiliza" pe proprietar sa accepte clauza respectiva spunandu-i ca asa sunt prevederile noului cod civil iar daca nu este de acord ii veti solicita prin instanta de judecata contravaloarea evaluarii apartamentului si a cheltuielilor facute pana la momentul respectiv pentru accesarea creditului avand in vedere ca a fost de acord cu vanzarea prin programul PC.
Art. 1544 - NCC
Arvuna confirmatorie
(1) Dacă, la momentul încheierii contractului, o parte dă celeilalte, cu titlu de arvună, o sumă de bani sau alte bunuri fungibile, în caz de executare arvuna trebuie imputată asupra prestaţiei datorate sau, după caz, restituită.
(2) Dacă partea care a dat arvuna nu execută obligaţia fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului, reţinând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului şi poate cere dublul acesteia.
(3) Creditorul obligaţiei neexecutate poate însă opta pentru executare sau pentru rezoluţiunea contractului şi repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.
Art. 1545-NCC
Arvuna penalizatoare
Dacă în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părţi sau dreptul ambelor părţi de a se dezice de contract, cel care denunţă contractul pierde arvuna dată sau, după caz, trebuie să restituie dublul celei primite.
Art. 1546 Restituirea arvunei Arvuna se restituie când contractul încetează din cauze ce nu atrag răspunderea vreuneia dintre părţi.
In promisiune trebuie sa stipulati in mod obligatoriu ca neacordarea creditului de catre banca sau negarantarea creditului de FNGCIMM nu constituie motiv de retinere a avansului.
De asemenea stipulati in promisiune ca in cazul neincheierii tranzactiei restituirea avansului se va face intr-un termen de x zile in acelasi loc in care a fost primit., in caz contrar vanzatorul va plati penalitati de 0,1% pe zi, etc., etc..
Va multumesc mult pentru raspuns si detaliile utile. M-ati edificat.
Din pacate, proprietarul nu doreste sub nicio forma stipularea clauzei respective. Ceea ce inseamna ca am pierdut timp si banii pe evaluare. Nici nu m-am gandit ca exista oameni care gandesc asa, care sunt in stare sa fure niste bani.
Voi relua cautarile locuintei. Multumesc mult inca o data.
Noi am renuntat la Prima Casa in tura trecuta in care bancile ramasesera fara bani.
Ma gandesc ca poate fi o solutie si o promisiune de vanzare pe o suma mai mica pe care sa o riscati (sa spunem un 500 de euro), urmand ca diferenta pana la 5% sa o achitati numerar la vanzare.
Intre timp bagati aceasta diferenta intr-un cont si demonstrati astfel bancii si fondului ca dispuneti de suma necesara....
E doar o idee, mai ales ca ati demarat deja procedurile, aveti preaprobarea si evaluarea...Cu cat o lalaiti mai putin cu atat dati drumul mai repede dosarului si prindeti si fonduri.
(Ii urasc efectiv pe astia care ridica codita taman cand nu e cazul. Sa-si lege apartamentele de gat....sunt convinsa ca e o piata foarte activa, mai ales de 2 luni de cand au schimbat bancile regulile de avans din mers....Cred ca are clienti la usa pe-alese...Bleax)
avocatnet.ro explicăm legislația
Genygeny 
dorycayo