Analiza: "Valoare de circulatie" versus "Valoare de piata"

In primul rand sunt 2 notiuni diferite .
Pentru expertul evaluator ANEVAR fundamentala este VALOAREA DE PIATA!
B-)
Confom IVS 1 valoarea de piaţă este definită astfel:
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi
schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător
hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de
marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

„Suma estimată …” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare (de obicei în moneda naţională) plătibil pentru proprietate într-o tranzacţie independentă (nepărtinitoare) de piaţă. Valoarea de piaţă este estimată ca
fiind preţul cel mai probabil, care se poate obţine, în mod rezonabil, pe
piaţă, la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Acesta
este cel mai bun preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către vânzător şi cel
mai avantajos preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător.
Această estimare nu se referă la un preţ estimat inflatat sau deflatat de
termeni sau circumstanţe speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanţare,
vânzare şi leaseback, anumite considerente sau concesii speciale acordate de
orice persoană implicată în vânzare sau de orice element al valorii speciale
(definită în IVSC Standard 2, paragraful 3.5).
„…o proprietate va fi schimbată …” se referă la faptul că valoarea
unei proprietăţi este mai degrabă o sumă de bani estimată decât un preţ de
vânzare predeterminat sau preţul curent de vânzare. Este preţul la care piaţa
aşteaptă ca o tranzacţie, care întruneşte toate celelalte părţi ale definiţiei
valorii de piaţă, să poată fi încheiată la data evaluării.
„…la data evaluării …” impune faptul că valoarea de piaţă estimată
este specifică unui moment, unei date precise. Deoarece pieţele şi condiţiile
de piaţă se pot modifica, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau
inadecvată pentru o altă dată. Valoarea estimată va reflecta starea şi
circumstanţele pieţei la data evaluării, şi nu la o dată anterioară sau
ulterioară. De asemenea, definiţia presupune şi realizarea simultană a
schimbului şi definitivarea contractului de vânzare, fără orice fluctuaţie a
preţului care altfel ar putea să apară.
„…între un cumpărător decis …“ se referă la un cumpărător care este
motivat dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici
nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preţ. De asemenea, acesta
este un cumpărător care achiziţionează mai degrabă în concordanţă cu
realităţile pieţei curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei
pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei existenţă nu poate fi demonstrată sau
anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preţ mai mare decât preţul
cerut pe piaţă. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”.
Un evaluator nu trebuie să formuleze ipoteze nerealiste despre conjunctura
pieţei şi nici să ia în considerare un nivel al valorii de piaţă peste cel
obtenabil în mod rezonabil.
„…un vânzător hotărât…” nu este nici nerăbdător sau constrâns/
dispus să vândă la orice preţ, nici forţat să menţină un preţ care nu este
considerat realist pe piaţa curentă. Acest vânzător hotărât este motivat să
vândă proprietatea, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ obtenabil pe piaţa
liberă, după o activitate de marketing corespunzătoare, oricare ar fi acel
preţ. Situaţiile faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrantă a
acestei consideraţii, deoarece „vânzătorul hotărât” este un proprietar
ipotetic.
„…într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv…” înseamnă o
tranzacţie încheiată de părţi între care nu există o relaţie particulară sau
specială (de exemplu, compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu
chiriaşul), care ar face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice pieţei
sau să fie majorate prin includerea unui element de valoare specială (a se
vedea IVS 2, paragraful 3.8). Tranzacţia la valoarea de piaţă se presupune
că are loc între părţi independente, fiecare acţionând în mod independent.
„…după o activitate de marketing adecvată…“ înseamnă că
proprietatea va fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod, care poate
duce la cedarea ei la cel mai bun preţ, care se poate obţine în mod rezonabil,
în acord cu definiţia valorii de piaţă. Durata timpului de expunere pe piaţă
poate varia în funcţie de condiţiile pieţei, dar trebuie să fie suficientă pentru
a permite ca proprietatea să fie adusă în atenţia unui număr corespunzător
de potenţiali cumpărători. Perioada de expunere trebuie să înceapă înainte
de data evaluării.
„…în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză şi
prudent…” presupune că atât cumpărătorul decis, cât şi vânzătorul hotărât
sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, în legătură cu natura şi
caracteristicile proprietăţii, cu utilizările existente şi potenţiale ale acesteia,
precum şi asupra stadiului în care se află piaţa, la data evaluării. Se mai
consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes şi în mod prudent,
dispunând de cunoştinţele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ,
corespunzător poziţiei ocupate în tranzacţie. Prudenţa este măsurată prin
referire la conjunctura pieţei, de la data evaluării şi neluând în considerare
eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un
vânzător care vinde proprietatea pe o piaţă cu preţuri în scădere, la un preţ
mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile şi pentru situaţii
de vânzare şi cumpărare caracteristice pieţelor care înregistrează variaţii de
preţuri, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu
cele mai bune informaţii de piaţă, disponibile la data evaluării.
„…şi fără constrângere…” stabileşte faptul că fiecare parte este
motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forţată, nici obligată
în mod nejustificat să facă acest lucru.

"Valoarea de circulatie" - dupa parerea mea, ar trebuie tratata, in general, ca o "valoare de piata" (asa cum este definita in standardele internationale).

legalmgm a scris:

In ultimii cca. 7-8 ani, Ministerul Justitiei precum si Instantele de judecata (cel putin cele din arondarea CAB), au promovat măsuri administrative si atitudini destinate a circumstantia si a separa activitatea si modul de lucru al Expertilor Judiciari (cei atestati de MJ) de cel al altor evaluatori, membrii ai unor asociatii profesionale precum Corpul Expertilor Tehnici din Romania (CET-R) si ANEVAR, afirmandu-se ca actele interne (inclusiv metodele de evaluare si sintezele pentru trendul pietii) emanate de la aceste organisme, nu sunt aplicabile in procesul judiciar, ele neavând „o baza legala” consacrata in legislatia in vigoare.

In general, când instantele formuleza obiectivul unei expertize tehnice de evaluare a unui bun imobil, in incheiere ele folosesc sintagma si notiunea de „VALOARE DE CIRCULATIE”.

Buna ziua.
Multumesc pentru interventii.

Totusi, va rog sa retineti ca eu atrageam atentia asupra "aversiunii" instantelor de judecata relativ la metodele de evaluare promovate de ANEVAR si CET-R.

Nu stiu daca sunteti si Experti judiciari si daca cunoasteti modul "invechit" (legat de "valoarea de circulatie", de Decret nr.256/1984 si Decret-Lege nr.61/1990) in care multi, prea multi Experti judiciari elaborea expertizele judiciare care, prin dispozitivul sentintelor, capata valoare de lege si afecteaza pe justitiabili.

Aici este marea problema:
Cum gasim o modalitate de a impune profesionalism si standardizare in activitatea de expertiza judiciara si a judecatorilor care le dispun, le interpreteaza si le omologheaza (sau nu) ??

Cu stima,
Expert judiciar Eugen MARCOV

Felicitari domnule Marcov pentru acesta campanie pe care o duceti pentru informarea asupra VALORII DE PIATA si a STANDARDELOR DE EVALUARE.
=D>=D>=D>
legalmgm a scris:

Aici este marea problema:
Cum gasim o modalitate de a impune profesionalism si standardizare in activitatea de expertiza judiciara si a judecatorilor care le dispun, le interpreteaza si le omologheaza (sau nu) ??

Cand li se va impune printr-o lege sa aiba o calitate a expertizelor recunoscuta international (implicit sa respecte standardele internationale de evaluare).