Contract vânzare-cumpărare cu uzufruct viager între mine și părinți, pentru un imobil în care locuiesc și eu cu familia mea. În prezent sunt mereu amenințat cu evacuarea, pot ei obține acest lucru?

Sunt mai multe aspecte care trebuie clarificate si anume, unul, ca sa va strice actele este cam greu daca nu chiar imposibil pentru ca nu este la latitudinea lor ca prin simpla vointa exprimata peste ani sau pentru ca s-au razgandit la insistentele cuiva, sa faca asa ceva.
Cat priveste evacuarea, trebuie stabilit ce intindere are din punct de vedere juridic acel uzufruct viager constituit in favoarea lor, pentru ca in cel mai nefericit caz, daca dvs sunteti doar un nud proprietar, atunci folosinta imobilului este la libera apreciere a parintilor pe durata vietii lor. Insa si asa, ca sa va evacueze ar trebui sa initieze o actiune in instanta. Deci, trebuie vazute actele inainte de e se emite o parere finala.
Cat priveste dreptul surorilor, exista in codul civil o norma care, la o adica, le avantajeaza pe ele si va dezavantajeaza pe dvs, si anume art.1091 alin.(4), cu textul: Până la dovada contrară, înstrăinarea cu titlu oneros către un descendent ori un ascendent privilegiat sau către soțul supraviețuitor este prezumată a fi donație dacă înstrăinarea s-a făcut cu rezerva uzufructului, uzului ori abitației sau în schimbul întreținerii pe viață ori a unei rente viagere. Prezumția operează numai în favoarea descendenților, ascendenților privilegiați și a soțului supraviețuitor ai defunctului, dacă aceștia nu au consimțit la înstrăinare. Aici lucrurile se pot complica, insa de principiu, nu s-ar pune problema sa ramaneti fara casa, ci sa suportati cota cuvenita surorilor, daca va fi cazul (sunt mai multe elemente de analizat).

Potrivit art.1091(4) cod civil nou "Pana la dovada contrara, instrainarea cu titlu oneros catre un descendent ori un ascendent privilegiat sau catre sotul supravietuitor este prezumata a fi donatie daca instrainarea s-a facut cu rezerva uzufructului, uzului ori abitatiei sau in schimbul intretinerii pe viata ori a unei rente viagere.

Prezumtia opereaza numai in favoarea descendentilor, ascendentilor privilegiati si a sotului supravietuitor al defunctului, daca acestia nu au consimtit la instrainare".

Potrivit jurisprudentei din domeniu, actele de vanzare-cumparare intre parinti si copii s-au dovedit a fi donatii deghizate si, prin urmare ,au fost anulate in instanta.

Din acest motiv, noul Cod civil a clarificat riscul incheierii unor astfel de contracte.

Pe de alta parte, conform dispozitiilor art. 516 Cod civil, copiii sunt obligati sa isi ingrijeasca parintii, astfel ca, un contract de intretinere se dovedeste a fi tot o donatie.

Prin urmare, trebuie acordata o atentie deosebita exprimarii textului de lege, si anume: “ pana la dovada contrara”.

Aceasta dovada contrara, in cazul unui contract de vanzare-cumparare, este plata integrala a pretului stabilit prin contract, fie ca va fi prevazut uzufructul viager sau se va apela la o clauza de intretinere.
De aceea, este indicat ca pretul sa fie virat in contul vanzatorilor/vanzatorului, astfel incat sa se poata face dovada platii daca va fi nevoie.

In ceea ce priveste intretinerea, dovada acesteia se poate face prin orice mijloace de proba, inclusiv martori.

In aceasta situatie, debitorul intretinerii trebuie sa fie sigur ca va detine toate dovezile de-a lungul timpului din care sa reiasa ca si-a indeplinit obligatiile, iar celalalt descendent nu si-a indeplinit obligatia de intretinere.

Cea mai sigura varianta este consimtirea celuilalt descendent la instrainare.

Din textul de lege rezulta ca este nevoie de consimtamant la data instrainarii.

Pentru evitarea oricarui litigiu, consimtamantul ar trebui sa se regaseasca in continutul contractului, acest descendent consimtind la respectiva instrainare si luand la cunostinta de continutul contractului.

In caz contrar, cel care a consimtit poate invoca faptul ca nu a cunoscut continutul contractului si a fost in eroare, astfel incat se poate adresa justitiei pentru desfiintarea actului.

In cazul in care se incheie separat consimtamantul, in opinia mea, ar trebui sa fie incheiat concomitent, cu precizarea ca persoana care consimte a citit contractul dintre parti.

Va multumesc pentru raspuns,insa exista cateva chestiuni pe care doresc sa le expun si anume,parintii mei traiesc amandoi,unei surori i s-a dat un teren de aproximativ 1000 de metri patrati ,intravilan, pe care urmeaza sa isi construiasca o casa ,iar cealalta sora este divortata si traieste in italia din anul 2006.In contractul de v-c se stipuleaza faptul ca incepand cu data din care s-a realizat contractul ,parintii mei imi vand" nuda proprietate asupra urmatorului imobil,proprietatea noastra,compus din intregul sau" etc etc si declara ca au" primit suma de 15.000 lei de la mine,integral,in numerar,anterior autentificarii acestui inscris".In contract mai scrie:"Noi, vanzatorii ne rezervam dreptul de uzufruct viager asupra imobilului descris mai sus,cumparatorul intrand in deplina posesie a acestuia la data decesului nostru".La final au declarat ca au citit contractul ,ca aceasta este vointa lor si sunt de acord sa semneze.Sa inteleg ca am cumparat ceva de care nu ma pot folosi in totalitate niciodata si ca pe deasupra si surorile mele au drept la ceea ce am cumparat de la parinti?Atunci cand am intrebat pe domnul notar mi s-a spus ca acest tip de act este sigur si pentru mine ca nu mai are nimeni drept la bunurile cumparate si ca parintii mei sunt siguri ca nu ii dau afara.Cum mi s-a emis intabulare pe numele meu,carte funciara pe numele meu,cum am putut sa construiesc si sa ma extind cu casa dublandu-i suprafata primind autorizatie de constructie pentru ele?Si la aceste parti din casa construite de mine dupa ce am cumparat de la parinti au dreptul surorile mele?
Va multumesc pentru timpul acordat si astept un raspuns

Ce raspuns, cu privire la ce anume? Textul de lege este destul de clar. Ce v-a spus notarul nu stiu, insa mergeti si mai intrebati-l inca odata, poate ca nu ati inteles dvs bine. Cat priveste sora careia "i s-a dat un teren de aproximativ 1000 de metri patrati", nu se intelege clar cum anume "i s-a dat" (probabil ca este in aceeasi situatie ca si dvs). Cat priveste sora care este in Italia, este fara relevanta pentru aceasta discutie faptul ca este divortata si plecata din tara din 2006.
Despre nuda proprietate, este corect ce ati scris, drepturile dvs sunt recunoscute in limitele legii si ale contractului incheiat cu parintii dvs, astfel ca figurati in mod corect la cartea funciara si ati putut sa faceti modificari casei, fara a afecta insa dreptul parintilor dvs de a locui acolo. Dupa moartea parintilor, la cerere, surorile dvs, vor primi sau nu o cota parte din mostenire, dupa caz.

Punctul meu de vedere. Spete ca cele de mai sus, sunt peste tot in tara. Dv. sunteti nud proprietar, parintii avand drept de abitatie viagera. Faptul ca sunteti proprietar este consfintit de contractul de vanzare - cumparare, prin care parintii dv. recunosc suma primita + cadastru si intabulare pe numele dv. (acte care nu s-ar fi facut decat in cazul unui drept real asupra terenului si casei, care au facut de altfel obiectul contractului).
Bunurile vanudute de parintii dv. erau ale lor, erau proprietari la momentul vanzarii, contrar nu ar fi putut vinde.
Surorile nu au ce drept sa aiba in cele spuse de dv. Mostenesc parintii cand va veni vremea, la fel ca si dv.
Consimtamantul este bine sa fie, insa personal nu ii vad rostul - cum ar fi dv. sa lasati pe parintii dv sa vanda un bun propriu al lor...
Trebuie sa aveti toate actele ref. la bunurile dv. (bonuri, facturi, copii dupa acte).
Cel mult vor putea sa va sicaneze - atat parintii cat si surorile, si va trebui sa le infruntati un pic.

Bafta si rabdare!