Dacă „șefii” Asociațiilor de Proprietari nu reușesc să-i convoace pe TOȚI proprietarii din cadrul Asociațiilor pe care le conduc, acele așa-zise Adunări Generale vor fi nule absolut, iar hotărârile ilegale se vor anula retroactiv, inclusiv actele subsecve

SENTINȚA NR. 14/20.05.2013 PRONUNȚATĂ DE TRIBUNALUL DOLJ ÎN DOSARUL NR. 10171/215/2012.
Pe rol, soluționarea Apelului declarat de apelanta-pârâtă Asociația de Proprietari nr. 13 Eroilor, împotriva sentinței civile nr. .../14.11.2012 pronunțate de Judecătoria Craiova în dosarul nr. ..., în contradictoriu cu intimații-reclamanți M. GETUȚA, C. PIUȚA, S.M., B.N. și U.N., AVÂND CA OBIECT ANULARE ACT.
Consilierul juridic N.S., pentru apelanta-pârâtă Asociația de Proprietari nr. 13 Eroilor, solicită admiterea Apelului și constatarea faptului că Adunarea Generală din 05.04.2012 a fost legal întrunită, la dosar existând dovada că anunțul a fost afișat la loc vizibil. Precizează că legea nu prevede ca afișele să aibă dată de afișare și număr de înregistrare, însă a arătat că acestea au fost afișate la loc vizibil. Nu se cer cheltuieli de judecată.
Avocatul C.L. pentru intimata-reclamantă M. Getuța, solicită respingerea Apelului ca nefondat și menținerea ca fiind legală și temeinică a sentinței pronunțate de Instanța de Fond. Precizează că la fila 22 din dosarul de Fond, apelanta a depus Întâmpinare în care a menționat că adunarea a avut un caracter extraordinar. Apreciază că în mod corect Instanța de Fond a reținut că în procesul-verbal al Adunării Generale din 30.03.2012 nu apar mențiuni cu privire la convocare, respectiv NU EXISTĂ UN TABEL NOMINAL CONVOCATOR și nu se precizează data, locul, ordinea de zi și nici data eventualei reconvocări în caz de ne-întrunire a cvorumului. Cu cheltuieli de judecată, depunând chitanța nr. .../02.05.2013, reprezentând onorariu avocat.

TRIBUNALUL, ASUPRA APELULUI CIVIL DE FAȚĂ:
Pentru completarea probelor, INSTANȚA A DISPUS CA RECLAMANTA SĂ DEPUNĂ LA DOSAR PROCESUL VERBAL DE AFIȘARE A CONVOCATORULUI PENTRU ȘEDINȚA DIN 05.04.2012, STATUTUL ASOCIAȚIEI, EXTRAS DE PE REGISTRUL DE PROCESE VERBALE AL ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI PE LUNILE MARTIE ȘI APRILIE 2012 ȘI DOVADA AFIȘĂRII ȘI/SAU COMUNICĂRII PROCESULUI VERBAL AL ADUNĂRII GENERALE DIN 05.04.2012.
Prin sentința civilă nr. .../14.11.2012 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr. ..., a fost admisă cererea formulată de reclamanții M.G., C.P., ..., în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari nr. 13 Eroilor.
INSTANȚA DE FOND A DAT O SENTINȚĂ DE NULITATE ABSOLUTĂ A PROCESULUI-VERBAL AL ADUNĂRII GENERALE DIN 05.04.2012 A ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI NR. 13.
PENTRU A SE PRONUNȚA ASTFEL, INSTANȚA A REȚINUT URMĂTOARELE:
Prin procesul-verbal al Adunării Generale a Asociației de Proprietari nr. 13 Craiova din data de 05.04.2012, reconvocată pe data de 30.03.2012, adunare ce a avut ca ordine de zi alegerea Comitetului Executiv și „diverse“, s-a consemnat votarea în unanimitate ca membri ai Comitetului Executiv, a numiților B.M., N.V., V.G., Ropotel C. și B.I., iar ca președinte, a numitului B.M.
De asemenea, s-a mai hotărât ca o parte din banii de chirie de la ... folosită pentru repararea proprietății comune de la parterul blocului, de la tabloul electric a blocului și de la ghenă; o parte din banii din chiriile aferente blocurilor să fie folosită pentru repararea părților comune și îmbunătățirea confortului proprietarilor; cuantumul fondului de rulment și de reparații să fie de câte 10 lei/lună, plătibil timp de 5 luni;
RECLAMANȚII AU SOLICITAT CONSTATAREA NULITĂȚII ABSOLUTE A PROCESULUI-VERBAL, cu motivarea că acesta a fost încheiat în urma unei Adunări Generale care nu întrunea condițiile de a fi ordinară sau extraordinară, proprietarii nefiind consultați în legătură cu măsurile luate, nefiind convocați toți, fără a fi de acord cu alegerea președintelui A.P.13 în persoana numitului B.M.
Instanța a reținut că potrivit Legii nr. 230/2007 art. 23 alin. 1, după Adunarea Generală de constituire a Asociației de Proprietari VA AVEA LOC CEL PUȚIN O DATĂ PE AN, ÎN PRIMUL TRIMESTRU, O ADUNARE GENERALĂ A PROPRIETARILOR MEMBRI AI ASOCIAȚIEI, Adunarea Generală fiind formată din TOȚI proprietarii membri ai Asociației de Proprietari.
Conform art. 24 alin. 1 din lege, Adunarea Generală poate adopta hotărâri, DOAR DACĂ 1/2 + 1 din proprietarii membri ai Asociației sunt prezenți personal sau prin reprezentant legal.
Pârâta a susținut că Adunarea Generală din data de 05.04.2012 a avut caracterul unei Adunări Generale Extraordinare, însă este de observat, conform art. 23 alin. 4 din lege, că ÎN CAZUL ADUNĂRILOR EXTRAORDINARE NU ESTE NICIO DIFERENȚĂ ÎN PRIVINȚA OBLIGAȚIEI DE CONVOCARE A TUTUROR PROPRIETARILOR DIN CADRUL ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI.
Astfel, în cazul Adunărilor Generale Extraordinare, care pot exista numai în situații speciale, de maximă urgență, conform Legii 230/2007 art. 24 alin. 3, ESTE OBLIGATORIE convocarea (anunțarea) tuturor proprietarilor, mai ales pe bază de Tabel Nominal Convocator, pentru orice Adunare Generală a Asociației.
CONVOCAREA (ANUNȚAREA) TUTUROR PROPRIETARILOR ESTE OBLIGATORIE, INDIFERENT DE NATURA ADUNĂRII GENERALE (ordinară sau extraordinară) ȘI INDIFERENT DACĂ ESTE VORBA DESPRE O ADUNARE GENERALĂ INIȚIALĂ SAU UNA RECONVOCATĂ, iar potrivit art. 14 alin. 5 din H.G. nr. 1588/2007, există proba explicită: „DOVEZI ALE CONVOCĂRII ȘI RECONVOCĂRII LE CONSTITUIE AFIȘUL DE LA AVIZIER ȘI TABELUL NOMINAL CONVOCATOR CU SEMNĂTURI, dar în cazul adunării din 05.04.2012, acel tabel nominal nu există.
Neîndeplinirea obligației de anunțare a tuturor proprietarilor pentru Adunarea Generală Reconvocată din 05.04.2012 reprezintă o încălcare a prevederilor legale cu privire la modul de desfășurare a Adunărilor Generale ale Asociației, depășind interesul individual al membrilor, și implicit o încălcare a drepturilor reclamanților conform art. 9, art. 10 (să cunoască toate aspectele ce țin de activitatea Asociației) și art. 12 lit. A) din H.G. nr. 1588/2007, ATRĂGÂND NULITATEA ABSOLUTĂ A HOTĂRÂRILOR SAU A ALTOR ACTE DE DECIZIE EMANÂND DE LA O ADUNARE GENERALĂ ILEGAL CONSTITUITĂ.
Legea nr. 230/2007 art. 24 alin. 4 arată că hotărârile Adunării Generale a Asociației de Proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii Asociației care n-au fost prezenți la Adunarea Generală, și pentru proprietarii care nu sunt membrii Asociației, însă un asemenea efect îl pot avea numai hotărârile LEGAL ADOPTATE.
În speță, în lipsa convocării legale a tuturor membrilor Asociației de Proprietari, conform art. 23 alin. 4 din Legea nr. 230/2007 și art. 14 alin. 5 din H.G. nr. 1588/2007, ADUNAREA GENERALĂ CE A AVUT LOC PE 05.04.2012 S-A DESFĂȘURAT ÎN MOD ILEGAL (n-au fost convocați toți membrii), NELEGALITATE CE SE RĂSFRÂNGE ȘI ASUPRA HOTĂRÂRILOR SCRISE ÎN PROCESUL-VERBAL ÎNCHEIAT CU ACEA OCAZIE ȘI A CĂRUI NULITATE ABSOLUTĂ S-A CONSTATAT.
Instanța precizează că potrivit H.G. nr. 1588/2007 art. 2 alin. 2, Asociația de Proprietari este forma de asociere autonomă, de organizare și de reprezentare a intereselor comune a majorității proprietarilor unui Condominiu, cu personalitate juridică, fără scop patrimonial, înființată în condițiile prevăzute de lege, IAR DIN MODUL DE REGLEMENTARE A ACTIVITĂȚII ACESTEIA, DIN PRISMA PREVEDERILOR CAPITOLULUI 4 AL LEGII CARE INSTITUIE ÎN SARCINA AUTORITĂȚILOR PUBLICE LOCALE (Primăria) OBLIGAȚIA DE EXERCITARE A CONTROLULUI ASUPRA ACTIVITĂȚII FINANCIAR–CONTABILE, REZULTĂ CĂ MODUL ÎN CARE ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI ÎȘI DESFĂȘOARĂ ACTIVITATEA (INCLUSIV HOTĂRÂRILE LUATE IN CADRUL ADUNĂRILOR GENERALE ORDINARE ȘI EXTRAORDINARE, DEPĂȘEȘTE INTERESUL INDIVIDUAL AL MEMBRILOR CARE O COMPUN ȘI INTERESEAZĂ CEL PUȚIN COMUNITATEA LOCALĂ.
Constatând că Adunarea Generală din 05.04.2012 nu a respectat condițiile legale privind convocarea tuturor proprietarilor și luarea hotărârilor consemnate în procesul-verbal, INSTANȚA A APRECIAT ÎNTEMEIATĂ ACȚIUNEA RECLAMANȚILOR DE CONSTATARE A NULITĂȚII ABSOLUTE A PROCESULUI-VERBAL ÎNCHEIAT ÎN DATA DE 05.04.2012, urmând a o admite, cu aplicare retroactivă.
În temeiul art. 274 C.P.C., Instanța a obligat pârâta căzută în pretenții la plata către reclamanta C. Piuța V. a sumei de 12,15 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, iar către reclamanta M. Getuța la plata sumei de 500 de lei, cheltuieli de judecată constând în onorariu avocat.
Împotriva acestei sentințe, pârâta Asociația de Proprietari nr. 13 Eroilor a declarat Recurs, calificat drept Apel de către Instanță, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate. Arată că în lege nu se prevede că aceste afișe cu Convocatorul trebuie să aibă dată certă de afișare și număr de înregistrare.
Pentru aceste motive, solicită admiterea Recursului, casarea hotărârii atacate și constatarea legalității procesului verbal întocmit în data de 05.04.2012 în cadrul continuării Adunării Generale din data de 30.03.2012.
Așa cum a precizat în concluziile depuse la dosarul cauzei potrivit legislației în vigoare, ACEASTĂ ADUNARE GENERALĂ AR FI TREBUIT SĂ AIBĂ LOC ÎN PRIMUL TRIMESTRU AL ANULUI. Deși Instanța a pus în vedere pârâtei (fila 44) să depună la dosar procesul verbal de afișare a Convocatorului, precum și dovada afișării procesului verbal al Adunării din data de 05.04.2012, ACESTE ACTE NU AU FOST DEPUSE PENTRU CĂ ELE NU EXISTĂ ȘI ASTFEL INSTANȚA CONSTATĂ CĂ PROCESUL VERBAL ESTE NUL ABSOLUT, DEOARECE NU A ÎNDEPLINIT CONDIȚIILE LEGALE.
CHIAR DACĂ AR FI FOST O ADUNARE GENERALĂ EXTRAORDINARĂ, AR FI TREBUIT SĂ RESPECTE ACELEAȘI CERINȚE DE PARTICIPARE CA ȘI PENTRU O ADUNARE GENERALĂ, RESPECTIV SĂ EXISTE UN TABEL NOMINAL CONVOCATOR SEMNAT DE TOȚI PROPRIETARII PENTRU A DOVEDI CONVOCAREA LOR CONFORM H.G. NR. 1588/2007, ART. 14, ALIN. 5, ÎN CARE SĂ SE PRECIZEZE DATA, LOCUL, ORDINEA DE ZI. Împuternicirile depuse la dosarul cauzei sunt cele mai multe redactate la calculator (tipărite) DEȘI LEGEA IMPUNE CA FIECARE DIN PROPRIETARII CE DELEAGĂ O PERSOANĂ SĂ-I REPREZINTE INTERESELE, SĂ FORMULEZE PERSONAL RESPECTIVA ÎMPUTERNICIRE (filele 82-122).
În toate procesele verbale depuse de către A.P.13 apare că Adunarea din data de 05.04.2012 a fost o adunare reconvocată sau re-reconvocată, ceea ce este nelegal, fiind întocmit dincolo de dispozițiile legale.
ȘTIIND CĂ AȘA-ZISA ADUNARE GENERALĂ DIN 05.04.2012 A AVUT LOC ÎN AL DOILEA TRIMESTRU AL ANULUI, SOLICITĂM SĂ DISPUNEȚI NULITATEA PROCESULUI VERBAL.
ANALIZÂND SENTINȚA CIVILĂ ATACATĂ PRIN PRISMA MOTIVELOR INVOCATE ȘI A PROBELOR ADMINISTRATE, TRIBUNALUL CONSTATĂ CĂ APELUL ESTE NEFONDAT. Prima Instanță a făcut o analiză amplă a procedurilor urmate și a actelor întocmite de către apelantă, raportându-le la dispozițiile legale incidente și A STABILIT, ÎN MOD OBIECTIV, LEGAL ȘI TEMEINIC, FAPTUL CĂ ÎN CEEA CE PRIVEȘTE ADUNAREA GENERALĂ A ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI DIN 05.04.2012, LEGEA NR. 230/2007 NU A FOST RESPECTATĂ NICI ÎN LITERA, ȘI NICI ÎN SPIRITUL EI.
Legea nr. 230/2007, art. 24, alin. 3 stabilește că LA ADUNAREA GENERALA RECONVOCATĂ, HOTĂRÂRILE POT FI ADOPTATE DOAR DACĂ EXISTĂ DOVADA CĂ TOȚI MEMBRII ASOCIAȚIEI AU FOST CONVOCAȚI, indiferent de numărul membrilor prezenți.
În ceea ce privește atributul de Adunare Generală „Extraordinară” la care se referă părțile, se constată că acesta a fost în mod eronat folosit de către apelanta pârâtă în Întâmpinarea depusă în fața Instanței de Fond.
TRIBUNALUL CONSTATĂ CĂ ȘI ADUNAREA GENERALĂ EXTRAORDINARĂ A ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI (pentru situații de maximă urgență), SE CONVOACĂ DUPĂ ACEEAȘI PROCEDURĂ CA ȘI PENTRU O ADUNARE GENERALĂ ORDINARĂ, ACEST LUCRU FIIND DEDUS DIN SUCCESIUNEA REGLEMENTĂRILOR CUPRINSE ÎN LEGEA 230/2007, ART. 23.
Referitor la cel de-al doilea motiv de Apel, respectiv greșita apreciere a Instanței de Fond că procedura de convocare nu a fost legală, întrucât pe afișe nu a fost menționată data certă la care au fost publicate la Avizierele scărilor anunțurile convocatoare, TRIBUNALUL APRECIAZĂ CĂ E NEFONDAT.
Convocarea nu a fost făcută în termenul legal, iar pentru a putea verifica respectarea termenului legal, trebuie să existe o dată de pornire pentru calcul, dată care nu poate fi decât cea a afișării. ASTFEL, FIE CĂ ANUNȚĂ PROPRIETARII PRIN AFIȘARE LA AVIZIER, FIE PE BAZĂ DE TABEL NOMINAL CONVOCATOR, DATA LANSĂRII ANUNȚULUI TREBUIE SĂ AIBĂ O EXISTENȚĂ CERTĂ, fiind o garanție a dreptului la informare a proprietarilor și la implicarea lor activă în deciziile luate la nivelul Asociației.
Pentru considerentele expuse, INSTANȚA APRECIAZĂ CĂ APELUL ESTE NEFONDAT ȘI ÎL VA RESPINGE. Conform art. 274 alin. 1 C.P.C. va dispune obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată către intimată (onorariul de avocat dovedit prin chitanța depusă la dosar), ca parte care a căzut în pretenții.

*** PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII, TRIBUNALUL DECIDE:
Respinge Apelul declarat de către apelanta-pârâtă Asociația de Proprietari nr. 13 Eroilor din Craiova împotriva Sentinței Civile nr. .../14.11.2012, pronunțate de Judecătoria Craiova în dosarul nr. ..., în contradictoriu cu intimații reclamanți M. Getuța D., C. Piuța V., S. M., B. N. I., G.I. și U.N., având ca obiect anulare act, ca nefondat.
Obligă apelanta la plata către intimata M.G. a sumei de 500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.