Instanțele anulează (stornează) cheltuielile comune impuse abuziv pe listele lunare de plată, în cazul în care nu a existat la bază nicio hotărâre a Adunării Generale !

Sunt multe sentințe ale Instanțelor de Judecată din România care clarifică faptul că legile din domeniul Asociațiilor de Proprietari îi obligă pe conducătorii lor din Comitetul Executiv SĂ NU IMPUNĂ FORȚAT CHELTUIELI COMUNE PE LISTELE LUNARE DE PLATĂ ȘI SĂ NU ANGAJEZE SAU SĂ DEMITĂ PERSONALUL, FĂRĂ ACORDUL ADUNĂRILOR GENERALE.
♦ Pentru a fi mai explicit referitor la faptul că doar o Adunare Generală convocată legal pentru toți proprietarii membri ai Asociației, hotărăște anual fondurile comune și angajările, CITEZ:
Judecătoria Sectorului 1 București, Secția 2 Civilă
Dosar nr. xxxxxxxxxxx; Sentința Civilă nr. 6618 din 19.10.2018.
INSTANȚA, DELIBERÂND ASUPRA CAUZEI CIVILE DE FAȚĂ, CONSTATĂ URMĂTOARELE:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe 13.04.2018 cu nr. ... pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, reclamanții-pârâți V.R.C. și V.R., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă Asociația de Proprietari din Ansamblul Rezidențial Băneasa (Zona ARB 6) au solicitat Instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța SĂ CONSTATE CĂ NU DATOREAZĂ PLATA FONDULUI COMUN SPECIAL „DE REDRESARE” ÎN SUMĂ DE APROXIMATIV 5.990 DE LEI ȘI A PENALITĂȚILOR GENERATE DE NEPLATA ACESTUIA, CĂ NU DATOREAZĂ ACEI 2.145 DE LEI CE REPREZINTĂ RECALCULAREA LISTELOR DE ÎNTREȚINERE PENTRU PERIOADA IULIE 2014-APRILIE 2016 ȘI A PENALITĂȚILOR GENERATE DE NEPLATA LOR, să constate că nu datorează nicio altă sumă provenită din perioada anterioară dobândirii dreptului de proprietate, nici cheltuieli de judecată.
Reclamanții-pârâți au precizat că ÎN CADRUL ȘEDINȚEI COMITETULUI EXECUTIV DIN 02.12.2016 S-A STABILIT ÎN MOD ABUZIV, FĂRĂ APROBAREA ADUNĂRII GENERALE OBLIGATORII, ÎNFIINȚAREA UNUI FOND COMUN „DE REDRESARE” PENTRU STINGEREA DATORIEI DE 305.599 LEI, ÎNSĂ DECIZIA COMITETULUI EXECUTIV A FOST CRITICATĂ ÎN CONSIDERENTELE SENTINȚEI CIVILE NR. 2103 DIN 14.11.2017, pronunțată de Judecătoria Găești în dosarul nr. ... prin care s-a stabilit că S-AU DEPĂȘIT ATRIBUȚIILE COMITETULUI EXECUTIV - aprobarea Fondurilor Comune revine EXCLUSIV proprietarilor.
Au precizat că pe data de 21.07.2017 a fost adusă la cunoștința proprietarilor o informare cu privire la recalcularea cotelor de Întreținere pentru perioada Iunie 2014 - Aprilie 2016, fiind stabilite cote de întreținere inclusiv pentru proprietarii care nu dețineau dreptul de proprietate în perioada recalculării.
Reclamanții-pârâți au precizat că Decizia Comitetului Executiv referitoare la Fondul Comun de Redresare S-A EMIS CU ÎNCĂLCAREA art. 45 alin. 3 din Legea nr. 230/2007, iar ADUNAREA GENERALĂ NU A APROBAT CONSTITUIREA VREUNUI FOND COMUN, DECIZIA FIIND NULĂ DE DREPT DACĂ NU A EXISTAT O HOTĂRÂRE A PROPRIETARILOR.
Art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007 CLARIFICĂ FAPTUL CĂ DOAR ADUNAREA GENERALĂ POATE HOTĂRÎ FONDURILE COMUNE ALE ASOCIAȚIEI, NU COMITETUL EXECUTIV: „Proprietarii membri ai Asociației de Proprietari au obligația să aprobe și un FOND DE REPARAȚII ANUAL (...). COMITETUL EXECUTIV VA PREGĂTI ȘI VA PREZENTA ADUNĂRII GENERALE SUMA ANUALĂ NECESARĂ PENTRU CONSTITUIREA SAU COMPLETAREA ACESTUI FOND (...). PLĂȚILE PENTRU REPARAREA ȘI ÎMBUNĂTĂȚIREA PROPRIETĂȚII COMUNE SE VOR FACE DIN FONDUL DE REPARAȚII. Proprietarii membri ai Asociației de Proprietari POT APROBA ȘI ALTE FONDURI CU CARACTER SPECIAL.”.
Conform art. 45 alin. 3, ATRIBUȚIA CONSTITUIRII FONDURILOR COMUNE SPECIALE NU REVINE COMITETULUI EXECUTIV, CI DOAR PROPRIETARILOR MEMBRI AI ASOCIAȚIEI, PRIN VOTUL DAT DE ACEȘTIA DOAR ÎN ADUNAREA GENERALĂ. ACTUL DE CONSTITUIRE A UNUI FOND CU CARACTER SPECIAL TREBUIE SĂ FIE VOTAT DE PROPRIETARI, DOAR ACEȘTIA PUTÂND STABILI ÎNFIINȚAREA, DESTINAȚIA ȘI MODUL DE REPARTIZARE A CHELTUIELILOR CU RESPECTIVUL FOND.
Așadar, CONSTITUIREA ORICĂRUI FOND COMUN putea avea loc numai printr-o hotărâre a Adunării Generale. Or, în cadrul Adunărilor Generale din 13.05.2016 și 24.10.2016, proprietarii au stabilit doar că datoria către Băneasa Rezidențial S.R.L. se va achita în 24 de rate lunare egale, fără a preciza faptul că se înființează un fond special în acest sens. Astfel, Instanța a clarificat că în urma celor două Adunări Generale proprietarii nu au hotărât instituirea acelui Fond Comun, motiv pentru care COMITETUL EXECUTIV NU PUTEA REPARTIZA CHELTUIELILE CU ACEL FOND COMUN SPECIAL.
Reclamanții-pârâți au mai precizat că în contabilitatea Asociației există sume ne-repartizate care vor fi introduse la un moment dat pe facturile de întreținere lunare, sume provenite din debite prescrise ale membrilor proprietari sau debite pe care Asociația nu le-a încasat în urma unor Executări Silite.
Au arătat că suma de 7.010 lei este parte din suma totală contestată în cererea principală, Fondul Comun de Redresare nefiind datorat, întrucât provine dintr-o Decizie a Comitetului Executiv emisă cu încălcarea Legii nr. 230/2007 art. 45 alin. 3. Au susținut că penalitățile sunt aferente sumelor contestate, și din acest motiv NU POT FI DATORATE. Reclamanții-pârâți au indicat că în perioada Iunie 2014 - Aprilie 2016 nu dețineau dreptul de proprietate asupra apartamentului.
Reclamanții-pârâți au formulat o cerere modificatoare prin care AU SOLICITAT INSTANȚEI CONSTATAREA NULITĂȚII ABSOLUTE A DECIZIEI COMITETULUI EXECUTIV NR. 5 DIN 02.12.2016. În motivare au susținut că Decizia Comitetului Executiv s-a emis cu încălcarea dispozițiilor art. 45 alin. 3 din Legea nr. 230/2007, care specifică faptul că APROBAREA FONDURILOR SPECIALE ESTE DE COMPETENȚA EXCLUSIVĂ A ADUNĂRII GENERALE, NU A COMITETULUI EXECUTIV.
În drept, aceștia au invocat dispozițiile art. 204 și urm. din N.C.P.C., N.C.C., Legea 230/2007 și H.G. 1588/2007.
Prin Decizia Comitetului Executiv nr. 5 din 02.12.2016 S-A STABILIT ÎNFIINȚAREA UNUI FOND COMUN SPECIAL (Fond de Redresare), conform căruia datoria către Băneasa Rezidențial S.R.L. de 305.599 lei să se achite în 24 de rate egale, plătibile lunar în mod egal, pe fiecare apartament, de către toți proprietarii Asociației (filele nr.18-19, vol. I din dosar).
LEGISLAȚIA DIN DOMENIU INSTITUIE OBLIGAȚIA CA IMPUNEREA SUMELOR DESTINATE ORICĂRUI FOND COMUN AL ASOCIAȚIEI SĂ SE FACĂ NUMAI PRIN HOTĂRÂRILE ADUNĂRII GENERALE, NU PRIN DECIZIILE COMITETULUI EXECUTIV, CARE NU-ȘI POATE AROGA ATRIBUȚIILE ADUNĂRII GENERALE. Comitetul Executiv are atribuții legale doar în cazul unor situații excepționale, însă exercitarea acestor competențe trebuie realizată în conformitate cu rolul și scopul Comitetului Executiv, iar prin aplicarea textului precizat NU SE POATE AJUNGE LA SUBROGAREA ÎN ATRIBUȚIILE ADUNĂRII GENERALE.
Legea nr. 230/2007 prevede în mod expres că NUMAI ADUNAREA GENERALĂ POATE ÎNFIINȚA FONDURI COMUNE și astfel, COMITETUL EXECUTIV NU AVEA DREPTUL SĂ DECIDĂ UNILATERAL CONSTITUIREA ORICĂRUI FOND COMUN (Fond de Redresare), ci, conform art. 30 alin. 1 lit. n, putea lua doar măsuri de executare și de gestionare a fondului respectiv, numai dacă acesta se constituia conform legii, DOAR PRIN CONSIMȚĂMÂNTUL PROPRIETARILOR DAT ÎNTR-O ADUNARE GENERALĂ ÎN CARE SĂ FI FOST CONVOCAȚI TOȚI PROPRIETARII, PRIN RESPECTAREA STRICTĂ A OBLIGAȚIILOR EXPLICITE SCRISE ÎN H.G. NR. 1588/2007, ART. 14, ALIN. 5: ♦ „La Adunarea Generală Reconvocată HOTĂRÂRILE POT FI ADOPTATE DOAR DACĂ EXISTĂ DOVADA CĂ TOȚI MEMBRII ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI AU FOST CONVOCAȚI (...). DOVEZI ALE CONVOCĂRII ȘI RECONVOCĂRII LE CONSTITUIE AFIȘUL DE LA AVIZIER ȘI TABELUL NOMINAL CONVOCATOR CU SEMNĂTURI.”
Din aceste motive, DECIZIA COMITETULUI EXECUTIV NR. 5 DIN 02.12.2016 ESTE LOVITĂ DE NULITATE ABSOLUTĂ, URMÂND CA INSTANȚA SĂ DEA SENTINȚA DE RESTITUIRE A PRESTAȚIILOR ȘI ANULAREA ACTELOR SUBSECVENTE.
Analizând Excepția Tardivității acțiunii în constatarea Nulității Absolute a Deciziei Comitetului Executiv nr. 05/02.12.2016, invocată de către pârâta-reclamantă, reține următoarele:
Potrivit Legii 230/2007 art. 26: „Dacă o hotărâre a Adunării Generale este contrară legii, Statutului sau Acordului de Asociere ale Asociației de Proprietari ori este de natură să producă daune intereselor proprietarilor, aceștia pot ataca în Justiție hotărârea, în termen de 45 de zile de la adoptarea ei.”.
Din cuprinsul acestei norme rezultă că TERMENUL DE 45 DE ZILE A FOST INSTITUIT DE LEGIUITOR PENTRU FORMULAREA ACȚIUNII ÎN NULITATEA UNEI HOTĂRÂRI A ADUNĂRII GENERALE. AȘADAR, TERMENUL LIMITĂ DE 45 DE ZILE ESTE APLICABIL DOAR ÎN CAZUL CERERILOR ÎNDREPTATE ÎMPOTRIVA HOTĂRÂRILOR ADOPTATE DE ADUNAREA GENERALĂ.
În speță, acțiunea în nulitate era formulată împotriva unei Decizii a Comitetului Executiv. Însă, în Legea nr. 230/2007 nu există prevederi referitoare la condițiile formulării unei asemenea acțiuni, din acest motiv devin aplicabile regulile din dreptul comun, respectiv Codul Civil. Soluția se întemeiază și pe conținutul art. 2 din Codul Civil: „(1) Dispozițiile prezentului Cod Civil reglementează raporturile patrimoniale și ne-patrimoniale dintre persoane, ca subiecte de drept civil. (2) Prezentul Cod este alcătuit dintr-un ansamblu de reguli care constituie dreptul comun pentru toate domeniile la care se referă litera sau spiritul dispozițiilor sale”. Prin urmare, prezenta acțiune în nulitate va fi guvernată de regulile din Codul Civil referitoare la termenul de prescripție. Fiind invocată o cauză de Nulitate Absolută, sunt incidente prevederile art. 2502 alin. 2 pct. 3 din Codul Civil, conform căruia „În afara cazurilor prevăzute la alin. (1), SUNT IMPRESCRIPTIBILE DREPTURILE PRIVITOARE LA: ♦ 3) ACȚIUNEA ÎN CONSTATAREA NULITĂȚII ABSOLUTE A UNUI ACT JURIDIC”. Astfel, ACȚIUNEA ÎN CONSTATAREA NULITĂȚII ABSOLUTE A DECIZIEI COMITETULUI EXECUTIV ESTE IMPRESCRIPTIBILĂ.
Argumentul pârâtei-reclamante în sensul aplicării termenului de 45 de zile și în cazul prezentei acțiuni NU POATE FI REȚINUT DIN URMĂTOARELE CONSIDERENTE: în primul rând, art. 26 din Legea nr. 230/2007 prevede în mod expres că DOMENIUL SĂU DE APLICARE PENTRU NULITATEA ABSOLUTĂ ÎL REPREZINTĂ EXCLUSIV HOTĂRÂRILE ADUNĂRII GENERALE. Prin urmare, TEXTUL ART. 26 NU POATE FI APLICABIL ȘI DECIZIILOR COMITETULUI EXECUTIV.
De-asemeni, INSTITUIREA UNUI TERMEN PENTRU FORMULAREA CERERII REPREZINTĂ O RESTRÂNGERE A DREPTULUI MATERIAL LA ACȚIUNE ȘI DE ACCES LA JUSTIȚIE. Conform art. 10 din Codul Civil, „Legile care derogă de la o dispoziție generală, care restrâng exercițiul unor drepturi civile sau care prevăd sancțiuni civile se aplică numai în cazurile expres și limitativ prevăzute de lege”. Așadar, pentru a se aplica termenul de 45 de zile și pentru acțiuni împotriva deciziilor Comitetului Executiv, era necesară o prevedere expresă în acest sens, neputându-se interpreta.
Din aceste considerente, Instanța va respinge ca neîntemeiată Excepția Tardivității acțiunii în constatarea nulității Deciziei Comitetului Executiv nr. 05/02.12.2016, invocată de pârâta-reclamantă.
AVÂND ÎN VEDERE FAPTUL CĂ DECIZIA COMITETULUI EXECUTIV NR. 5 DIN 02.12.2016 ESTE LOVITĂ DE NULITATE, IAR FONDUL COMUN DE REDRESARE IZVORĂȘTE DIN ACEST ACT, REZULTĂ CĂ RECLAMANȚII-PÂRÂȚI NU DATOREAZĂ PÂRÂTEI-RECLAMANTE SUMA DE 5.281 LEI CU TITLU DE FOND COMUN DE REDRESARE ȘI PENALITĂȚILE GENERATE DE NEPLATA ACESTEIA (Fondul nu a fost votat de proprietari). Referitor la suma de 2.145 de lei, aceasta decurge din Decizia Comitetului Executiv nr. 1/2017 și reprezintă recalcularea listelor de întreținere pentru perioada Iulie 2014 - Aprilie 2016.
În speță, reclamanții-pârâți au dobândit proprietatea apartamentului pe data de 15.06.2016. Astfel, doar din acea zi a apărut obligația lor de a plăti cotele de contribuție la cheltuielile Asociației de Proprietari. RECLAMANȚII-PÂRÂȚI NU POT FI OBLIGAȚI LA PLATA UNOR COTE DE CONTRIBUȚIE NĂSCUTE ANTERIOR DOBÂNDIRII DE CĂTRE ACEȘTIA A DREPTULUI DE PROPRIETATE întrucât la acel moment nu era în sarcina lor obligația prevăzută de Legea nr. 230/2007, art. 46.
Astfel, reclamanții-pârâți NU DATOREAZĂ ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI SUMA DE 2.145 de lei cu titlu de recalculare liste întreținere pentru perioada Iulie 2014 - Aprilie 2016 și penalitățile pentru neplata acestei sume ilegale.
Instanța va admite în parte cererea de chemare în judecată modificată și VA CONSTATA NULITATEA ABSOLUTĂ A DECIZIEI COMITETULUI EXECUTIV NR. 5/02.12.2016, CONSTATÂND ȘI CĂ RECLAMANȚII-PÂRÂȚI NU DATOREAZĂ PÂRÂTEI-RECLAMANTE SUMA DE 5.281 LEI CU TITLU DE FOND COMUN DE REDRESARE ȘI A PENALITĂȚILOR GENERATE DE NEPLATA ACESTEIA ȘI NICI SUMA DE 2.145 DE LEI CU TITLU DE RECALCULARE LISTE ÎNTREȚINERE PENTRU PERIOADA IULIE 2014 - APRILIE 2016 ȘI A PENALITĂȚILOR GENERATE DE NEPLATA ACESTEIA, RESPINGÂND ÎN REST CEREREA CA NEÎNTEMEIATĂ.
Prin cererea reconvențională, pârâta-reclamantă a solicitat OBLIGAREA reclamanților-pârâți la plata sumei de 7.010 lei reprezentând 2.972 de lei restanțe Fonduri Comune pentru Martie 2017 - Martie 2018, plus suma de 2.128 de lei ca și restanțe cote întreținere Iulie 2014 - Aprilie 2016 și 1.909 lei total penalități.
În privința sumei de 2.972 lei care reprezintă restanțele pentru Fondul Comun din perioada Martie 2017 - Martie 2018, ESTE LOVITĂ DE NULITATE DECIZIA COMITETULUI EXECUTIV PRIN CARE S-A INSTITUIT ACEL FOND COMUN, motiv pentru care reclamanții-pârâți nu datorează acea sumă. Solicitarea având ca obiect suma de 2972 lei e neîntemeiată.
Referitor la suma de 2.128 lei cu titlu de restanțe pentru perioada Iulie 2014 - Aprilie 2016, reclamanții-pârâți NU ERAU PROPRIETARI la data nașterii obligațiilor, motiv pentru care NU POT FI OBLIGAȚI LA PLATA ACESTEI SUME ILEGALE.
Penalitățile de întârziere sunt compuse din suma de 994 lei ca și penalități de întârziere aferente lunii Iunie 2017, suma de 888 de lei penalități pentru Fondul de Redresare și 27 lei penalități cote contribuție, fără luna Iunie 2017.
DATORITĂ FAPTULUI CĂ FONDUL COMUN DE REDRESARE A FOST DECLARAT NUL ABSOLUT DE CĂTRE INSTANȚELE DE JUDECATĂ, ACESTA NU VA FI DATORAT, REZULTÂND CĂ PENALITĂȚILE DE ÎNTÂRZIERE AFERENTE, CARE CONSTITUIE UN ACCESORIU, NU POT FI STABILITE ÎN SARCINA RECLAMANȚILOR-PÂRÂȚI, ÎNTRUCÂT DEVINE APLICABIL PRINCIPIUL POTRIVIT CĂRUIA ACCESORIUL URMEAZĂ SOARTA PRINCIPALULUI. ASTFEL, DACĂ DEBITUL PRINCIPAL NU ESTE DATORAT, NU VOR FI DATORATE NICI PENALITĂȚILE CALCULATE ASUPRA ACESTUIA.
Din listele de plată reiese că reclamanții-pârâți figurează la plată cu suma totală de 1.021 lei cu titlu de penalități de întârziere aferente lunilor Iulie - Decembrie 2016. ȘTIIND CĂ RECLAMANȚII-PÂRÂȚI SUNT ÎMPREUNĂ ÎN ACTE PROPRIETARII IMOBILULUI, SUMA DE 1.021 LEI VA FI PLĂTITĂ ÎN SOLIDAR.
Având în vedere soluția de admitere în parte a cererii principale, INSTANȚA VA OBLIGA ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI LA PLATA CĂTRE RECLAMANȚII-PÂRÂȚI A SUMEI DE 2.685 DE LEI CU TITLU DE CHELTUIELI DE JUDECATĂ CONSTÂND ÎN TAXĂ JUDICIARĂ DE TIMBRU ȘI ÎN ONORARIU DE AVOCAT.
Instanța va dispune compensarea obligațiilor având ca obiect cheltuieli de judecată, urmând ca în final Asociația să achite către reclamanții-pârâți suma de 1.185 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
♦ PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII, INSTANȚA HOTĂRĂȘTE:
RESPINGE CA NEÎNTEMEIATĂ EXCEPȚIA TARDIVITĂȚII ACȚIUNII NULITĂȚII ABSOLUTE A DECIZIEI COMITETULUI EXECUTIV NR. 05/02.12.2016, INVOCATĂ DE CĂTRE PÂRÂTA-RECLAMANTĂ.
Admite în parte cererea de chemare în judecată modificată, formulată de reclamanții-pârâți V.R.C. și V.R., ambii cu domiciliul în București ......, în contradictoriu cu pârâta-reclamantă Asociația de Proprietari din Ansamblul Rezidențial Băneasa - Zona ARB 6 cu sediul în București.
♦ INSTANȚA CONSTATĂ NULITATEA ABSOLUTĂ A DECIZIEI COMITETULUI EXECUTIV NR. 05/02.12.2016.
CONSTATĂ CĂ RECLAMANȚII-PÂRÂȚI NU DATOREAZĂ PÂRÂTEI-RECLAMANTE SUMA DE 5.281 LEI CU TITLU DE FOND COMUN DE „REDRESARE” ȘI A PENALITĂȚILOR GENERATE DE NEPLATA ACESTEIA ȘI SUMA DE 2.145 LEI CU TITLU DE RESTANȚE LISTE ÎNTREȚINERE DIN PERIOADA IULIE 2014 - APRILIE 2016 ȘI A PENALITĂȚILOR GENERATE DE NEPLATA ACESTEIA.
Obligă pârâta-reclamantă la plata către reclamanții-pârâți a sumei de 2.685 de lei pentru cheltuieli de judecată (pentru taxa judiciară de timbru și onorariu avocat). Dispune compensarea obligațiilor cu obiectul cheltuieli de judecată, urmând ca în final pârâta-reclamantă să achite către reclamanții-pârâți suma de 1.185 de lei pentru cheltuieli de judecată.
DETALII DESPRE SPEȚĂ: [ link extern ]