comision agent imobiliar - cearta agent - vanzator

Buna ziua,
Am urmatoarea situatie:
- impreuna cu sotia am inceput sa cautam un apartament in vederea cumpararii
- pentru un anunt gasit am luat legatura cu persoana de contact - agent imobiliar - si am vizionat apartamentul; am semnat cu agentul un contract de intermediere, in care este scris comisionul de 3%, agentul ne-a "confirmat verbal" ca este o masura de protectie a lor, si ca procentul in cazul perfectarii tranzactiei ar fi de 2%
- in urma discutiilor am ajuns la concluzia ca vrem sa achizitionam acel apartament si am avut o ultima discutie / negociere cu proprietarul, in prezenta agentului imobiliar. Desi am stabilit o suma cu proprietarul (100k), a ramas sa ne auzim a doua zi pentru a vedea / stabili pasii urmatori.
- in cursul aceleiasi zile agentul ne-a anuntat ca proprietarul nu vrea sa ii plateasca vreun comision, si ca vrea sa ii platim suma discutata iar agentului sa ii platim 3000 eur (acel 3%)
- i-am transmis agentului ca discutiile dintre el si proprietar nu sunt treaba noastra, si ca am fi de acord sa ii platim lui 2300eur fata de 2000 cat stabilisem "verbal" dupa prima vizionare a locuintei - a ramas ca agentul (care a refuzat oferta noastra) sa ia din nou legatura cu proprietarul ca sa stim exact cum stam
- urmatoarea zi, o noua discutie cu agentul, care ne spune ca de fapt proprietarul vrea banii jos (!?), ca nu vrea prin credit imobiliar (noi am mentionat la discutia cu proprietarul si agentul ca vom face credit imobiliar), si ca nu-l mai intereseaza (pe agent) apartamentul si tranzactionarea, ca s-a saturat de "mofturile proprietarului"
- la insistente, vreo 3 zile mai tarziu, am primit de la agent nr de telefon al proprietarului si am luat legatura cu el pentru a intelege care este pana la urma situatia.
- proprietarul ne-a confirmat ca a fost o cearta intre el si agent (se pare ca agentul i-ar fi reprosat de ce a fost de acord cu acel pret, ca i-a "stricat apele", etc), se pare ca nu exista un contract intre agent si proprietar (pt comision), iar acum nici agentul nu mai vrea sa auda de proprietar, nici proprietarul de agent. Proprietarul pare interesat sa vanda locuinta inclusiv prin credit imobiliar...

In toata chestia asta, noi suntem blocati de contractul semnat de noi cu agent. Daca discutam direct cu proprietarul si facem tranzactia, agentul ne va cere cei 3%. Altfel, nu putem perfecta tranzactia pentru ca agentul si proprietarul s-au certat si nu mai vor sa auda unul de celalalt.

Intrebarea mea este: cum am putea iesi, legal vorbind, din situatia asta, si sa cumparam apartamentul? Exista vreo "portita" prin care contractul semnat cu agentul sa fie "anulat" (nu doar denuntat unilateral)?
In acest contract exista clauze de exclusivitate, inteleg ca asa se numesc - nu putem lua apartamentul prin alta agentie, prin alti interpusi (rude, afini pana la gr 4, inclusiv persoane cu care se poate dovedi ca avem relatii sociale (practic nici prin colegi de munca), etc). O alta clauza mentionata este aceea ca am datora comision agentului inclusiv in cazul perfectarii tranzactiei in termen de 12 luni de la denuntarea unilaterala a contractului de intermediere, sau de la expirarea acestuia (alte 12 luni).

Exista posibilitatea sa anulam contractul pe motiv ca prin cearta dintre proprietar si agent, noua ni s-a adus un deserviciu? (in contract la obligatiile agentului apare "intermedierea discutiilor intre client si proprietar" - practic in acest moment agentul mi se pare in imposibilitatea respectarii acestei obligatii)

Multumesc in avans pentru sfaturi!