Schimbare categorie de folosinta teren

Buna ziua,
Împreuna cu sotul meu intentionam sa cumparam un teren mai mare, aprox. 10000 mp in afara Bucurestiului pentru a ne construi o casa si poate chiar o pensiune.
Studiind anunțurile, majoritatea terenurilor cu pret mic sunt terenuri intravilan – categoria fâneață sau chiar terenuri extravilan.
Am dori să știm dacă se poate obține autorizație de construcție pentru construcție cladiri cu destinația de locuit / pensiune. De asemenea, am dori să știm dacă terenul se poate împărți – pe o parte să se poată construi iar altă parte să rămână categoria fâneață unde putem să facem o livadă, grădină, zonă cu foișoare, loc de joacă pentru copii etc. (dacă am face pensiune).
Dacă se poate schimba destinația terenului, unde ar trebui să ne adresăm?
În aceleași anunțuri am observant că unele terenuri sunt în Parcuri Naturale protejate iar vânzătorii scriu că nu sunt restricții de construire. Există legislație în acest sens? De unde sa știm dacă spun adevarul și nu am putea avea surpriza neplăcută că nu putem construi acolo?
Acesta este un model de anunț: ”Particular vand teren intravilan, 17.000 mp in ………………. Cadastru, intabulare, categoria faneata cu pomi, utilitati, energie electrica, .......................... incadrat in aria naturala protejata a Parcului Natural ……………., fara restrictii construire ”
Mulțumesc anticipat pentru răspuns.