iesire din indiviziune fortata - contract autentic de vanzare cumparare lovit de nulitate relativa ?

buna ziua!
la momentul semnarii antecontractului nu s-a observat acest aspect ca terenul in sup de 61 mp este indiviz?
la semnarea contractului de vanzare cumparare nu s -a citit acest contract?
nu scrie in contract care este obiectul contractului?

Buna ziua,

Antecontractul s-a incheiat corect in 2003 la notar x si se stia ca terenul este in indiviza; vanzatorii au facut doua promisiuni : 1. ca vor vinde intreaga parcela de 482 mp si 2. ca vor rezolva problema succesiunii in vederea vanzarii terenului.
Pana la data de 2004 cand se incheie actul final de vanzare-cumparare, la recomandarea notarului x se intocmesc : 1. certificatul de mostenitor dupa toti cei decedati, mai putin o persoana, pentru suprafata de 421 mp, terenul ramanand deci in indiviza si 2. expertiza topografica pentru aceeasi suprafata de 421 mp.
Avand aceste documente, certificat de mostenitor pentru vanzatori, expertiza topo pentru teren, notarul x incheie contractul de vanzare cumparare, in cunostinta de cauza ca terenul este in indiviza, dar nu mai face deloc referire la starea de indiviza a terenului, vinde liberi de sarcini cei 421 mp.
Cumparatorii, de buna credinta, cu toate ca initial au incheiat antecontractul pe 482 mp si aveau promisiunea de vanzare, dupa ce s-au intocmit expertiza si certificatul de mostenitor si dupa ce au citit contractul la notar fara referire la starea de indiviza, neavand cunostinte juridice, au crezut ca prin semnarea acelui contract pe 421 mp nu vor mai avea probleme si au acceptat suprafata mai mica.
Daca in contractul de vanzare cumparare aparea specificata in continuare starea de indiviza, nu ar fi cumparat acel teren.

pentru sistarea starii de indiviziune trebuie sa promoveze o actiune de partaj.

Buna ziua. In mod normal, daca in antecontract s-a facut mentiune asupra starii de indiviziune, contractul de vanzare cumparare trebuia sa contina aceeasi mentiune. Eu am inteles ca starea de indiviziune privea suprafata de 482 mp si ca, pana la urma, au fost instrainati doar 421mp. Indiviziunea se poate sista prin partaj voluntar sau, in cazul unor neintelegeri, printr-o sentinta de partaj; asta se stie. Interesant e de vazut daca vanzatorii din 2004 au inteles sa-si inscrie dreptul de proprietate asupra celor 482mp in cartea funciara sau daca dupa vanzarea din 2004, in baza unei documentatii cadastrale intocmita doar pentru ceea ce le-a ramas dansilor in proprietate, au inscris in cf cu titlu de proprietate suprafata ramasa. Asta, deoarece lucrurile tind sa se complice putin din punctul de vedere al cartii funciare. Important mi se pare sa cunoastem toate datele problemei pentru a va putea da un sfat complet si corect

Buna ziua. In primul rand vorbim de unul si acelasi notar, care s-a ocupat de toate actele de la inceput si pana la sfarsit. Terenul in suprafata de 482 mp era detinut in indiviziune la momentul 2003 de catre mai multi frati, toti decedati. Vanzatorii din acel moment, cei care au facut promisiune pentru vanzarea intregii suprafete de 482 mp si-au luat angajamentul prin antecontract sa deschida succesiunea si sa rezolve problema indivizei; s-a deschis succesiunea de catre acestia, s-a obtinut certificat de mostenitor insa doar pentru suprafata de 421 mp din totalul de 482 mp, diferenta de 61 mp ramanand in continuare in prorietatea unuia dintre fratii decedati, despre care nu se stie unde a avut ultimul domiciliu, unde a decedat si daca a avut urmasi directi. Vanzatorii de la momentul 2003 sunt nepoti relativ la acest ultim ramas pe extrasul de carte funciara. Se face expertiza topo, notarul intocmeste certificatul de mostenitor doar pe 421 mp pe care in 2004 ii instraineaza, liberi de sarcini, cumparatorilor, fara insa a mai tine seama de acel ultim frate ramas in indiviza, care, la momentul 2010 cand proprietarii doresc sa instraineze terenul, apare in extrasul de carte funciara.
Notarul spune ca din moment ce a fost acceptat contractul la cartea funciara pentru intabulare, acesta nu este gresit si trimite proprietarii sa faca iesirea din indiviziune pe cale judecatoreasca. In conditiile in care proprietarii nu au niciun grad de rudenie cu decedatul ce apare pe extras, au studiu topo pe suprafata lor de 421 mp, au contract de vanzare cumparare care nu face referire la vreo cota parte si vor doar sa dispuna de dreptul lor de proprietate; problema lor este ca cel care doreste sa cumpere terenul are nevoie de credit bancar pentru achizitie iar banca nu accepta tranzactia terenul fiind in indiviza.