Asociatie de proprietari-obligativitate facturare

ContSters27400 a scris:

Buna ziua,
Va rog sa-mi spuneti daca o Asociatie de proprietari este obligata sa emita factura fiscala pentru un spatiu inchiriat unei persoane juridice, sau NU este obligata (si daca nu, unde scrie?!).
Exista contract de inchiriere a spatiului intre cele doua entitati.
Mi-ar fi de mare ajutor un raspuns! Multumesc!

Cod fiscal:

ART. 126 Operaţiuni impozabile

(1) Din punct de vedere al taxei sunt operaţiuni impozabile în România cele care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:

a) operaţiunile care, în sensul art. 128 - 130, constituie sau sunt asimilate cu o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, în sfera taxei, efectuate cu plată;

b) locul de livrare a bunurilor sau de prestare a serviciilor este considerat a fi în România, în conformitate cu prevederile art. 132 şi 133;

c) livrarea bunurilor sau prestarea serviciilor este realizată de o persoană impozabilă, astfel cum este definită la art. 127 alin. (1), acţionând ca atare;

d) livrarea bunurilor sau prestarea serviciilor să rezulte din una dintre activităţile economice prevăzute la art. 127 alin. (2).

Art 141 alin (2)

e) arendarea, concesionarea, închirierea şi leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct şi superficia, cu plată, pe o anumită perioadă. Fac excepţie următoarele operaţiuni:

1. operaţiunile de cazare care sunt efectuate în cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu funcţie similară, inclusiv închirierea terenurilor amenajate pentru camping;

2. închirierea de spaţii sau locaţii pentru parcarea autovehiculelor;

3. închirierea utilajelor şi a maşinilor fixate definitiv în bunuri imobile;

4. închirierea seifurilor;


Art 155

(5) Persoana impozabilă trebuie să emită o factură către fiecare beneficiar, în următoarele situații:

a) pentru livrările de bunuri sau prestările de servicii efectuate;

b) pentru fiecare vânzare la distanţă pe care a efectuat-o, în condițiile art. 132 alin. (2) şi (3);

c) pentru livrările intracomunitare de bunuri efectuate în condițiile art. 143 alin. (2) lit. a) - c);

d) pentru orice avans încasat în legătură cu una dintre operațiunile menţionate la lit. a) şi b).
(6) Prin excepție de la alin. (5) lit. a) şi d), persoana impozabilă nu are obligaţia emiterii de facturi pentru operațiunile scutite fără drept de deducere a taxei conform art. 141 alin. (1) şi (2).
....
(10) Persoana impozabilă care nu are obligaţia de a emite facturi conform prezentului articol poate opta pentru emiterea facturii.

Norme:

ART. 155 al.8

69. (1) Persoana impozabilă care efectuează o livrare de bunuri sau o prestare de servicii scutită fără drept de deducere a taxei, conform art. 141 alin. (1) şi (2) din Codul fiscal, nu are obligaţia întocmirii unei facturi, dar operaţiunile vor fi consemnate în documente potrivit legislaţiei contabile.

Adriantot a scris:

Am mutat aceasta discutie din forumul asociatiilor de proprietari.

Este in regula, atat timp cat nu mai stergeti comentariile argumentate care va contrazic. Ati ramas dator cu raspunsul la o intrebare adresata. Va rog sa interpretati OUG nr. 28/1999 si art. 155 C. fiscal, alin. (9) lit. a) ca baza legala pt obligativitatea asociatiilor de proprietari de a factura la cerere cota de contributie lunara.
Adriantot a scris:

In asociatia mea de proprietari, pe langa apartamente cu proprietari persoane fizice, am peste 15 spatii comerciale cu proprietari persoane juridice (SA, SRL, Primarie, Judecatorie, Agentie imobiliara, Farmacie, Banca...)

Nu are relevanta! Legea este una pt toti, indiferent ca sunt proprietari pensionari, someri sau presedintele Romaniei!
Adriantot a scris:

In societatea mea comerciala ce are un spatiu comercial intr-o asociatie de proprietari, constitui obligatia de plata fata de asociatie, inregistrand in contabilitatea mea factura. Apoi pot sa o achit numerar primind chitanta ori prin contul bancar.

Orice contabil care isi respecta meseria stie cum sa inregistreze cheltuiala cu intretinerea spatiului pe baza chitantei primite de la asociatia de proprietari.

@Iulian Manea, va rugam sa dati si baza legala pt afirmatiile facute.

De asemenea, @Adriantot si @Iulian Manea, cu ajutorul puterii exemplului, va rog sa mentionati ce incrieti in factura pt proprietarul Xulescu.
Astfel, in Lista de plata lunara, Xulescu are de platit:
1- cota cheltuieli cu utilitatile 150 lei,
2- cota cu salarii si contributii 10 lei
3- cota cheltuieli de intretinere 90 lei
4- cota fond de rulment 100 lei
5 -cota fond de reparatii 20 lei
Total de plata: 370 lei.

@ioanbutariu, subscriu la argumentele aduse pt activitatea economica de inchiriere, caz in care asociatia devine persoana impozabila, care nu este obligata, dar, care poate emite facturi pt chiria incasata lunar conform contractului de inchiriere.

Discutia s-a generalizat intre timp, iar, @Adriantot sustine ca Asocitiile de proprietari fiind persoane juridice, trebuie sa emita factura pentru orice, inclusiv pentru cotele de intretinere, daca i se solicita de catre un membru al asociatiei ce este proprietar persoana fizica sau juridica., argumentand cu OUG nr. 28/1999 si art. 155 C. fiscal, alin. (9) lit. a) ca baza legala, afirmatie cu care sunt in total dezacord! Operatiile de determinare si repartizare a cheltuielilor comune pe proprietari nu reprezinta activitate economica.

Imi rastalmaciti spusele alaturand OG 28/99 altor texte si nu celor scrise de mine.
Am amintit de aceasta ordonanta pentru ca este veche si pentru a arata ca pana si cei care au case de marcat si emit bonuri de casa, sunt obligati sa emita, pe langa bonul de casa, si factura la solicitarea celui ce plateste. Doar pentru atat am amintit de OUG 28/99.

Intrebati ce trebuie scris pe factura si prezentati defalcat acele elemente care de fapt sunt pe lista de plata. Pentru cine nu se pricepe la gestionarea asociatiei de proprietari fac o comparatie cu efectuarea unei lucrari de alimentare cu apa sau achizitionarea si instalarea unui lift. Acestea se fac de societati comerciale iar beneficiar poate fi o asociatie, un hotel, o fabrica de incaltaminte s.a.m.d.
In acest caz, sper ca sunteti de acord ca se emite factura. Ori pe factura se scrie 1-2 randuri scurt: "contravaloare lucrare alimentare cu apa..." sau " contravaloare instalare lift...", urmat de " conform situatiei de lucari" dau " situatiei finale de lucari" sau " calculatiei anexate" s.a.m.d. In acele situatii de lucari sau calculatii partiale, intermediare, finale... se scriu elementele, de exemplu: materiale (defalcate si acestea), manopera (defalcata pe operatiuni, pe ore alocate...), transport, cheltuieli de personal, taxe si contributii, cheltuieli indirecte, profit.... Toate acestea nu se mai scriu inca odata pe factura. Pe factura se scrie doar o operatie, doua si suma intreaga pentru toata lucrarea sau lucrarea partiala...
Tot asa si la asociatia de proprieatri avem luna de luna toate elementele de cheltuieli plus fonduri, penalizari, chirii... repartizate fiecarui proprietar pe lista de plata care este anexa la factura. Proprietarii de apartamente care solicita factura sunt exceptii si nu solicita si aceasta lista lunara. Dar majoritatea persoanelor juridice (platitoare sau nu de TVA ori impozit pe profit sau venit), solicita odata cu factura si lista de plata lunara. Nu numai ca au tot dreptul dar unora chiar le este necesar pentru ca unii din eu factureaza, de exemplu, chiriasilor pe care-i au in spatiile respective.

Spre finalul mesajului de anterior spuneti ca:

@ioanbutariu, subscriu la argumentele aduse pt activitatea economica de inchiriere, caz in care asociatia devine persoana impozabila, care nu este obligata, dar, care poate emite facturi pt chiria incasata lunar conform contractului de inchiriere.

Aici sunt doua aspecte:
1. asociatia de proprietari nu devine persoana impozabila (in sensul TVA, discutand aici pe prevederile codului fiscal) daca incaseaza bani in urma unor contracte de explotare a proprietatii comune (chirii de boxe, chirii pentru firme pe bloc, banere...). Nu, asociatia nu devine persoana impozabila. Legea este clara si prevede ca aceste venituri "aparţin asociaţiei de proprietari. Aceste venituri alimentează fondurile speciale ale asociaţiei de proprietari pentru reparaţii şi investiţii cu privire la proprietatea comună". Asta prevede legea si nu impozitarea acestora.
2. ati afirmat aici ca asociatia nu este obligat dar poate emite facturi. Va reamintesc ca ceva mai sus ati fost foarte hotarat si sigur pe cee ce ati afirmat si reafirmat. Ati scris ca

asociatia de proprietari nu are dreptul legal de a emite facturi

.
Pai cum ramane cu matematica asta grea? Are sau nu are dreptul sa emita facturi asociatia? Eu incerc sa citesc cu atentie mesajele in care ma bag in discutie si-as vrea ca si partenerii de dialog sa fie constienti ca ceea ce se scrie pentru ca scrisul ramane aici si poate lamuri utilizatorii acestui forum, poate sa le fie de folos, ori poate sa-i duca in eroare, sa-i faca sa greseasca.

Iar in ultima dv sustinere amintiti de faptul ca asociatia de proprietari, vorbind de repartizarea cotelor de intretinere, nu face o activitate economica. Am avut ocazia ani de zile sa lucrez in institutii de stat (fara activitate economica), in institutii bugetare... apoi si-acum sunt in doua asociatii nationale (nu de proprietari), cunosc si alte asemenea persoane juridice chiar daca nu sunt implicat in activitatea lor... si toate acestea primesc si emit facturi, facturi catre alte institutii bugetare, institutii de stat, catre alte organizatii...

Adriantot a scris:

Spre finalul mesajului de anterior spuneti ca:

@ioanbutariu, subscriu la argumentele aduse pt activitatea economica de inchiriere, caz in care asociatia devine persoana impozabila, care nu este obligata, dar, care poate emite facturi pt chiria incasata lunar conform contractului de inchiriere.

Aici sunt doua aspecte:
1. asociatia de proprietari nu devine persoana impozabila (in sensul TVA, discutand aici pe prevederile codului fiscal) daca incaseaza bani in urma unor contracte de explotare a proprietatii comune (chirii de boxe, chirii pentru firme pe bloc, banere...). Nu, asociatia nu devine persoana impozabila. Legea este clara si prevede ca aceste venituri "aparţin asociaţiei de proprietari. Aceste venituri alimentează fondurile speciale ale asociaţiei de proprietari pentru reparaţii şi investiţii cu privire la proprietatea comună". Asta prevede legea si nu impozitarea acestora.

Asociatia de proprietari este persoana impozabila in sensul TVA pt veniturile din chirii. Baza legala Cod fiscal:

ART. 15 Scutiri

(1) Sunt scutiţi de la plata impozitului pe profit următorii contribuabili:
h) asociaţiile de proprietari constituite ca persoane juridice şi asociaţiile de locatari recunoscute ca asociaţii de proprietari, potrivit Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, pentru veniturile obţinute din activităţi economice şi care sunt sau urmează a fi utilizate pentru îmbunătăţirea utilităţilor şi a eficienţei clădirii, pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune;

...

ART. 126 Operaţiuni impozabile

(1) Din punct de vedere al taxei sunt operaţiuni impozabile în România cele care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:

a) operaţiunile care, în sensul art. 128 - 130, constituie sau sunt asimilate cu o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, în sfera taxei, efectuate cu plată;

b) locul de livrare a bunurilor sau de prestare a serviciilor este considerat a fi în România, în conformitate cu prevederile art. 132 şi 133;

c) livrarea bunurilor sau prestarea serviciilor este realizată de o persoană impozabilă, astfel cum este definită la art. 127 alin. (1), acţionând ca atare;

d) livrarea bunurilor sau prestarea serviciilor să rezulte din una dintre activităţile economice prevăzute la art. 127 alin. (2).


ART. 127 Persoane impozabile şi activitatea economică

(1) Este considerată persoană impozabilă orice persoană care desfăşoară, de o manieră independentă şi indiferent de loc, activităţi economice de natura celor prevăzute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activităţi.

(2) În sensul prezentului titlu, activităţile economice cuprind activităţile producătorilor, comercianţilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activităţile extractive, agricole şi activităţile profesiilor libere sau asimilate acestora. De asemenea, constituie activitate economică exploatarea bunurilor corporale sau necorporale în scopul obţinerii de venituri cu caracter de continuitate.

@Adriantot, in sfarsit, cadem de acord asupra unui lucru: OUG nr. 28/1999 pe care ati mentionat-o ca baza legala nu are nicio legatura cu asociatiile de proprietari, cel putin cu obligativitatea sau nu a emiterii de facturi pt cotele de contributie lunara.

Adriantot a scris:

2. ati afirmat aici ca asociatia nu este obligat dar poate emite facturi. Va reamintesc ca ceva mai sus ati fost foarte hotarat si sigur pe cee ce ati afirmat si reafirmat. Ati scris ca
asociatia de proprietari nu are dreptul legal de a emite facturi
.
Pai cum ramane cu matematica asta grea? Are sau nu are dreptul sa emita facturi asociatia? Eu incerc sa citesc cu atentie mesajele in care ma bag in discutie si-as vrea ca si partenerii de dialog sa fie constienti ca ceea ce se scrie pentru ca scrisul ramane aici si poate lamuri utilizatorii acestui forum, poate sa le fie de folos, ori poate sa-i duca in eroare, sa-i faca sa greseasca.

Spre deosebire de dvs, eu ca simplu utilizator nu am cum sa-mi modific mesajele. Am spus din capul locului sa faceti distinctie intre activitatea de inchiriere pt care asociatia este persoana impozabila si poate emite facturi si, pe cealalta parte, operatia de determinare si repartizare a cheltuielilor de intretinere pe proprietari, care NU este activitate de natura economica, ceea ce rezulta ca asociatia NU este persoana IMPOZABILA, NU este indreptatita sa emita facturi. Nu extrageti din propozitie doar cateva cuvinte. Va rog sa recititi cu atentie tot ce am scris. Dupa cum vedeti, NICIODATA nu am spus ca asociatia nu are dreptul sa emita facturi la modul general.

Deci: Facturile se emit obligatoriu sau la cerere NUMAI de catre persoanele IMPOZABILE ce desfasoara ACTIVITATI ECONOMICE. Operatia de determinare si repartizare a cheltuielilor de intretinere pe proprietari NU este activitate economica,ceea ce rezulta ca asociatia NU este persoana IMPOZABILA, NU are pt ce sa emita facturi.

Cand asociatia de proprietari inchiriaza spatii comune, cf. alin (2), "exploatarea bunurilor corporale sau necorporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate", aceasta desfasoara o activitate economica devenind persoana IMPOZABILA. In acest caz asociatia de proprietari POATE emite facturi.

In urma contractului de inchiriere (activitate economica), asociatia respectiva, in calitate de persoana IMPOZABILA numai pt acea activitate, putea si era indicat sa emita facturi.

Pentru spatiile comune inchiriate, asociatia incheie contracte de inchiriere si poate emite facturi lunare pt chiria cuvenita.

Atentie! Pentru cota de cheltuieli de intretinere, insa ,asociatia NU are dreptul legal de a emite facturi, Lista de plata lunara fiind singurul document contabil legal.

Dupa cum vedeti, NICIODATA nu am spus ca asociatia nu are dreptul sa emita facturi la modul general.

Dvs faceti confuzie in continuare, nu intelegeti ce inseamna termenul de persoana impozabila. Confundati persoana impozabila cu persoana platitoare de TVA. Nu a spus nimeni ca asociatia ca persoana impozabila pt activitatea din chirii trebuie sa se inregistreze ca platitor de TVA.
Art. 127 CF explica acest termen care este in stransa legatura cu activitatea economica prestata. Termenul de persoana impozabila este prezent peste tot in art. 155. CF- care defineste facturarea, cine factureaza sin in ce conditii. Art. 155 nu spune nicaiesri ca persoana neimpozabila poate factura. Ar fi un nonsens, pt ca nu ar avea ce activitate economica sa factureze.
Trebuie sa intelegeti ca o persoana neimpozabila poate fi impozabila in acelasi timp. Persoana impozabila devine doar pt activitatea economica respectiva. In cazul asociatiei, doar pt activitatea de inchirieri, ca ex. si poate emite facturi. Dar, pt cotele de contributie, asociatia ramane in continuare persoana neimpozabila, ea nu este furnizoare de nimic, nici de utilitati nici de alte servicii pt care sa poata factura. Asociatia nu este o terta persoana, ea este insasi proprietarii, adica cei care sunt beneficiarii si consumatorii de drept ai utilitatilor si celorlate servicii.

V-am intrebat de modul de completare al facturii. Nu mi se pare corect sa amestecati fondurile si cheltuielie lunare in aceeasi oala. Spre ex. fd. de rulment este un fel de garantie, o suma ce se returneaza proprietarului la plecarea din asociatie. In contabilitatea in parida dubla el are si un simbol: ct 115, face parte din clasa 1 si este un cont de capital. Capitalul NU se vinde pe factura pt a fi incasat. La fel si fd. de reparatii, asimilat ct 116.

In fine, discutia a devenit prea tehnica si destul de obositoare, cel putin pt mine. Ma vad repetand aceleasi lucru, din cauza faptului ca, ori nu se citesc cu atentie comentariile mele, ori comunicarea in scris este greoaie navand avantajul exprimarii orale, a gesturilor, mimicii si a timpului real de raspuns.

Vreau totusi sa fac o precizare, @Adriantot, sunteti o persoana competenta, cel putin in speta asociatiilor de proprietari. Va citesc de mult timp si aveti o logica si o experienta de apreciat. Eu, insumi, am invatat numeroase lucruri de la dvs si d-na Elga. Dar, in acest caz, al facturarii, nu am cum sa fiu de acord cu dvs. Va dati seama dupa modul in care scriu ca nu lucrez nici eu cu Codul Fiscal de ieri, de alaltaieri.

Succesuri nebanuite!