Patru aspecte legale de care să țineți cont când cumpărați o locuință nouă

Achiziționarea unui apartament nou nu presupune doar să avem banii pentru a plăti prețul, ci și o sumedenie de alte lucruri pe care trebuie să le luăm în calcul. Tocmai pentru că facem o investiție mare și pentru că nu cumpărăm un lucru pe care să-l schimbăm așa repede, e important să fim atenți la toate aspectele. Semnarea unui contract cu dezvoltatorul poate să prezinte multe capcane, clauze care nu ne avantajează deloc și la care s-ar putea renunța, dacă le-am cunoaște sensul ș.a.m.d. Ideal ar fi, dacă tot facem o investiție, să cerem opinia unui specialist (avocat, de pildă) care să ne atragă atenția asupra potențialelor riscuri.

1. Formarea încrederii în dezvoltator

Cartea de vizită "legală" a dezvoltatorului e lipsa numelui său în procese de orice fel. O căutare pe portalul instanțelor de judecată din România (despre asta și alte servicii gratuite care stau la dispoziția justițiabilului, aici) vă poate asigura că, cel puțin până la acel moment, firma respectivă nu a avut probleme legale cu nimeni.

Dacă cumpărați un imobil care încă e în faza de construcție sau chiar deloc ridicat, situația juridică a dezvoltatorului ar trebui să vă preocupe o dată la câteva luni de zile, iar nu doar atunci când bateți palma și achitați avansul. Problemele cu justiția pot să apară oricând până în momentul când vă mutați în noua casă (de exemplu, un vecin acuză lipsa autorizației de construcție sau autorizația "coruptă", după ce construcția s-a ridicat cu totul).

Ca să completați tabloul, o căutare pe Google sau în orice alt mod a informațiilor legate de dezvoltator poate să vă ajute să aflați cum au decurs alte proiecte ale sale, ce eventuale nemulțumiri sau bucurii au avut alții ș.a.m.d. Ideea principală este să fiți precauți cu banii dumneavoastră(și, dacă îmi îngăduiți, chiar și puțin paranoici). 

2. Falimentul dezvoltatorului - un risc

Situația financiară a dezvoltatorului e un lucru pe care cumpărătorul nu-l poate deduce atunci când semnează contractul. Dezvoltatorul poate intra în insolvență și peste o lună de la semnarea actului, iar în cazul în care se cumpără într-un imobil care nici măcar nu e gata, atunci în perioada de timp până la finalizare se pot schimba multe lucruri în situația dezvoltatorului. Este foarte important ca în contract să nu existe clauze care să facă imposibilă sau complicată recuperarea banilor (de pildă, cumpărătorul își asumă riscul și semnează că e de acord să nu aibă pretenții dacă se întâmplă ca dezvoltatorul să intre în faliment).

Și la acest capitol putem face însă niște mici investigații înainte. Spre exemplu, putem verifica dacă are datorii la Fisc sau putem vedea istoricul firmei la Registrul Comerțului. Dar astea sunt verificări care se limitează la timpul prezent și, așa cum spuneam mai sus, situația se poate îngreuna în viitor (ca să nu mai vorbim de scenariile în care banii sunt folosiți în alte scopuri sau administratorul pleacă cu ei).

Cel mai sumbru scenariu este însă acela în care ratele se fac direct la dezvoltator. Dacă contractul se face în așa fel încât dreptul de proprietate e dobândit de cumpărător abia după ce se achită toți banii (vânzare perfect legală în termenii Codului civil), atunci insolvența dezvoltatorului îl va aduce pe cumpărător în stradă și cu banii dați. Așadar, situația asta de cumpărare este de evitat, mai ales dacă cumpărătorul nu are niciun fel de garanții de la dezvoltator pentru astfel de situații.

Important! Aveți grijă ca precontractul făcut să fie trecut în cartea funciară pentru a avea o prioritate la recuperarea banilor, în cazul unei eventuale insolvențe a dezvoltatorului!

3. Situația clădirii, documentele de studiat și suprafețele minime

Firește că cel mai important lucru este să vedeți cu ce materiale s-a construit sau se construiește clădirea respectivă, să vă interesați dacă se respectă calitatea în construcții ș.a.m.d. Însă lăsând la o parte aceste chestiuni pur tehnice, există și unele aspecte legale care țin de clădirea în sine și care trebuie atent monitorizate. Și aici, cei mai prudenți trebuie să fie tot cei care cumpără la stadiul zero al proiectului, pentru că ei trebuie să se intereseze periodic de stadiul lucrărilor și dacă sunt respectate autorizația de construire și planurile proiectului.

Documentele pe care un cumpărător trebuie să le studieze cu mare atenție sunt, în principal: avizele date proiectului, cele de la siguranța în construcții mai ales, actele din care rezultă că dezvoltatorul e proprietar pe terenul pe care construiește, autorizația de construire, cartea tehnică a construcției, cadastrul, atunci când e gata apartamentul. Mulți cumpărători realizează, la final, că autorizația de construire nu s-a respectat și că, de exemplu, vecinii clădirii sunt afectați de construcția făcută ori prea aproape, ori mai înaltă decât permite legea. Acestea sunt ipoteze care-i vor îndreptăți pe vecinii afectați să deschidă procese și să pretindă despăgubiri. Desigur, nu de la proprietarii apartamentelor, ci de la dezvoltatori, însă o hibă de acest fel poate să deschidă discuțiile înspre ițe mai complicate de atât. 

Un aspect important îl reprezintă și dimensiunile pe care le au camerele. Cel mai probabil, față de ce scrie în contract, suprafețele vor fi în realitate mai mici. Problema este să nu fie mai mici de suprafețele prevăzute de anexa Legii locuinței nr. 114/1996. Să luăm exemplul unui apartament de două camere: potrivit legii, suprafața utilă a unui astfel de apartament nu poate fi mai mică de 52mp; în continuare, camera de zi trebuie să aibă minimum 18mp, dormitorul - minimum 12mp, locul de luat masa - minimum 3mp, bucătăria - cel puțin 5mp, baia - cel puțin 4,5mp și, în fine, cel puțin 2mp pentru spațiile de depozitare.

4. Câteva lucruri despre garanțiile legale și contractuale

Atunci când luăm în primire apartamentul, neregulile care se pot vedea cu ochiul liber trebuie reproșate vânzătorului de îndată, altfel, potrivit Codului civil, se consideră că le-am acceptat ca atare și nu mai putem cere remedierea lor (e vorba de viciile aparente). "Cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil", scrie în Cod referitor la viciile ascunse, adică cele care nu pot fi observate din prima și cu ochiul liber. 

Prin contract, vânzătorul poate să ofere garanție pentru locuința respectivă și pentru spațiile comune din bloc pentru o perioadă de timp mai mare de trei ani, în funcție de cât de darnic e. Asta înseamnă că, dacă se strică unele lucruri, dezvoltatorul va asigura reparațiile pe cheltuiala proprie. Însă acesta nu e garanția oferită prin Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, respectiv o garanție pentru construcție și care e oferită prin lege pentru o perioadă de 10 ani, dar nu de către dezvoltator.

"Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanții și furnizorii de materiale și produse pentru construcții, executantul, responsabilul tehnic cu execuția autorizat, dirigintele de șantier autorizat, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligațiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcției, ivite într-un interval de 10 ani de la recepția lucrării, precum și după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existență a construcției, pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și de execuție în vigoare la data realizării ei", scrie în actul normativ menționat.

Atenție! Faptul că nu se regăsește nimic în contract referitor la garanțiile legale nu înseamnă că ele nu pot fi cerute de cumpărătorul afectat!