Nu putem închiria locuințele Prima Casă fără acceptul băncii și al statului, iar banca e liberă să refuze

Dacă recent vă spuneam că imobilele "Prima Casă" ar putea fi vândute chiar și în primii cinci ani de la achiziție, în anumite situații (în teorie - simple, în practică - mai complicate), astăzi vorbim de posibilitatea legală pe care o au proprietarii să dea în chirie locuințele cumpărate prin acest program. Așa cum vom vedea, chestiunea închirierii e destul de limitată.

Reamintim, pe scurt, că programul "Prima Casă" le oferă posibilitatea românilor să-și cumpere locuințe sau să și le construiască de la zero, în baza unor credite ce sunt garantate în proporție de 40 sau 50% de către stat, după caz, iar unde avansul cerut este mai mic decât la un credit ipotecar clasic.

La "Prima Casă" intră în joc două interese: interesul băncii de a-și vedea banii înapoi și al statului de a-și recupera creanțele bugetare rezultate din garanțiile acordate și plătite. Pentru aceste două părți, este important ca proprietarul să fie cel care locuiește în imobilul respectiv (cumpărat sau construit). În teorie, există posibilitatea de a închiria locuința Prima Casă, total sau parțial, după caz. Nu doar că legislația nu interzice acest lucru, dar există și referiri la închiriere sau la încheierea unor contracte de comodat.

Potrivit Hotărârii Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului Prima Casă, "Ministerul Finanțelor Publice își poate exprima acordul pentru încheierea unui contract de închiriere/comodat privind imobilul achiziționat prin program, numai după ce finanțatorul a emis acordul său pentru aceeași solicitare".

Așadar, trebuie să cerem întâi acordul băncii, iar apoi pe cel de la Ministerul Finanțelor. Ca fapt divers, posibilitatea de a închiria locuința nu a fost prevăzută de la bun început, adică din 2009. Ea a fost introdusă abia în 2015, când s-a oferit inclusiv posibilitatea de a lua o a doua locuință prin acest program.

Banca are dreptul să refuze închirierea

Prevederea din HG nr. 717/2009 pe care am citat-o mai sus e completată într-un alt act normativ de următoarele: "Finanțatorul își poate exprima acordul pentru încheierea unui contract de închiriere/comodat privind imobilul achiziționat sau construit prin Program conform criteriilor stabilite prin normele fiecărui Finanțator, având inclusiv dreptul de a refuza eliberarea acestui acord. Finanțatorul nu va putea fi ținut răspunzător pentru acordurile emise în baza prezentului alineat, iar acestea nu vor putea constitui motiv de refuz pentru plata garanțiilor emise în cadrul Programului", potrivit Ordinului Ministerului Finanțelor Publice nr. 119/2015.

Așadar, dacă politica băncii este să nu accepte închirierea locuințelor "Prima Casă" sau o accepte în condiții foarte stricte, atunci proprietarul care vrea să dea în chirie nu are decât cale de întoarcere, pentru că refuzul băncii nu va putea fi cenzurat. Spre deosebire de interdicția de a vinde sau de a înstrăina imobilul în alt fel, care durează cinci ani, dacă banca se opune la închiriere, ea poate să o facă oricând, chiar și după șapte ani de la achiziție.

Un indiciu despre posibilitatea de a închiria se poate găsi chiar și în contractul de credit semnat cu banca, unde pot fi referiri și la acest subiect. Spre exemplu, poate exista o interdicție de a nu închiria bunul în primii X ani de la cumpărare. De altfel, chiar și într-un contract de credit de alt tip pot exista limitări.

Nu trebuie să uităm că vorbim de contracte de închiriere făcute "ca la carte", adică înregistrate la Fisc și pentru care proprietarul plătește toate dările la stat (detalii despre acest subiect, aici). Un contract de închiriere care nu e înregistrat la Fisc e perfect valabil, doar că cel care obține venituri din chirii și nu plătește impozite la stat poate fi tras la răspundere pentru evaziune fiscală (despre un exemplu inedit de o astfel de condamnare puteți citi aici).

Dacă se închiriază fără ca respectivul contract să treacă pe la organele fiscale și fără să fie trecut în vreun alt registru public, atunci șansele ca banca să afle de chiriași sunt mai mici, dar nu inexistente. Dacă banca va afla că în locuința respectivă locuiește altcineva, atunci se va ajunge la evacuarea chiriașului. Tocmai de aceea, e important să-i spunem acestuia care e situația imobilului respectiv și că există o posibilitate să fie dat afară oricând (chiar și când nu se mai achită ratele la credit).