Ce ar trebui să știe studenții care stau în chirie despre drepturile și obligațiile lor în raport cu proprietarul

E important să faci un contract de închiriere a locuinței în care urmează să stai. Nu o spune doar norma, ci și practica, fără îndoială. Desigur, a avea un contract scris nu îți asigură foarte multe garanții că totul va decurge extraordinar, însă ai la îndemână un instrument semnat de ambele părți și în care scrie, negru pe alb, între cine și cine s-a încheiat contractul, pe ce durată, care e cuantumul stabilit al chiriei și câteva drepturi și obligații principale ale fiecăruia. Iar asta îți poate prinde foarte bine, în caz că lucrurile iau o întorsătură neplăcută - există destui care fac escrocherii!

Contractul de locațiune este reglementat în Codul civil foarte pe larg. Practic, ca să vorbim de chestiuni cât se poate de legale, e important să plecăm de la prevederile din Cod. Iată câteva lucruri importante de știut:

Există o durată minimă/maximă pentru care se face un contract de închiriere? Codul civil prevede o durată maximă, 49 de ani, dar nu și una minimă. Asta înseamnă că poate fi făcut și pe două luni, de exemplu. Dar în Cod mai scrie și că dacă nu se prevede nimic cu privire la durată și părțile nu și-au dorit să facă un contract pe termen nedeterminat, atunci se consideră că s-a făcut: pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate; pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul camerelor sau apartamentelor mobilate.

Ce relevanță are pentru chiriaș că respectivul contract e înregistrat la Fisc? Niciuna, de principiu. Problema cu Fiscul ține exclusiv de cel care închiriază, pentru că el e cel care datorează obligațiile fiscale. Dacă înregistrează sau nu contractul, e problema și responsabilitatea proprietarului, iar nu a chiriașului. În cazul în care acesta dintâi are probleme cu Fiscul, chiriașul nu poate fi afectat. Totuși, un contract înregistrat la Fisc îl face titlu executoriu, ceea ce înseamnă că poate fi folosit cu succes atunci când nu se plătește chiria (proprietarul merge direct la executor). În caz contrar, e mai complicat ca proprietarul să-și recupereze banii.

Cine trebuie să facă reparațiile în locuință? Potrivit Codului, proprietarul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata închirierii (centrala de apartament nu mai funcționează cum trebuie, frigiderul s-a stricat din cauza vechimii etc.). Dar sunt în sarcina chiriașului reparațiile locative necesare ca urmare a folosinței obișnuite a bunului (baia e inundată din cauza chiriașului și se produc stricăciuni locuinței - responsabilitatea chiriașului). "În lipsă de stipulație contrară, reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina locatarului", scrie în Cod. Ar fi util de menționat și faptul că fondul de rulment nu ar trebui să fie pus în sarcina chiriașului niciodată.

Proprietarul poate să intre când are chef în locuință? Nu chiar. În Cod se prevede că el trebuie să permită folosirea nestânjenită a locuinței închiriate. Totuși, tot în Codul civil se prevede și că el are dreptul să i se permită examinarea locuinței la intervale de timp rezonabile, dar se subliniază ca prin aceasta să nu "i se cauzeze (chiriașului - n.red.) o stânjenire nejustificată a folosinței bunului".

Când poate fi dat afară chiriașul? În principal, atunci când expiră termenul de închiriere. Dacă contractul a fost autentificat sau înregistrat la Fisc ca înscris de mână (sub semnătură privată), el poate fi folosit cu succes pentru a da afară chiriașul, pentru că e considerat titlu executoriu. Dacă nu s-a prevăzut un termen pentru închiriere și contractul s-a făcut pe perioadă nedeterminată, proprietarul trebuie să-i dea chiriașului un preaviz de 60 de zile. Dacă a fost prevăzut un termen în contract, e necesar ca în contract să fi fost prevăzut că proprietarul are dreptul să-l dea afară mai devreme pe chiriaș pentru a putea face acest lucru (evident, cu respectarea preavizului de 60 de zile, conform Codului).

Chiriașul poate să plece oricând? Dacă nu există termen în contract, el trebuie să-i dea proprietarului un preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. În caz contrar, când există termen, chiriașul trebuie să ofere un preaviz de cel puțin 60 de zile.

Neplata chiriei, motiv pentru reziliere fără preaviz? Categoric. Potrivit Codului, "atunci când, fără justificare, una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-interese, dacă este cazul".

E contractul de locațiune un instrument de probă? Cu siguranță! Tocmai de aceea e indicat să se facă un astfel de contract, în care să se scrie clar cele mai importante drepturi și obligații ale părților. Dacă se ajunge, în cel mai urât scenariu, la un proces, atunci existența contractului e cel mai important lucru pentru cel care vrea să-și dovedească pretențiile!