Contract închiriere 2018: Ce ar trebui să știe proprietarul și chiriașul

Contractul de locațiune presupune darea în folosință a unui bun pentru o anumită perioadă de timp, în schimbul unei chirii, iar atunci când se oferă în folosință chiar o locuință, vorbim de un contract de închiriere (ca un fel de contract de locațiune). Regulile contractuale le găsim în Codul civil.

"Contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului", scrie în actul normativ. Nu e nevoie să mergem la notar și să autentificăm actul pentru a putea vorbi de un contract valabil, pur și simplu pentru că legea nu prevede necesitatea aceasta.

De ce nu e în regulă să nu existe deloc un contract? Și de ce proprietarul e principalul perdant în situația asta? Iată ce ne spunea avocata Liliana Grădinaru anul trecut: "În lipsa unui contract, îi este extrem de dificil proprietarului să intre în locuință dacă chiriașul se opune. În lipsa unui contract, este dificil de dovedit chiria, e dificil de inspectat locuința sau de limitat numărul de persoane care stau efectiv acolo. În lipsa unui contract, este dificil să cunoașteți drepturile, anume care reparații sunt ale proprietarului, care ale chiriașului, cine ce datorii trebuie să plătească privitor la imobil, o strategie de terminare a contractului, eventuale penalități la încheierea în avans etc."

Notă: A merge sau nu cu contractul de închiriere la Fisc e o alegere a proprietarului între a respecta legea fiscală și a-și fiscaliza veniturile sau a nu respecta legea. Valabilitatea contractului nu e condiționată de înregistrarea lui la Fisc. Dar de ce e avantajos pentru proprietar? Pentru că odată înregistrat, contractul devine titlu executoriu cu privire la plata chiriei și poate fi folosit numaidecât la executarea silită a chiriașului rău-platnic.

Chiria, durata și rezilierea

Prețul locațiunii este chiria și poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații. Oricum ar fi, trebuie trecută în contract valoarea chiriei.

Dacă în contract nu se trece nimic referitor la perioada închirierii, chiriașul poate să iasă din înțelegere anunțându-l pe proprietar, cu puțin timp înainte (Codul civil prevede un termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei). În aceeași ipoteză, proprietarul poate să-l anunțe pe chiriaș că vrea să-i lase locuința liberă cu respectarea unui termen de preaviz, astfel:

• 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;
• 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.

Dacă a fost prevăzut un termen, e necesar ca în contract să fi fost prevăzut că proprietarul are dreptul să-l dea afară mai devreme pe chiriaș pentru a putea face acest lucru (evident, cu respectarea preavizului de 60 de zile, conform Codului civil).

Notă: Anul trecut vorbeam despre situațiile în care proprietarul nu mai poate scăpa de chiriaș decât prin evacuare. Detalii pe acest subiect, aici.

Principalele obligații ale părților

Cel care închiriază, locatorul, are următoarele obligații (chiar dacă nu sunt trecute în contract, ele există în virtutea legii, adică a Codului civil):

• să predea locatarului bunul dat în locaţiune;
• să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;
• să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii (pe tema asta, o dezvoltare poate fi găsită aici -- de ce proprietarul nu poate intra oricând peste chiriaș).

Pe scurt, despre cui îi revin obligații referitor la reparațiile din locuință: potrivit Codului, proprietarul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata închirierii (centrala de apartament nu mai funcționează cum trebuie, frigiderul s-a stricat din cauza vechimii etc.). Dar sunt în sarcina chiriașului reparațiile locative necesare ca urmare a folosinței obișnuite a bunului și chiriașul e obligat să-l anunțe pe proprietar că sunt necesare reparații în imobil.

Locatarul (chiriașul) are următoarele obligații principale:

• să ia în primire bunul dat în chirie;
• să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;
• să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;
• să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului.

"Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte (...) Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului", mai scrie în Codul civil.

Important! Cel care trebuie să plătească lunar cheltuielile la asociația de proprietari este proprietarul locuinței. Dacă se fac restanțe, el este cel care va putea fi chemat în fața unei instanțe pentru a fi obligat la plata lor, ajungându-se chiar până la o executare silită. Un minim de diligență pe care poate să-l aibă proprietarul este să facă un contract de închiriere măcar. Despre acest subiect am discutat mai multe aici.