Contract închiriere 2021: Ce ar trebui să știe proprietarul și chiriașul

Contractul de închiriere este un tip de contract de locațiune ce are ca obiect o locuință, dată în folosință de o persoană alteia, pe o perioadă de timp, în schimbul unei sume de bani numită chirie. Reglementarea integrală a acestui contract o regăsim în Codul civil.

"Contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului", scrie în actul normativ. Nu e nevoie să mergem la notar și să autentificăm actul pentru a putea vorbi de un contract valabil, pur și simplu pentru că legea nu prevede necesitatea aceasta.

De asemenea, valabilitatea contractului nu e și nu a fost niciodată condiționată de înregistrarea sa la Fisc - contractul e perfect valabil și dacă e un simplu înscris sub semnătură privată, între cele două părți.

E important de știut că cei care obțin venituri din chirii nu mai au, din anul 2018, obligația de a înregistra contractele la Fisc. Dar cei ce obțin venituri din chirii sunt obligați să completeze declarația unică pentru impozitarea acestor venituri.

Chiria, durata și rezilierea

Prețul locațiunii este chiria și poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații. Oricum ar fi, trebuie trecută în contract valoarea chiriei. Dacă se modifică, prin comun acord, valoarea acesteia, atunci trebuie făcut un act adițional la contract și precizată noua valoare.

Dacă în contract nu se trece nimic referitor la perioada închirierii, chiriașul poate să iasă din înțelegere anunțându-l pe proprietar, cu puțin timp înainte (Codul civil prevede un termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei). În aceeași ipoteză, proprietarul poate să-l anunțe pe chiriaș că vrea să-i lase locuința liberă cu respectarea unui termen de preaviz, astfel:

• 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;
• 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.

Dacă a fost prevăzut un termen, e necesar ca în contract să fi fost prevăzut că proprietarul are dreptul să-l dea afară mai devreme pe chiriaș pentru a putea face acest lucru (evident, cu respectarea preavizului de 60 de zile, conform Codului civil).

Notă: În trecut, am abordat situațiile în care nu mai poate scăpa de chiriaș decât prin evacuare, în acest material.

Principalele obligații ale părților

Cel care închiriază, locatorul, are următoarele obligații (chiar dacă nu sunt trecute în contract, ele există în virtutea legii, adică a Codului civil):

• să predea locatarului bunul dat în locaţiune;
• să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;
• să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii (pe tema asta, o dezvoltare poate fi găsită aici -- de ce proprietarul nu poate intra oricând peste chiriaș).

Pe scurt, despre cui îi revin obligații referitor la reparațiile din locuință: potrivit Codului, proprietarul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata închirierii (centrala de apartament nu mai funcționează cum trebuie, frigiderul s-a stricat din cauza vechimii etc.).

Dar sunt în sarcina chiriașului reparațiile locative necesare ca urmare a folosinței obișnuite a bunului și chiriașul e obligat să-l anunțe pe proprietar că sunt necesare reparații în imobil.

Locatarul (chiriașul) are următoarele obligații principale:

• să ia în primire bunul dat în chirie;
• să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;
• să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;
• să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului.

"Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte (...) Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului", mai scrie în Codul civil.

Important! Cel care trebuie să plătească lunar cheltuielile la asociația de proprietari este proprietarul locuinței. Dacă se fac restanțe, el este cel care va putea fi chemat în fața unei instanțe pentru a fi obligat la plata lor, ajungându-se chiar până la o executare silită. Un minim de diligență pe care poate să-l aibă proprietarul este să facă un contract de închiriere măcar. Despre acest subiect am discutat mai multe aici.

Proprietarul, principalul perdant în lipsa unui contract

Nu este indicat să închiriem fără contract, cel care închiriază fiind principalul dezavantajat aici.

În urmă cu câțiva ani, avocata Liliana Grădinaru explica pentru avocatnet.ro, pe acest subiect: "În lipsa unui contract, îi este extrem de dificil proprietarului să intre în locuință dacă chiriașul se opune. În lipsa unui contract, este dificil de dovedit chiria, e dificil de inspectat locuința sau de limitat numărul de persoane care stau efectiv acolo. În lipsa unui contract, este dificil să cunoașteți drepturile, anume care reparații sunt ale proprietarului, care ale chiriașului, cine ce datorii trebuie să plătească privitor la imobil, o strategie de terminare a contractului, eventuale penalități la încheierea în avans etc."