Due diligence imobiliar: Ce trebuie verificat la cumpărarea unui imobil

Mulți spun ca doresc sa fie siguri de ceea ce cumpără deși este imposibil de definit ce înseamnă să fii sigur sau de ce ar fi riscantă o achiziție. În acest domeniu eu aș defini siguranța ca fiind puterea de a paraliza acțiunea în revendicare, adică de a fi relaxat dacă cineva te dă in judecată pentru imobilul pe care l-ai cumpărat.

Ideea de a scrie acest articol mi-a venit de la un proces pornit de la faptul că o persoana a vândut un teren pe care ulterior l-a lăsat moștenire. Moștenitorii au vândut proprietatea moștenită și a rezultat un proces între cumpărătorii de la moștenitori și cumpărătorul inițial. Nu îți voi spune cine a avut câstig de cauză și de ce, eu îți spun ce trebuie sa verifici când vrei să cumperi un imobil pentru a evita astfel de situații și procese dificile.

1. Cercetarea Registrelor de Publicitate Imobiliară

Ai în față actul de proprietate al vânzătorului. Dacă acesta este un contract de vânzare-cumpărare acesta are inclus și istoricul dobândirii proprietății. Pe scurt, vezi cum a ajuns imobilul în proprietatea vânzătorului și cine este primul proprietar.

Pornind de aici trebuie să verifici când cumperi un imobil: Registrele de Publicitate Imobiliară. Cercetarea presupune să nu te mulțumești să verific doar cu verificarea faptului că imobilul este intabulat ci să verifici inclusiv Registrul de Transcripțiuni și Inscripțiuni după numele primului proprietar.

Aceste verificări sunt necesare întrucât cercetarea evidențelor te plasează în ipoteza unui cumpărător de bună-credință aflat într-o eroare comuna și invincibilă, ceea ce înseamnă ca actul tău de proprietate nu va putea fi anulat într-o eventuală acțiune în revendicare. În plus, cercetarea Registrelor de Publicitate Imobiliară va releva dacă imobilul este afectat de sarcini adică dacă cineva are ipotecă sau a notat vreun litigiu cu privire la acest imobil.

2. Verificarea litigiilor și a procedurilor administrative

Dacă istoricul proprietății arată că pentru primul proprietar a fost reconstiuit titlul de proprietate, atunci este necesară verificarea la Primărie a cererilor de retrocedare formulate. Concret, trebuie să verifici dacă altcineva în afară de vanzător a mai formulat cerere de retrocedare pentru imobilul pe care dorești sa îl cumperi.

Scopul verificării litigiilor este acela de a afla dacă  pe rolul instanțelor există vreun litigiu cu privire la imobilul pe care dorești să îl cumperi. Este evident că după ce devii proprietar nu vrei să vezi o hotarâre judecătorească din care rezultă ca imobilul aparține altei persoane decat vânzătorul. Verificarea pornește de la cercetarea litigiilor pe portalul instanțelor și in funcție de informațiile obținute continuă cu verificarea efectivă a dosarelor.

3. Rolul fiscal, istoricul arterei și numărul poștal

Certificatul de Rol Fiscal și istoricul arterei se obțin de la Direcția de Taxe și Impozite din cadrul primăriei. Certificatul de Rol Fiscal arată dacă impozitul este plătit de vânzător și dacă există datorii sau nu.

Istoricul arterei și numarului poștal este necesar pentru a verifica dacă cineva a mai formulat vreo cerere de retrocedare cu privire la imobilul pe care dorești să îl cumperi. Obținerea istoricului arterei reprezintă o acțiune destul de complexă, iar răspunsul primăriei poate întârzia mai mult de o lună.

În general, este necesar să faci aceste verificări indiferent de imobilul pe care dorești să îl cumperi. Apoi, specificul fiecărui imobil sau al vânzătorului trebuie făcute anumite verificări specifice. De exemplu: dacă vânzător este societate comercială trebuie verificată aprobarea vânzării de catre organele de conducere sau trebuie verificat istoricul unificării sau dezmembrării imobilului, datoriile către Asociatia de Proprietari, rambursarea integrală a creditului prin care a fost cumpărat imobilul de către vânzator sai acordul băncii creditoare pentru vânzare.

Trebuie să mai știi ca dacă vânzătorul a edificat o construcție pe un teren în litigiu, acest lucru nu constituie un impediment la restituirea terenului către proprietarul care prezintă un titlu mai bine caracterizat, deoarece acțiunea în revendicare nu poate fi respinsă ca efect al acțiunii constructorului. Trebuie să verifici când cumperi un imobil orice aspect care îți ridică semne de întrbare pentru a evita surprize neplăcute în viitor.

Ce reții

Când ești decis să cumperi un imobil nu te limita doar la verificarea intabulării. Poți avea surprize neplăcute chiar dacă ai cumpărat un imobil intabulat.