Cumpărarea unui imobil în faza de proiectare: Ce investigații poți face singur, pentru a evita surprizele neplăcute

Conform avocatului Ovidiu Miheț, ”semnarea unui antecontract și plata unui avans pentru un imobil care se află încă în stare de proiect implică riscuri multiple. Astfel, orice cumpărător trebuie să pună în balanță reducerea de preț de care beneficiază prin plata în avans și riscurile asociate unei astfel de operațiuni. Pentru a evita situații neplăcute, cumpărătorii ar trebui să depună un efort minim și să cerceteze situația legală și financiară a dezvoltatorului. Acest lucru se poate realiza prin parcurgerea câtorva pași:

• obținerea și verificarea extrasului de carte funciară aferent terenului;
• verificarea sumelor pentru care dezvoltatorul are constituite ipoteci asupra terenului pe care se construiește;
• verificarea situației financiare a societății pe ultimii ani din datele publicare de către Agenția Națională de Administrare Fiscală și Registrul Comerțului;
• verificarea pe portalul instanțelor de judecată a eventualelor litigii pe care le are dezvoltatorul în legătură cu alți cumpărători, constructori sau chiar cu autoritățile în ceea ce privește documentele tehnice ale construcției;
• verificarea stadiului documentației tehnice a imobilului și construcției prin analiza datelor publicate de către autoritățile locale”.

Extrasul de carte funciară

Un extras de carte funciară este un document oficial care oferă detalii despre situația unui imobil la momentul solicitării sale. Acesta este eliberat de Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și cuprinde informații despre poziționarea imobilului, suprafața, adresa, proprietari, ipoteci, sechestre, litigii etc. Există două tipuri principale de extrase de carte funciară: de informare și de autentificare. Extrasul de informare poate fi obținut de orice persoană, în timp ce extrasul de autentificare poate fi obținut doar de notarii publici și are ca efect blocarea cărții pentru 10 zile (adică nu se poate efectua nicio înregistrare în acea carte funciară).

Astfel, extrasul pentru informare nu poate fi folosit pentru tranzacționarea proprietății, ci doar pentru diverse acțiuni, precum instalarea utilităților sau obținerea unui credit ipotecar.

Extrasul de carte funciară pentru informare este alcătuit din trei părți care prezintă situația imobilului la momentul respectiv și conține următoarele categorii de date:

• descrierea imobilului: informații tehnice despre imobil, precum suprafața imobilului, cotele părților comune, cotele de teren care revin imobilului, numărul de încăperi, categoriile de folosință, dependințe și cote indivize, dacă e cazul;
• proprietari și acte: numele proprietarilor, actul în baza căruia s-a înscris dreptul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor), relațiile dintre proprietari, strămutările proprietății, servituții și dezmembrăminte ale proprietății;
• sarcini: sarcini care grevează imobilul (ipoteci, interdicții, drepturi de servitute, promisiuni de vânzare-cumpărare, procese pe rol care au fost înscrise, etc).

Acest document poate fi obținut online, de pe site-ul ANCPI, urmând acest link.

Verificarea ipotecilor

Un al doilea pas care poate fi făcut de orice persoană interesată de achiziționarea unui astfel de imobil este verificarea sumelor pentru care dezvoltatorul are constituite ipoteci asupra terenului pe care se construiește. Pentru aceasta, trebuie consultat Registrul Național de Publicitate Mobiliară (RNPM).

Astfel, orice persoană interesată poate să caute informații cuprinse în avizele de înscriere înregistrate în RNPM, utilizând numai aplicația software a Registrului, fără a fi necesară obținerea unei autorizări prealabile din partea vreunei autorități și fără să se plătească o taxă. În acest fel, potențialul cumpărător poate afla dacă terenul pe suprafața căruia dezvoltatorul promite să construiască este supus vreunei ipoteci ori fiducii. Un ghid referitor la folosirea aplicației RNPM poate fi consultat aici.

Verificarea situației financiare

Evitarea surprizelor neplăcute (și costisitoare) din partea unui dezvoltator presupune colectarea câtor mai multe informații disponibile despre acesta, iar resursele existente pe internet permit inclusiv formarea unei opinii despre situația financiară a acestuia. Spre exemplu, o firmă care se pretinde serioasă, dar are datorii la bugetul de stat, la cel de asigurări sociale, sau care nu a plătit obligațiile pentru șomaj ori sănătate pentru angajații săi ar putea fi un partener îndoielnic. Astfel de informații pot fi obținute de pe paginile de internet ale ANAF, aici. De asemenea, ​​​​​​​indicatorii privind situațiile financiare anuale și raportările contabile anuale  ale agenților economici pot fi consultați aici.

În plus, de la Registrul Comerțului pot fi obținute o serie de informații, de asemenea online, referitoare la asociații unei firme, administratori, sedii, indicatori din situațiile financiare anuale, informații despre eventuale măsuri asiguratorii sau condamnări penale. Tariful pentru obținerea unui certificat constatator care să conțină aceste informații este de 45 de lei, iar solicitarea electronică poate fi depusă aici.

Verificarea eventualelor litigii/procese

O altă investigație care poate fi făcută înainte de angajarea unor plăți a căror recuperare poate fi dificilă, dacă nu imposibilă (după cum puteți afla din acest articol), este aceea a verificării eventualelor procese pe care dezvoltatorul le-ar putea avea. Existența unor litigii ale acestuia cu alți cumpărători, constructori, parteneri, furnizori sau cu autoritățile pot fi un semnal de alarma demn de a fi luat în seamă. Portalul instanțelor de judecată din România poate fi accesat aici.

În afara acestor minime investigații, pe care le poate face oricine înaintea alegerii unui dezvoltator imobiliar, siguranța unui parteneriat cu acesta poate fi data numai de colaborarea cu specialiști, cum sunt arhitecții urbaniști, inginerii constructori și avocații, care ar trebui consultați înaintea semnării unor contracte care vizează achiziționarea unor imobile încă nefinalizate.