Interviu: Contul special pentru avansuri nu-i ajută pe cumpărători în cazul insolvenței dezvoltatorului imobiliar. Notarea obligatorie a antecontractelor în cartea funciară ar fi utilă

Săptămâna trecută a fost înregistrată la Parlament o propunere legislativă care ar urma să completeze Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și care vizează protejarea cumpărătorilor de locuințe noi. Aceasta prevede că dezvoltatorii pot solicita un avans de maximum 10% din prețul total al imobilului, iar în cazul în care au o poliță de asigurare, avansul poate ajunge până la 40%. Propunerea are scopul de a diminua riscurile financiare pentru cumpărători, care se confruntă adesea cu lipsa de transparență din partea dezvoltatorilor. Totuși, rămâne de văzut dacă propunerea va fi adoptată și ce modificări ar mai putea primi pe traseul legislativ - bine de știut însă că inițiatorii cer o procedură de urgență pentru adoptarea sa. 

Propunerea legislativă recent înregistrată la Parlament pentru completarea art. 22 din Legea 10/1995 stabilește doar atât:

 “j) La încheierea promisiunii de vânzare dezvoltatorul poate solicita un avans de maximum 10% din preţul total al imobilului supus tranzacţiei.

Avansul poate fi mai mare, dar nu mai mult de 40% din preţul total al imobilului, în situaţia în care dezvoltatorul are încheiată o poliţă de asigurare, în vederea protejării investiţiei, cu una dintre societăţile de asigurare, în condiţiile legii. 

Sumele plătite cu titlu de avans se achită într-un cont special al firmei, dedicat imobilului respectiv, şi pot fi cheltuite de dezvoltator numai în scopul dezvoltării respectivului proiect". 

Nefiind convinși că textul de mai sus e suficient pentru a preîntâmpina situațiile în care cumpărătorii din antecontractele cu dezvoltatorii sunt păgubiți prin pierderea avansurilor date, care, ne arată practica, sunt uneori destul de mari, am dorit să vedem perspectiva unui avocat în materia acestui text de lege propus, precum și ce s-ar putea face, la nivel legislativ, astfel încât cumpărătorii să fie cât mai protejați.

avocatnet.ro: Din textul de mai sus nu reiese că dezvoltatorii imobiliari vor fi obligați să încheie o poliță de asigurare pentru protejarea investiției - ar fi necesară această poliță în toate cazurile? Forma propusă de parlamentari poate fi interpretată în sensul că nu ar merita protejat și interesul cumpărătorului care a plătit 10% avans sau mai puțin. Dacă ne gândim la un imobil care valorează 100.000 de euro, un avans de 10% înseamnă, totuși, 10.000 de euro.

Robert Trăilescu (Trăilescu și Asociații): Într-adevăr, din interpretarea tezei I și II ale literei j), rezultă că dezvoltatorul poate solicita un avans mai mare de 10%, exclusiv în situația în care are a încheiat o poliță de asigurare pentru investiția respectivă. De altfel, aceasta este și intenția inițiatorilor, menționată expres în expunerea de motive a proiectului de modificare a legii.

Ideea că „nu ar merita protejat și interesul cumpărătorului care a plătit 10%” nu are caracter absolut, ci se limitează la protecția dată de încheierea unei polițe de asigurare.

În acest caz, promitentul-cumpărător are la dispoziție remedii juridice pentru recuperarea avansului plătit. Prin urmare, legea îl protejează și pe el. Totuși, remediile juridice posibile nu garantează recuperarea avansului în toate situațiile (de exemplu: insolvența dezvoltatorului).

Așadar, este oportună modificarea proiectului legislativ, în sensul protejării și a promitentului-cumpărător care avansează maximum 10% din preț, prin polița de asigurare constituită de către dezvoltator. 

Este important de punctat că acest proiect de lege, din momentul în care devine lege, produce efecte doar pentru viitor. Prin urmare, se va aplica numai promisiunilor de vânzare încheiate ulterior intrării în vigoare a legii care implementează modificările în discuție. 

avocatnet.ro: În practică, înțelegerile cu dezvoltatorii prezintă tot felul de clauze mai mult sau mai puțin legale, pe care cumpărătorii le acceptă asumat sau inconștient. Dacă, totuși, un dezvoltator ignoră o limită legală în privința avansului și impune un avans mai mare decât prevede legea, antecontractul nu ar mai fi valabil?

Robert Trăilescu: Propunerea de modificare are ca obiect o normă imperativă, ce impune o conduită dezvoltatorului. Prin urmare, acesta nu are opțiunea de a nu se conforma rigorilor textului de lege, inclusiv cu privire la limita avansului.

În opinia mea, norma propusă este de ordine publică, întrucât ocrotește un interes general. Prin urmare, încălcarea normei propuse, prin agrearea unui avans peste limita legală, poate duce la constatarea de către o instanță de judecată a nulității absolute a clauzei prin care s-a stabilit avansul respectiv.

avocatnet.ro: Referitor la „contul special al firmei, dedicat imobilului respectiv”, ar fi acesta un cont de tip escrow? Formularea în sine ar trebui modificată în Parlament, totuși, pentru că dezvoltatorii imobiliari sunt uneori chiar persoane fizice autorizate?

Robert Trăilescu: Contul de tip escrow este privit ca o garanție în cazul (ne)îndeplinirii unor condiții contractuale agreate de părți. Prin urmare, suma este blocată în contul unui terț un termen în care una sau mai multe condiții sunt (ne)îndeplinite, iar ulterior aceasta este eliberată de terț părții îndreptățite.

Or, teza III a literei j) al art. 22, permite dezvoltatorului să cheltuie sumele încasate drept avans, numai în scopul dezvoltării proiectului imobiliar.

Într-adevăr, utilizarea termenului „firmă” este nefericită din perspectiva rigorilor de tehnică legislativă. În locul acestuia, este recomandabil a se utiliza termenul „dezvoltator”.

avocatnet.ro: Este acest cont special soluția pentru protejarea cumpărătorilor în toate situațiile care ar putea apărea în practică? Dacă dezvoltatorul intră în insolvență/faliment, să zicem, alți creditori își pot satisface creanțele din acel cont?

Robert Trăilescu: Răspunsul la prima întrebare este, în mod evident, „nu”. Prin instituirea acestui cont special se urmărește direcționarea fondurilor cu titlu de avans exclusiv către cheltuieli care privesc investiția. Astfel, dezvoltatorul nu are posibilitatea legală de a retrage fondurile în alte scopuri.

În schimb, sintagma „în scopul dezvoltării respectivului proiect” este vagă, întrucât propunerea legislativă nu distinge ce cheltuieli pot fi subsumate acestui scop.

Or, dezvoltarea proiectului presupune o paletă largă de cheltuieli, multe dintre ele având o legătură indirectă cu edificarea proiectului imobiliar (ex: rambursarea ratelor de credit angajate de dezvoltator).

Pentru respectarea cerințelor de claritate și precizie a legii, cu scopul protejării cumpărătorilor în cazul unor cheltuieli inutile ori care ignoră scopul legal, este necesară determinarea în proiectul legislativ a categoriilor de cheltuieli. Cu titlu de exemplu, dezvoltatorul efectua cheltuieli cu: plata antreprenorului, cheltuieli salariale, plata creditor angajate pentru construirea proiectului imobiliar etc.

În cazul în care dezvoltatorul intră în insolvență/faliment, iar proiectele imobiliare nu se duc la bun sfârșit, nu există nicio garanție că promitenții-cumpărători își vor recupera sumele plătite drept avans din acel cont special. Prin urmare, există riscul ca alți creditori (garantați) să-și satisfacă creanțele cu prioritate față de cele ale promitenților-cumpărători.  

avocatnet.ro: Ce ar mai putea fi reglementat în beneficiul cumpărătorului, din perspectiva dvs.?

Robert Trăilescu:

• Să se prevadă expres obligația de notare în cartea funciară a imobilului a tuturor promisiunilor de vânzare.
  

Conform art. 906 alin. (1) Cod civil, promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, se poate nota în cartea funciară. Așadar, în prezent, legea lasă la latitudinea părților decizia de a nota promisiunea de vânzare.

În practică, având vedere că de cele mai multe ori se promite vânzarea unei unități individuale (locative) dintr-o clădire viitoare, pentru care nu există carte funciară la momentul încheierii promisiunii, aceasta din urmă se va nota în cartea funciară a terenului pe care clădirea se construiește.

În aceste cazuri, ar fi util ca legea specială să prevadă expres obligația de notare a promisiunii de vânzare în cartea funciară a terenului pe care se construiește. 

Este foarte important de precizat că în baza acestui text legal, notarea este posibilă numai dacă promitentul-vânzător (dezvoltatorul) este proprietarul imobilului. Acesta va dobândi dreptul de proprietate al viitoarei clădiri prin efectul legii (accesiunea imobiliară artificială).

De ce este așa de importantă această notare? 

Conform art. 627 alin. (4) din Codul civil: “Clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.” Practic, încheierea promisiunii de vânzare este o veritabilă limitare convențională impusă promitentului-vânzător de a dispune de dreptul său de proprietate.

Dacă promitentul-vânzător nu respectă obligațiile din antecontract și vinde unei alte persoane (terț dobânditor), promitentul-cumpărător este prejudiciat. Pentru ca limitarea de a vinde să fie opusă oricărui terț dobânditor care cumpără de la vânzător cu nesocotirea promisiunii de vânzare, aceasta din urmă trebuie să îndeplinească condițiile de opozabilitate (art. 628 Cod civil).

În esență, condiția de opozabilitate este îndeplinită dacă promisiunea este notată în cartea funciară a imobilului în termenul legal.

• Posibilitatea de a percepe avans (indiferent de nivelul său) din prețul vânzării, numai dacă dezvoltatorul are încheiată o poliță de asigurare pentru respectivul proiect.

Solicitarea unui avans din preț înainte de transferul dreptului de proprietate a imobilului este permisă de Codul civil și poate fi justificată de nevoia de finanțare a proiectului.

O bună finanțare contribuie la realizarea cu succes a proiectului imobiliar, scop comun al ambelor părți contractante.

Ar fi de bun augur ca printr-o modificare a cadrului legal, să se interzică perceperea oricărui avans, în lipsa constituirii de către dezvoltator a unor garanții impuse de lege (a se vedea exemplul garanțiilor impuse în alte domenii, precum turismul)

În cazul apariției riscurilor asigurate, cumpărătorii sunt protejați, având posibilitatea de a recupera sumele plătite cu titlu de avans.