UPDATE: Propunerea UNBR privind introducerea asistenței juridice obligatorii pentru persoanele care doresc să își cumpere o locuință a fost depusă la Senat

Propunerea legislativă urmărește îmbunătățirea transparenței și securității juridice în tranzacțiile imobiliare, prin introducerea unor garanții contractuale obligatorii pentru cumpărători. Documentul propune modificări legislative menite să prevină practicile abuzive ale dezvoltatorilor, inclusiv crearea unui registru național pentru evidența promisiunilor de vânzare și obligativitatea notării în cartea funciară.

Obiectivele principale, conform expunerii de motive care prefațează inițiativa, sunt protejarea cumpărătorilor, reducerea litigiilor și consolidarea unui cadru contractual echitabil și previzibil în sectorul imobiliar. Inițiatorii preconizează o creștere a încrederii în piață și o dezvoltare sustenabilă a sectorului, în condițiile în care modificările propuse vizează aspecte precum autentificarea actelor sau obligativitatea deschiderii unor conturi bancare speciale, anume dedicate dezvoltării de proiecte imobiliare.

Concret, este propusă notarea în Cartea Funciară a autorizațiilor de construire, ca și autentificarea înscrierii în Cartea Funciară a promisiunii de vânzare, măsuri ce ar condiționa încheierea promisiunilor de vânzare.

Pentru identificarea clară a obiectului tranzacției, ar urma să fie introdusă obligativitatea anexării unui plan de apartamentare, iar contractele multiple având ca obiect același imobil ar fi interzise, sub sancțiunea nulității.

Apoi, măsura ar impune crearea unui cont bancar cu destinație specială, utilizabil exclusiv pentru cheltuieli legate de dezvoltarea și construirea proiectului imobiliar. Despre acest tip de instrument, care, de fapt, este un cont de tip escrow, puteți citi în acest articol.

În plus, conform propunerii, asistența juridică în acest tip de tranzacții ar deveni obligatorie, iar notarul public va fi obligat să menționeze acest lucru în cuprinsul actului. În caz contrar, contractul ar fi sancționat cu nulitatea absolută, dar numai la cererea beneficiarului promisiunii de vânzare.

O ultimă prevedere a propunerii introduce Registrul național notarial de evidență a promisiunilor de vânzare (RNNEPV), unde toate promisiunile de vânzare ar urma să fie înregistrate, pentru a se garanta transparența și a se evita suprapunerile contractuale.

De la idee, la dezbatere parlamentară

La sfârșitul lunii octombrie a anului trecut, invocând ”contextul unei realități socio-juridice nefavorabile, soldate cu efecte sociale negative și de natură să destabilizeze piața rezidențială”, UNBR a trimis un memoriu către către Guvern, Senat și Camera Deputaților solicitând inițierea unei modificări legislative care să vizeze instituirea asistenței juridice obligatorii prin avocat a persoanelor fizice, atât în faza precontractuală de negociere, cât și la momentul semnării contractului de vânzare a unui imobil.

Propunerea UNBR privind obligativitatea asistenței juridice obligatorii pentru persoanele interesate de cumpărarea unui imobil era susținută, potrivit unui comunicat de presă al instituției, de câteva argumente.

Unul dintre acestea era acela că asistența juridică asigură înțelegerea deplină a mecanismelor contractuale și a consecințelor semnificative asupra patrimoniului: "scopul urmărit este de a proteja persoanele fizice de posibilitatea semnării unor acte care vor produce consecințe semnificative asupra patrimoniului, fără a înțelege conținutul, semnificația termenilor și efectele pe care clauzele stipulate le pot produce. În acest fel, există un standard de certitudine și securitate juridică – socială, manifestat prin oferirea unui aviz din partea unui avocat".

Un al doilea argument era acela legat de evitarea situației în care contractele ar putea conține clauze abuzive. Astfel, se arata în memoriu, avocatul poate identifica și negocia clauzele dezechilibrate, asigurând un echilibru contractual între părți: "o astfel de reglementare ar determina evitarea clauzelor profund dezechilibrate sub aspectul drepturilor și obligațiilor asumate, defavorabile părții vulnerabile, și ar oferi o perspectivă de negociere a acestor tipuri de contracte".

Conform punctului de vedere exprimat în toamnă de UNBR, deși nu transferă proprietatea, promisiunea de vânzare stabilește clauze obligatorii pentru vânzarea ulterioară, cu un impact semnificativ asupra tranzacției: "obligativitatea formei autentice ar trebui să existe și în cazul promisiunilor de vânzare întrucât, chiar dacă nu se transmite proprietatea, în realitate se stabilesc clauze obligatorii cu privire la vânzarea ulterioară, care nu mai pot fi modificate unilateral cu ocazia autentificării contractului de vânzare".

De asemenea, instituția mai argumenta că asistența juridică oferă un standard de certitudine și securitate juridică prin avizul dat de un profesionist. "În acest fel, există un standard de certitudine și securitate juridică – socială, manifestat prin oferirea unui aviz din partea unui avocat".

Din punctul de vedere exprimat de UNBR rezultă că asistența juridică obligatorie ar fi esențială pentru protejarea consumatorilor în tranzacțiile imobiliare și vine în contextul recent al unor scandaluri legate de practicile unor dezvoltatori, cărora le-au căzut victimă mulți clienți, atât în ceea ce privește contractele pe care le-au semnat, cât și în ceea ce privește derularea efectivă a acestora.

Referitor la această inițiativă, avocatul Ion Dragne, vicepreședinte al UNBR a precizat pentru avocatnet.ro că punctul de pornire a discuțiilor pe acest subiect este acela că ”introducerea asistenței juridice obligatorii ar proteja cetățenii de contracte potențial păguboase și ar asigura o negociere mai echitabilă cu partea mai «puternică». Statul, societatea, constată că e o cheltuială mai mică decât efectele nefavorabile a unor contracte care apoi sunt desființate sau nu sunt executate în mod corespunzător, situație în care pagubele economice sunt mult mai mari”.

În ceea ce priveștele cheltuielile aferente asistenței avocațiale în discuție, vicepreședintele UNBR a arătat că acestea vor fi suportate de către consumator, care va avea libertatea să aleagă dintre diverse oferte ale avocaților, cu onorarii diferite, conform principiilor pieței libere.

Pentru persoanele cu venituri reduse, însă, ar putea fi introdusă posibilitatea de a beneficia de asistență judiciară extrajudiciară, unde consultațiile sunt acoperite de stat în anumite condiții. Avocatul a mai adăugat că OUG 51/2008 privind ajutorul public judiciar în materie civilă ar putea fi modificată pentru a cuprinde și activitatea judiciară a avocatului.

Demersul UNBR vine în paralel cu o altă inițiativă legislativă, despre care puteți citi aici, care propune ca dezvoltatorilor să li se interzică să solicite un avans mai mare de 10% din prețul total al imobilului sau mai mare de 40% în cazul în care dețin o poliță de asigurare, stabilind, totodată, că avansurile trebuie să fie depuse într-un cont special dedicat proiectului (escrow).

Din acest articol puteți afla detalii cu privire la investigațiile pe care le poți face singur atunci când vrei să cumperi un imobil aflat încă în faza de proiectare. Referitor la ce (mai) pot face clienții în situația în care dezvoltatorul a intrat în insolvență, aici.